在该委员会的聆讯中，两位有诚意及负责任的供款人出席做供。他们是杜雷斯．金斯（Delores King）及艾美．云宝（Amy Womble）。两人都在不知情之下被骗采用高成本和高费用贷款，因而导致陷入断供收楼的边缘。
委员会指出，次贷危机由只顾滥收费用的贷款系统引起，完全妄顾借款人的还款能力。在大多数情况下，借款人都是无力还款。很多置产者就是被该等掠夺性放款人拉入无法负担的房贷。所谓掠夺性（Predatory Lending）放款，目的并不是协助借款人置产，而是企图榨取借款人手续费／罚款及令借款人缴不出房贷，最终倾家荡产。证券公司批出贷款时不审查借款人的还款能力。他们甚至做出种族歧视的放款行为。政府坐视不理、地产代理故意高估房屋价值，再加上房贷经纪误导购屋者，令这群狼狈为奸的商人能够在房贷市场上”大开杀戒”。
种族歧视
种族歧视的放款行为令很多黑人、南美裔人和其它少数族裔置产者承担不必要的次贷风险。他们本来可以得到风险较低的普通优惠贷款，但是最终因为借款人的不法行为而堕入次贷陷阱。
二、传媒的责任
传媒报导不尽不实
美国传媒虽然经常报导次贷的新闻，但是每次关于次贷危机的新闻报导都只是十数秒。这个复杂难懂的话题，涉及经济、政治、社会状况、文化和金融制度，谁会明白那是什么回事。要是传媒能及早警告美国市民，危机可能没有那么严重，甚至得以避免。
美国传媒集中报导伊拉克新闻
美国传媒集中报导伊拉克新闻的背后，次贷危机逐渐形成。电视新闻报导每天都在点算美军在伊拉克的伤亡，不停报导伊拉克平民的惨况，也因为每天不断回放这场远在中东的战争，却忽略了在本土的经济危机。到了危机显现时，大部分传媒只是轻描淡写，让民众觉得那又不是什么大不了的事情。
美国报纸杂志只着眼大红人。 最好的txt下载网
第一章 次贷危机的背景（2）
报纸杂志本来是向市民讲解次贷危机的重要渠道，可惜大家只着眼大红人的琐事，例如：某某明星的婚外情、某某歌手节食等等。即使报导次贷危机亦只是断章取义，徒然令人误解。笔者就没有见过美国的报纸杂志将次贷危机摊开来说明一切。
互联网报导不受重视
最详尽的报导主要来自互联网。有些网站，例如：维基百科（Wikipedia）都有详尽的报导，而且中肯。可惜，网民很少细看这些报导或者数据。
三、政客的责任
美国政客过分重视伊拉克战争
和传媒一样，美国政客的焦点都集中在伊拉克战争上。每一、两星期，美国国会议员，主要是民主党议员，将伊拉克撤军法案交到国会。一次又一次遭到国会否决，一次又一次提出没有变更的撤军法案。试想，撤军一事关乎国家安全和世界和平，在此大是大非的议题上，各位国会议员当然尽心尽力做出最好的决定。除非法案有重大变更，否则议员的立场都不会改变。民主党人不甘心，竟然勒令议员24小时在国会连续辩论撤军法案，反战歌手在全国各地马拉松进行歌唱接力……，最后仍是得不到通过的响应。政客在此撤军法案上投入精神时间的同时，错过了解决次贷危机的重要时机。
美国的大企业家
政客和大企业是同一路人。次贷是大生意，而且越做越大的赚钱生意。政客为了讨好企业，没有人肯挺身而出说句公道话。甚者，有些政客呼吁政府不要干预市场，让市场自由运作，换句话说就是让大企业为所欲为。若非政客的协助，次贷危机亦不会发展到如此程度。
四、次贷由简易型抵押贷款发展至无凭借贷
次贷证券化与全无风险管理的贷款
香港的房屋贷款和美国的有很大差别。
香港的贷款是由银行／财务公司的贷款／贷款部主任审批。银行是受到银监处监管，7成贷款是法定，买房子的人一定要有能力支付3成房价和杂费，除此之外，更要有足够缴息证明或者担保。银行或者财务公司的贷款部或者贷款部主任不能随意批出贷款，相信大家都很熟悉，在此情况之下，不存在次贷风险，香港的房贷抵押受益人（抵押权人）通常是银行。
美国的情况有些不同，美国财务机构对申请借贷的人进行信贷评等（Credit Score），分数范围是300至820，得分620以下便算是信贷不良，很难得到一般的优惠利率信贷。根据统计，美国人有四分之一属于信贷评等不良，即是620分以下。信贷不良的人通常无法得到银行贷款或者贷款。
这些人想借钱就要尝试条件和利息都较差的次贷（Sub…prime Loan）。
起初，次贷只是为自雇人士、缴息不稳定的人，例如：为演员等提供贷款，次贷贷款条件原本相当严格。但是，1998年开始，美国联准会减息和放宽银根，由于银根充裕，市场对信贷证券（是证券化的债务，有别于拥有实质资产的证券）有庞大需求。财务机构通过贷款经纪和车行积极寻找需要借钱的人，然后将钱借出去，换成证券上市。到了2007年年初，美国市场上未了结的证券化债务达到28兆美元，是10年前的2倍以上。很多这类证券的背后只有以次贷为主的欠单，股票市场上出现担保债务凭证、CLO、CMO、RMBS、CMBS等证券，全部都是拿着一大堆借据上市的东西。一旦欠债人无力还款，这些证券就等同废纸。
跳过银行审查和政府管理的无法无天贷款方式
美国的次贷并不动用银行系统的资金进行放款活动。
审核次贷的人并非银行的贷款部主任而是房贷经纪。房贷经纪直接与承接房贷的证券行联络及办手续，过程中并无政府监管。加州有贷款经纪发牌制度，其它州则较为宽松或者全无监管。全美国只是加州有法律要求房贷经纪保障客户，即是借款人的利益。在加州以外地方，房贷经纪可以滥收费用，甚至提供不合适或者不适用的贷款。加州的最高法院于1979年的案例曾指出房贷经纪需要维护客户利益，这案例成为普通法的一部分，适用于加州法院。
试想，审批房贷的人没有政府监管、没有发牌制度、没有保障客户的责任，放款的证券机构的情况也是差不多，这些机构没有责任申报问题贷款，收屋程序亦满是漏洞。
第一章 次贷危机的背景（3）
即使银行进行次贷交易，银行亦只是在转移房贷给证券公司时动用名为仓库信贷的短期资金。实质上，银行只是次贷中间人，并非实质的次贷承接者。当然，有些银行眼见次贷市场热烘烘，就成立自己的证券公司承接次贷或者像香港上海汇丰银行那样，收购以承接次贷为主的机构，直接投入次贷业务。但是，原则上，银行本身并无实质承接次贷。
据了解，即使到了2007年底，次贷危机出现后半年，滥批次贷和乱收回佣的情况仍然存在。相信下页广告不是胡说，当真是OK。
美国政府在12月中已宣布立法管制地产贷款商和经纪的广告。
房贷经纪是推动次贷的主力
＇图 A1
这是笔者看到的地产贷款商广告，原载于2007年12月15日星岛日报美西版。请细心看看贷款条件。什么都OK，连没有绿卡、没有工作和收入都OK。据了解，即使到了2007年底，次贷危机出现后半年，滥批次贷和乱收回佣的情况仍然存在。相信这广告不是胡说，当真是OK。＇
笔者来到美国的初期就曾经想过当房贷经纪，那是赚大钱的行业。在加州，房贷经纪的年薪收入达到6万美元以上，相比一般事务员万多元年薪，差距真的很大。
房贷经纪只顾赚钱，积极地寻找市场上需要贷款的人。这支41万人的房贷大军为美国住宅市场上的炒家提供次贷机会。
信贷市场竞争激烈，房贷经纪又不受监管（加州才有发牌制度）。他们积极寻找需要次贷的置产者，令次贷质素下降。美国的信贷由严格审批改为低凭证核贷（Low Documentation），后来更演变成无凭核贷（No Documentation）。即是说，房贷经纪并不要求借款人提供文件证明申请房贷时的声明属实。信贷滥用程度可想而知。
2006年，美国次贷房贷的总金额是6千亿美元，占美国总房贷的五分之一。到2007年3月为止，未了结的次贷达到兆美元，次贷危机已经形成。2007年10月，浮息次贷之中约有16％已经有90日没有缴房贷，或者已进入法拍程序。
一般住宅信贷的断供收楼比率约是1％，次贷被抵押受益人（抵押权人）收楼的比率高达20％。2007年已有超过1百万人因此而被迫迁离家园，到2008年初更超过2百万人。滥批房贷程度可想而知。
＇图A2
信不信由你，一个月之内，笔者能收到这么多银行和财务公司的信。笔者没有欠他们钱，只是他们想借钱给我。最惹人注目的是CHASE银行的招揽信，几乎每隔两三天就来一封。＇
无凭借贷是拖延次贷风暴出现的最后手段
除了前美国联准会主席艾伦．格林斯班（Alan Greenspan）滥用减息和放松银根的基本因素之外，信贷证券化是加速滥批信贷的罪魁祸首。美国政府当然了解情况。到了次贷危机浮现时，政府竟然无视无凭借贷的危险性，反而觉得是拖延次贷风暴爆发的最后手段。要是政府在简易型抵押贷款时插手干预，相信次贷危机早在三年前已经爆出来，情况也不会这么严重。政客想拖延次贷问题的出现，所以对无凭借贷一事置诸不理。在此情况下，炒作房地产的投资客一涌而出，把房市炒得热呼呼，房贷经纪更是趁机大捞一票。
美破产法对破产人的保障与次贷风险的关系
很多人都认为房价会继续上升，能够买楼就尽量买，利用这个房市热络的难得机会豪赌一次。反正输了不是自己的钱，赢了就入袋平安，反正最差的情况就是付不出房贷或是被法拍，此时大不了宣布破产或者远走他州。总之，输打赢要。
我看过一个电视节目，内容是讲一位年青人如何虚报收入和资产买入几十项房地产，企图炒卖图利。起初，房价上升，大赚一笔，到了房价停滞的时候，手头上十多间房子全部被查封。当时他拿的是12成次贷，除了10成房价之外，还拿到2成房价的物业维修费用。
美国的破产法对破产人有很多保障，令借次贷和房市升温机会豪赌的炒家有恃无恐。
在香港，欠钱不还的人会被放款人追债。例如：银行会找讨债公司追收信用卡的未付款项，直至欠款人破产、欠款还清或者达成重整债务的协议为止。在美国，情况完全不同，放款人不会找讨债公司收帐，数目不大的甚至不了了之。因此，很多在美国住了一段时间的人回到香港，还满以为香港和美国一样，于是没有重视信用卡欠款，到了讨债公司上门讨债或者门口出现叫人还债的涂鸦时便吓了一跳。美国抵押受益人倾向于联合起来，建立信贷评等对付欠债不还的人。要是被美国的放款人列入信贷不良，银行户口会被撤消、信用卡会被停用、借贷申请会被拒绝、有些情况下难以找到工作或者租用住宅。这些信贷不良的人有两个方法解决问题，需要借钱时采用高利息的次贷，再不然就是修复信贷（Credit Repair）。香港人应该对修复信贷感到陌生，因为香港没有这回事，信用不良的人要清还欠款，或者跟债主联络达成还款协议才能修复信贷。换句话来说，那就是要欠债人主动向债主自首，有别于香港的债主主动向欠债人追收欠款。。 最好的txt下载网
第一章 次贷危机的背景（4）
一般情况下，美国债主不会主动申请欠债人破产。美国的破产法庭是联邦破产法院，拥有独占司法权处理所有破产案件。举例，加州有4个联邦破产法院管辖区。
美国的个人破产法分为第7条和13条。够资格的申请人只要去图书馆拿个破产申请文件回家填写，支付一笔不到200美元的法庭费用，就可以得到法律上的过程只是上法庭应讯，相当便利。
＇图A3
这些是笔者在一个月内收到的银行和财务公司信件中的表格，全部都是预先批核，填份表就可以轻易借钱。美国确实是一个容易借钱的国家。＇
第7条是直接破产，只是清算个人资产，没什么大不了。破产人还可保留某些资金和资产，例如：退休保险金，俗称401K的款项和自用汽车。第13条就更宽松，是针对个别欠款而做出的破产。欠款人可以在法庭订立还款条件，继续拥有已经缴不出贷款的房产或者汽车，严格来说，第13条不是正式破产，只是由法院决定的债务重整。
破产没什么大不了
对于明白破产法而又没有什么资产的美国人来说，这个赌局的最坏情况只是破产。破产记录只在信贷上保留十年，没有什么大不了。
对香港人来说，被抵押受益人收楼是件惨事，最低限度损失了头期款。3成房价的头期款约莫港币百万，是很多人的毕生积蓄。除了损失头期款之外，债主上门讨债，无所不用其极，永无宁日，甚至连工作也会因此失去。香港人申请破产，手续繁复，费用昂贵，而且后遗症很多。
比起香港那些缴不出房贷的人，美国的供款人就幸福得多。美国人买屋通常不付头期款，债主通常不主动追债，即使追债也不会委托讨债公司。万一债主临门，欠款人亦可以走到法院申请第7条直接破产，从此无债一身轻。要是符够资格，还可以申请第13条破产，阻止抵押受益人收回房屋。即使抵押受益人已经拿回房屋也要交还给欠款人。
由于缴不出房贷的后果在香港是很严重的，因此多数人都愿意承担置产的风险，相较美国人来说，缴不起房贷的后果似乎没有想象中严重，谁会放弃这个无本置产发财、输打赢要的好机会？一旦发现到发财梦没了，顶多一堆投资客离场而已，完全没有履行还款责任的意思。次贷因此一发不可收拾，承接次贷的证券公司更是泥足深陷。
五、