第9章 漫谈“美国梦”（1）
房子／思进／
出国十几年；我至今没有买房，也没有养车，但我觉得我早已实现了“美国梦”：那就是“Freedom of Choice”（自由的选择）。从这个意义上说，“美国梦”不是一个地理概念，更不是物质上的符号，你在世界上任何一个角落都可以实现“美国梦”。一旦你可以“Do whatever you like and go wherever you want”（干你喜欢干的事情，去你想去的地方），从所谓“必然王国”到“自由王国”，你的“美国梦”才能真正实现！
由于众所周知的原因，从二十世纪七十年代末到九十年代初的留美学生和其他移民一样，大都是来寻求所谓“美国梦”的。特别是自费留学生，一旦来到北美，多半是想在这儿落地生根，非要实现了“美国梦”不可。不过“美国梦”这词儿太抽象，所以后来就有了所谓“五子登科”的说法来对其进行具体化。我听到过好几个版本的“五子”。最早的是：“房子、车子、票子（钱）、妻子和孩子”。可这其中“妻子和孩子”太牵强了，难道只有在美国才能结婚生子吗？后来这“五子”有了新的说法：“房子、车子、票子，位子和儿子”。“位子”代表事业上的成功，比如获得了硕士、博士学位，找到好的工作，或做生意发了财等等。“儿子”大概是因为在中国只能生一个，不一定是儿子，而在这儿，你可以尽管生，生到儿子为止。不过这“票子”又好像和“房子、车子”重复了，有了“票子”，还怕买不到房子、车子吗？况且，“票子”听上去太“俗”，又比较抽象，有多少钱才算有“票子”呢？我认为，多数人所追求的无外乎是成功的事业和美满的家庭。而美满的家庭和你身处何方是没有任何关系的。哪里都有美满的婚姻，哪里都有破碎的家庭。在美国，除了纽约、芝加哥等几个大都市以外，车子是生活的必需品，二手车又便宜，即使是靠社会福利生活的人都可以有车，因此在具体化的“美国梦”里，“五子”中真正值得一谈的只有“二子”：“房子和位子”。
先谈一下房子吧，这是所谓“美国梦”中最为新移民所热衷的了。
我是由我外婆一手带大的。在外公外婆的身边长大，一直住着宽敞、舒适的房子。也正由于这样，我一直没有感到房子的重要。虽然在国内，特别在上海常听到“三代一室”，十平米住四五个人什么的，可自己从来没有体验，听着也就当听了个故事。
出国之前，我和小玲住在上海乌鲁木齐北路上，靠近美国驻华领事馆附近的一栋花园洋房里。那是我外公外婆过世后留给我的。那房子是一个英国制药大王造的。他在上海生活了大半辈子。因为有六个子女，于是他在六十多年前造了三幢SemiDetach的别墅，共六个独立的单元。原来是想留给他的子女们，一户半栋（一个独立单元）。解放后，他的子女四个回了英国，两个去了香港，这房子也就归了国家。现在这几栋房子名列于上海作为历史遗迹而保留的两百栋老洋房之中。房子的结构很好，前面是个大花园，后面是天井（中西和璧），卧房在二楼，底楼是客厅和餐厅。那时房子的地板每两个月就有人来打蜡；前面的花园每个月都有花匠来修整。我们的邻居有著名作家孙老、乒坛名将郑女士的娘家、著名作曲家肖老、老红军彭老和上海戏剧学院的一个老教授等。那时我们常请朋友来我们家聚会。有些第一次上门的朋友，常常在外面绕了几圈都“不敢”敲门，以为走错了。因为在当时的上海，像我们这样一对小夫妇，一般是不太可能住在这样的“花园洋房”里的。他们进来后看到屋内的摆设更是惊讶，常有人说像看了部进口电影。
出国之前，我曾无数次地憧憬美国的生活：开着车在高速公路上；衣冠楚楚地坐在办公室里；高尔夫球场上挥着杆；漫步在曼哈顿的第五大道上……可就是没有一次，想到过住在什么样的房子里。
1990年9月20日来到美国克利夫兰留学，住进了离学校不远的一栋三层楼Town House里。房东将其隔成十个小间，租给了九个学生。我和小玲住在底楼一间十平米左右的房间里，除了拣来的一张床垫以外，别无它物，真可谓“家徒四壁”。不过我们刚到美国，还挺新鲜的，又没打算在那里长住，并不觉得怎样。和同学们住在一起，好像每天开Party一般，倒也挺好玩儿的。九个月后我搬到纽约。来纽约之前曾对这座城市充满了幻想，什么第五大道上的公寓，长岛上的豪宅。真没有想到，在阁楼上一住就是五年多。
先是住在姑妈（我父亲战友胡叔叔的姐姐）家里的阁楼上。那个阁楼十平米都不到，而且有三分之二的地方我是站不直的。地板像装了弹簧一样，走起来一颠一颠的。屋里的“摆设”比克利夫兰多了一张桌子和一把椅子。只有一扇小窗，每次我从那扇小窗望出去时都会有《红岩》里小萝卜头的感觉。八个月后搬到了学校附近的法拉盛Ash Ave。虽然也是阁楼，但稍微大一些，只有三分之一的地方站不直，而且“家具齐全”，床甚至还是新的。我们就已经很满足了。每当同学们问起我们住在哪里，我们会用英语“Penthouse”回答。Penthouse的原意是“正房和屋顶间的空间”——就是阁楼，不过后来公寓大楼的顶楼也称为Penthouse（国内好像叫“复式公寓”），第五大道上的Penthouse动辄就是上千万美元。我们刚到美国就住上Penthouse？大家都用惊讶的眼光打量着我们，当得知是阁楼时，不禁哈哈大笑起来。“That’s a good one！ ”（这个词用的好！）那我们也是住 Penthouse 的。”那时纽约的自费留学生不是住阁楼，就是住 Basement （地下室）。
有一天认识了一个中国同学Tracy。在闲聊时问起她住在哪里。她说住在皇后区的森林小丘。那可是个富人区。
我问：“那你一定是住在阁楼或地下室里吧？”
“没有呀。”她答道。
“哇！那租金一定很贵吧？”
“不是租的，我是Landlord。”
Landlord，地主！房产的拥有者！Tracy是我中国同学中第一个拥有自己房子的人。后来和她熟了，才得知她和她先生在国内时都是任职于国家机关的。她先生是几千人中脱颖而出考进联合国，成为一名翻译。来纽约后没几年就存下了一笔头款，在森林小丘买下了一栋二十几万的Town House（国内好像叫“排屋”吧）。
那年过节，她请了我们许多同学到她家开Party。同学们玩得非常开心，因为他们的今天就是我们的明天。而我在她家时不禁想起我们在上海的生活，他们的今天不就像是我们的昨天吗？再一想，形式上好像一样，可总感觉实质上不一样。不一样在哪儿呢？当时忙于读书、打工，没有细想下去。又过了些日子，我想“来而不往非礼也”，也请Tracy夫妇到我家来玩玩儿。小玲的厨艺甚佳，很久没有露一手了。记得那天他们吃得很开心，Tracy单馄饨就吃了两碗。第二天在学校碰到她。她说：“昨天在你那儿，使我想起我们在北京的生活。那时我们住在单位的宿舍里，和你们现在的房间差不多大，多来几个朋友就连站的地方都没了。我们要是不出来，可能还和你们现在住得一样。要是等单位里分一套房子，真不知要到何年何月。”她谈起在美国最开心的事就是可以住上宽敞的房子。当年，她一到美国，一开始就租了套二室一厅的公寓，现在又成了Landlord。我说：“你的美国梦已经实现了！”她微笑地点点头。
1996年9月，我们获得加拿大的绿卡后，移民到了多伦多。1997年初，我有了一份稳定的工作，该改善一下居住环境了。在我们之前已经有几个同学先搬到多伦多，他们都喜欢住House（指独立的房子，有花园。也就是国内所谓的“花园洋房”）。他们在找到工作后，就开始到处看房子。虽然工作都在Down Town，但Down Town的House太贵，于是他们便“以时间换空间”，买了郊外的House。虽然他们每天上下班花三四个小时在路上，但只要想到一年前还住在纽约的“Penthouse”里，为身份而担忧，现如今住在真正属于自己的大房子，反差太大了，感觉棒极了！我和小玲都喜欢Down Town的生活，而且特别喜欢Rosedale/Yorkville的小区环境，那里到处是大片的绿地森林，十五分钟就可以步行到市中心，离我上班的地方步行不到半小时，小玲到办公室也不过坐十五分钟地铁即可。只是那里的House或Town House动辄几百甚至上千万，我们恐怕一辈子都只能“望房兴叹”。幸好有许多豪华公寓大楼，无论租或买，都是我们可以承受的。恰好我也不是个Handy Man（善于做室内外杂话的人），住公寓正合我意！
那时，我终于领悟到了Tracy的“今天”和我们的“昨天”实质上的不同：我们的“昨天”是我外公外婆留下的；而Tracy的“今天”是他们自己创造的。于是我们也第一次尝到了可以“选择”的快乐。首先，住郊区的大House，还是Down Town的小公寓，我们选择了后者。这个选择比较容易。那么，是买还是租呢？我想起了在Bankers Trust时一个犹太同事（他是个金融专家）告诉我的两个准则：
1如果你准备在一个地方住三年以下的，租比买“合算”；若五年以上的话，买比租“合算”；而三到五年之间的话，再看第二条：
2如果
房价和年租金之比小于十，买合算；若大于十五，租合算。在十和十五之间的话，你就扔一个硬币，头像朝上就买，否则就租。
那时我们是准备成为加拿大公民后就回纽约的。按移民法，要在加拿大住满三年才能申请，所以至少要住三年，但不会超过五年，因此只能再看第二条。那时多伦多一般的高级公寓一个单元在十五万左右，租金在每平方米一千二百元上下：十五万比一万四千四百，等于十点四。正准备扔硬币时，看到了Toronto Star（多伦多最大的报纸）上的一个招租广告，“Downtown，Luxury Condo；900/Month；Including All”（Downtown豪华公寓，月租九百元，全包）。我们立刻和房东约了个时间。一看大楼正是位于Rosedale/Yorkville小区内的，叫Polo Club II。那个单元在二十层，从太阳房的落地窗前还可以望见远处的安大略湖，满意极了！如果买的话至少十六万，十六万除以一万的年租，比例超过十五，因此还是租合算！于是我们立刻租了下来。
另外，我想顺便提一下国内目前的“房地产热”。二十世纪九十年代后期，中国的房改取消了福利分房，施行住房商品化，私人也可以拥有房子了。中国人多年来的梦想，原来只有在“美国梦”中才能有的“房子梦”，在中国也可以实现了！只是这几年国内好些城市的房价像
火箭一般直朝上冲，于是又有了“房地产泡沫”的疑虑。
如何来判断一个地区的房地产有没有泡沫？
首先要讲的是，何谓“泡沫”。大家知道，在商品社会，房地产也是商品。既然是商品，它就一定会符合商品的价值规律。我们该怎样评估一个地区的实际房价呢？
在衡量一个股票的价格高低、有无泡沫时，我们通常用的是P/E（Price to Earning）值，也就是价格和所得之比。比如我所在美洲银行的股票（纽约证交所：BAC）目前在四十二美金上下，每股每年的所得为四点二美金左右；其P/E值就在十左右，属于合理价位。如果P/E值超过十五，就是所谓的Overvalued（高估），有泡沫之嫌了。当然在各股的具体分析时，还要看那个公司是成长型，还是成熟型的等等。同样；看一个地区的房价有没有泡沫，首先也可用一个类似的值来判断，这个值就是P/R（Price to Rent，房价和租金比）值。比数值一般在十到十五之间属于合理范围。如我目前居住的纽约曼哈顿罗斯福岛，一套一居室的公寓平均价格在七十二万美金以上，而年租金在两万左右。P/R值就是三十六。套用USA Toady最近评估美国五十三个城市房地产时所用的一个词，那真是“Extremely Overvalued”。
其次是房价和收入比，也就是当地的平均房价和当地居民的平均收入之比。一般在三到五之间属于合理，而超过六就数离谱了。
北京、上海和杭州的高房价，不用多说了。最近，我大哥在西安买了一套三十几万的房子，加上
装修，共花了四十万。西安人平均的家庭年收入是两万左右，四十万元是他们二十年的收入。我问我哥是不是买了一栋“
豪宅”。他说：“哪里？！二环内（还不是一环）的一套普通二居室公寓而已。”你们看国内的房地产有没有泡沫呢？
以上两个方法只要用一个就足以判断一个地区的房地产价格是否合理了。不过每个地区的房地产都有其特点。如果要进一步研究还有另一把常用的尺子，那就是买房子的目的，是不是用于自己居住。如果一个城市百分之十五以上的房子不是当地人买的，就可以看出这个地区的房地产有泡沫存在了。我二弟曾随一个温州购房团到上海买房，他那个团将一栋新建公寓一百六十多套全买了下来，团里真正准备在上海长期居住的，恐怕还不到百分之十。
有泡沫的话，房价何时会跌？
前几天，网上有一篇文章提到：“中国房产市场价位之高与空置率之高如双峰矗立，蔚为壮观。有人夸张地说，如果上海的房地产全部按市价售謦，其金额足以买下半个美国。”想必中国房产市场早已大大超出以上三个标准中的任何一个。按国际的标准，北京、上海的房价太高了。可事实上这两年房价又涨了一倍。我在国内的亲友常来电话问，按以上三把尺来衡量，他们所居住的地区的房价早就Overvalued，甚至“Extremely Overvalued”。那为何房价不跌反涨呢？他们反复问我房价何时会跌呢？
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