钉子户手册- 第6部分

　　（二）土地补偿费的标准、数额、支付对象和支付方式；

　　（三）安置补助费的标准、数额、支付对象和支付方式；

　　（四）地上附着物和青苗的补偿标准和支付方式；

　　（五）农业人员的具体安置途径；

　　（六）其他有关征地补偿、安置的具体措施。

　　被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人对征地补偿、安置方案有不同意见的或者要求举行听证会的，应当在征地补偿、安置方案公告之日起10个工作日内向县或市级国土资源部门提出。　

　　县或市级国土资源部门应当研究被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人对征地补偿、安置方案的不同意见。对当事人要求听证的，应当举行听证会。确需修改征地补偿、安置方案的，应当依照有关法律、法规和批准的征用土地方案进行修改。　

　　7：报批征地补偿安置方案　

　　县或市级国土资源部门将公告后的土地补偿、安置方案，连同被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人的意见及采纳情况报市、县人民政府审批。　

　　8：批准征地补偿安置方案　

　　市、县政府将征求意见后的征地补偿安置方案批准批准后，并报省国土资源厅备案，并交由市、县国土资源行政主管部门组织实施。　

　　征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。

　　9土地补偿登记　

　　被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人应当在征用土地公告规定的期限内持土地权属证书（土地承包合同）到指定地点办理征地补偿登记手续。　

　　
　　七按规定支付征地补偿安置费，被征地单位和个人按期交付土地。

　　八办理国有土地使用证。

　　
　　根据《中华人民共和国土地管理法》的第四十五条规定，　“（一）基本农田；（二）基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；（三）其他土地超过七十公顷的”，由国务院批准征收。征收上述规定以外土地的，“由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。”可以看出；我国的征地审批权和农用地转用审批权集中到国务院和省两级政府，县市人民政府只有执行权，起到约束土地征收、防止耕地流失的作用。

土地划拨与出让
步　　土地使用者获取土地的方式主要有两种：一种是土地划拨，一种是土地出让。

　　划拨国有土地使用权是指土地使用者经县级以上人民政府依法批准，无偿取得的或者缴纳补偿安置等费用后取得的没有使用期限限制的国有土地使用权。

　　可以以划拨方式取得土地的主要有以下几种用地项目：

　　（一）国家机关用地和军事用地；

　　（二）城市基础设施用地和公益事业用地；

　　（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；

　　（四）法律、行政法规规定的其他用地。

　　土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

　　土地使用权出让最高年限按下列用途确定：

　　（一）居住用地七十年；

　　（二）工业用地五十年；

　　（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；

　　（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；

　　（五）综合或者其他用地五十年。

　　土地使用权出让可以采取协议招标；拍卖；协议等方式。

土地招标　挂牌　拍卖
土地原使用者被拆迁征地遇到最多的情况是商业性开发建设用地。而且，根据《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》第四条　规定：商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。除此之外，其它用途的土地的供地计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。因此，在这也有必要把招标拍卖挂牌出让国有土地使用权的相关内容作一个详细的介绍。

　　所谓招标出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门（以下简称出让人）发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。

　　所谓拍卖出让国有土地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。

　　所谓挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。

　　国有土地使用权招标、拍卖或者挂牌出让活动，应当有计划地进行。

　　1编制和发布国有土地使用权出让计划。

　　市、县人民政府土地行政主管部门根据社会经济发展计划、产业政策、土地利用总体规划、土地利用年度计划、城市规划和土地市场状况，编制国有土地使用权出让计划，报经同级人民政府批准后，及时向社会公开发布。

　　2拟订拟出让地块的出让方案并组织实施。

　　市、县人民政府土地行政主管部门按照出让计划，会同城市规划等有关部门共同拟订拟招标拍卖挂牌出让地块的用途、年限、出让方式、时间和其他条件等方案，报经市、县人民政府批准后，再由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。

　　3编制招标挂牌拍卖出让文件。

　　出让人（市，县人民政府土地行政主管部门）根据招标拍卖挂牌出让地块的情况，编制招标挂牌拍卖出让文件。招标挂牌拍卖出让文件应当包括招标拍卖挂牌出让公告、投标或者竞买须知、宗地图、土地使用条件、标书或者竞买申请书、报价单、成交确认书、国有土地使用权出让合同文本。

　　4发布招标挂牌拍卖公告。

　　出让人应当在至少在投标、拍卖或者挂牌开始日前20日发布招标、拍卖或者挂牌公告，

　　根据《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》第九条规定，招标拍卖挂牌公告应当包括下列内容：

　　（一）出让人的名称和地址；

　　（二）出让宗地的位置、现状、面积、使用年期、用途、规划设计要求；

　　（三）投标人、竞买人的资格要求及申请取得投标、竞买资格的办法；

　　（四）索取招标拍卖挂牌出让文件的时间、地点及方式；

　　（五）招标拍卖挂牌时间、地点、投标挂牌期限、投标和竞价方式等；

　　（六）确定中标人、竞得人的标准和方法；

　　（七）投标、竞买保证金；

　　（八）其他需要公告的事项。

　　并且根据《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》

　　第十条：市、县人民政府土地行政主管部门应当根据土地估价结果和政府产业政策综合确定标底或者底价。

　　确定招标标底，拍卖和挂牌的起叫价、起始价、底价，投标、竞买保证金，应当实行集体决策。

　　招标标底和拍卖挂牌的底价，在招标拍卖挂牌出让活动结束之前应当保密。

　　5资格审查。

　　出让人对投标申请人，竞买申请人进行资格审查，对符合招标拍卖挂牌公告规定条件的，应当通知其参加招标拍卖挂牌活动。

　　6招标出让国有土地使用权的，招标，开标，确定中标人；拍卖出让国有土地使用权的，召开拍卖会，竞价，确定竞得人；挂牌出让国有土地使用权的，挂牌报价，确定竞得人。

　　7签定成效确定书。以招标拍卖或者挂牌方式确定中标人竞得人后，出让人应当说与中标人竞得人签订成效确认书。

　　8签订《国有土地使用权出让合同》。中标人竞得人应当按照成效确认书约定的的时间，与出让人签订《国有土地使用权出让合同》。中标人、竞得人支付的投标、竞买保证金，抵作国有土地使用权出让金。

　　9公示招标挂牌拍卖结果。招标挂牌拍卖活动结束后，出让人应在10个工作日内将招标挂牌拍卖的出让结果在土地有形市场或者指定的场所、媒介公布。

　　10支付土地出让金，领取国有土地使用权证书。受让人依照《国有土地使用权出让合同》的约定付清全部国有土地使用权出让金后，应当贪污申请输土地登记，领取国有土地使用权证书。

　　竞标应按照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》第十三条程序进行：

　　（一）投标人在投标截止时间前将标书投入标箱。招标公告允许邮寄标书的，投标人可以邮寄，但出让人在投标截止时间前收到的方为有效；

　　标书投入标箱后，不可撤回。投标人应对标书和有关书面承诺承担责任。

　　（二）出让人按照招标公告规定的时间、地点开标，邀请所有投标人参加。由投标人或者其推选的代表检查标箱的密封情况，当众开启标箱，宣布投标人名称、投标价格和投标文件的主要内容。投标人少于三人的，出让人应当依照本规定重新招标。

　　（三）评标小组进行评标。评标小组由出让人代表、有关专家组成，成员人数为五人以上的单数。

　　评标小组可以要求投标人对投标文件作出必要的澄清或者说明，但是澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。

　　评标小组应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审。

　　（四）招标人根据评标结果，确定中标人。

　　对能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准，或者能够满足招标文件的实质性要求且价格最高的投标人，应当确定为中标人。

　　拍卖应依照第十五条规定程序进行：

　　（一）主持人点算竞买人；

　　（二）主持人介绍拍卖宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求和其他有关事项；

　　（三）主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度。没有底价的，应当明确提示；

　　（四）主持人报出起叫价；

　　（五）竞买人举牌应价或者报价；

　　（六）主持人确认该应价后继续竞价；

　　（七）主持人连续三次宣布同一应价而没有再应价的，主持人落槌表示拍卖成交；

　　（八）主持人宣布最高应价者为竞得人。

　　如果竞买人不足三人，或者竞买人的最高应价未达到底价时，主持人应当终止拍卖。

　　挂牌应按照第十七，十八，十九，二十条规定程序进行：

　　（一）在挂牌公告规定的挂牌起始日，出让人将挂牌宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求、起始价、增价规则及增价幅度等，在挂牌公告规定的土地交易场所挂牌公布；

　　（二）符合条件的竞买人填写报价单报价；

　　（三）出让人确认该报价后，更新显示挂牌价格；

　　（四）出让人继续接受新的报价；

　　（五）出让人在挂牌公告规定的挂牌截止时间确定竞得人。

　　第十八条　　挂牌时间不得少于10个工作日。挂牌期间可根据竞买人竞价情况调整增价幅度。

　　第十九条　　挂牌期限届满，按照下列规定确定是否成交：

　　（一）在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价高于底价，并符合其他条件的，挂牌成交；

　　（二）在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外；

　　（三）在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的，挂牌不成交。

　　在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价，出价最高者为竞得人。

　　第二十条　　以招标、拍卖或者挂牌方式确定中标人、竞得人后，出让人应当与中标人、竞得人签订成交确认书。

　　成交确认书应当包括出让人和中标人、竞得人的名称、地址，出让标的，成交时间、地点、价款，以及签订《国有土地使用权出让合同》的时间、地点等内容。