例：有一天轮值当班时，我接到一通电话，听声音是属于“阿妈”级的，口气很急，想约看房子，因为部门里的行销恰好都有案子在办，所以我立刻找同事代班，迅速赴约。
等我到了现场，这位阿妈已经先到了20分钟，而且详细观察过四周环境。进了屋内，双方打过招呼以后，这位阿妈又自顾自地到处参观了。从行动上，可以看得出来，她似乎很急着买房子。于是，不等她停下来，我开口许多询问：
“阿妈，您是要买来给孩子住呢？还是买来投资出租的？”
听到我的话，阿妈立即变色，然后愤愤地说：
“‘给孩子用’、‘出租’，通通免谈！”
话一出口，她立刻感觉到自己有点失态，经过几十秒钟的沉默，开始幽幽地大吐苦水：
“本来我的家庭环境还不错，就是被我大儿子给败光的！这个不肖子，每天和一堆不三不四的朋友胡搅，吃喝嫖赌样样都来。钱输了也就算了，居然连3栋房子也被败光！没办法，我只好带小儿子到外面租房子。结果，祸不单行，碰到个恶劣的房东，押金和第一期租金一共收了6个月，钱拿走后，人也不见了。我到他家理论，才知道房子是爸爸的，却被儿子拿来骗钱，老爸却又不肯认账。我没有多余的钱，更没有时间和他们打官司，现在他爸爸又限我1个月内搬家，真是气死人了。年纪这么一大把了，还要受这么多气，所以虽然只剩下一点点棺材本，我宁可自己苦一点，情愿再买栋房子，也不愿用租的了……”
这一讲就讲了一个多钟头，因为不便管别人的家务事，我只能在旁边婉言劝慰，没想到我不安慰则已，一安慰反而角痛她的伤处，放声大哭起来！
我慢慢地听她说“心情”，不断地安慰她，等她反苦水吐完，心情也舒坦些之后，双方沉默了几分钟，她突然问我：
“底价多少？”
“125万。”
“哇！这么贵！能不能便宜一点？”
“阿妈，这个房子没有让价空间，因为真的很便宜了。您的年纪这么大，都可以当我阿妈了，我怎么忍心，又怎敢骗您呢？”
“好啦！看你那么有诚意，就这个价钱我买了，但我需要较高额的贷款……这回，我要买我自己的名字，除非我死掉变成遗产，否则决不再让小孩拿去……”
“诚意”！我搞不清楚她说的“你很有诚意”是指什么！总之，生意是成交了，但在整个过程中我听出了两件事：
1。？？？？？？ 事情：一个月内她必须搬家，所以急看顾买房子，并尽快完成签约过户。
2。？？？？？？ 心情：如果没把她这段悲伤的故事听完，生意可能被另一位耐着性子“听心情”的经纪人给成交了。
听话要学会听事情和听心情，详细判断对方的购买动机，针对动机切入谈判，生意的筹码就在你手上了。
老中学（八）
8？？？？？？？？ 谈生意不是比辩才
从事业务工作的人，大多个性外向，好胜心强，不易服输。由于工作性质的缘故，常常要在口齿上下工夫，说服他人。因此，很容易在生意场合中，高谈阔论，甚至逞口舌之快，其实，这是业务员的大忌！
更离谱的是，有些业务员有种“输人不输阵”的心理，一旦闹起情绪来，可以不顾业绩，却非要在口头上打败对手不可！
我真搞不懂这种人有没有弄清自己的身分和立场，到底是在谈生意，还是参加辩论比赛。
身为一个业务员，要有一个基本观念，谈生意，最终的目的就是要成交，即使口才不如对方，但只要完成了买卖，将利润掌握在手里，这才是赢家。
既然是谈生意，说穿了就是求财，既是求财，最高境界当然是“里”、“面”兼收。如果两者不能兼顾时，何防给别人“面子”，自己得“里子”；毕竟，“面子”是空的，“里子”才是实的啊！
在推销产品的过程中，难免要说些好听的话，而客户群中又是千奇百怪，不一而足。尤其遇到较年长的人，除了基本意思的表达之外，最好能尽量聆听，千万不要表现出一副辩才无碍的姿态来，否则，当你拼命赢得“面子”时，“里子”可能就不见了。
很多人分不清楚“会说话”和“口才好”有什么区别，简单地说：
“会说话”的人让人“心服”；
“口才好”的人让人“口服”。
而人的“意志”由“心”决定，并不是由“口”决定。
例：有一天，部门里有位部属向我抱怨：
“那位业主是个律师，有够烦人的。合约内容是经过专家设计的，对买卖双方已经够公平了，但他却一直谈论条文，这一条要划掉，那要条要修改，一份委托书被改得乱七八糟，要怎么谈下去嘛！”
我问业务员：
“谈了半天，业主多少钱要卖？”
业务员回答：
“这个问题一直没有机会详细谈；不过，他有大约透露了一下，大概200万左右吧，价位还算合理。”
我又问：
“那你们谈了那么久，最重要的问题反而谈得少，都谈些什么？”
业务员说：
“谈合约内容啊！他老说这条对他没保障，那条有损他的权益，几乎每条都要修改；我无法同意，因为改了之后，对我们又没保障了。”
“光谈这个就可以谈几个小时啊？”
“对啊！他一直举许多房地产官司的例子给我听，却不理会我的保证，我好几次告诉他，只要出了问题，本公司如何负责处理，可他就是听不进去……”
为了了解问题的症结，我亲自带了业务员登门拜访这位大律师。
见了面，他很强硬地表示：
“谁来都一样，价钱好说，但条约内容一定要改，否则买卖宁可不做！”
说完，又举了一大堆房地产官司的例子，滔滔不绝地讲了半个钟头才停。
整个过程中，我不发一言，耐心地聆听，最后，我只用一句话，使他改变了初衷：
“合约你是赢了，但其实却是个输家，因为房子根本没卖掉！”
这位律师业主一听，突然愣住了，但口头上还是不肯示弱：
“没卖掉没关系，但合约内容就是要改。”
我立刻答道：
“合约内容没关系，只要这个价钱能卖掉，就算请签10份合约，您也不会拒绝吧！”
到底是高级知识分子，这当头棒立刻让顿悟。所谓“合约”，只不过是份“中介委托书”而已，如果房子卖不掉，不管条文怎么写都没有意义，现在八字都还没一撇呢，这时候扯条文问题，未免言之过早了吧！
也才不过几分钟的讨论，这位律师终于爽快地签下了委托书。
事后，我对业务员说：
“你们之间的问题不是条文，而中口舌，尤其你站在一个业务员的立场，更不应该和客户做我种不必要的争辩，或许对方会认为这是一场官司的模拟热身赛；你越想在言语上打败对方，对方的抗性就愈强。就算你赢了又怎么样？人家口服心不服，怎么可能签字委托你处理房子呢？”
做生意不是比辩才，而赢家或输家真正的关键在结果，而不在过程！ txt小说上传分享
战术篇（一）
1？？？？？？？？ 鸡同鸭讲 鸡飞狗跳
经验较差的行销都最常犯的错误就是“废话太多”。
客人才刚进门，就不分青红皂白，一直解说产品特性，也不管客户适不适合，心目中是否已有购买目标，甚至只是进来随便看看而已。这种搞不清楚状况就“热心过度的”行销，最后的结果却换来一声：
“不错！不错！我再研究看看！”
碰到耐 性较差的客人，说不定还会回你一句：
“小姐（或先生）！请让我安静地参观一下，好不好？“
真是自讨没趣！
客户通常可分成三类：
一、？？？？？？？？？？？？？ 无目的，随意看看。这种人在面对“您需要什么吗？”的问题时，通常的反应是“没反应”，要不就是回一句：“随便看看。”这时候，最好别“惹”他，一方面是浪费时间，另一方面是会把他“吓跑”。只要人在店里，总会有机会的，别急！
二、？？？？？？？？？？？？？ 有购买目标，但品牌不确定。这个讯息从他的答话就可以反应出来：
“先生（或小姐）您需要什么吗？”
“我想看录影机，只放不录的，价钱不要太高。”
这时候，你可以知道，他有相当的购买意愿，只是品牌的选择而已。
招呼这种客户最好的方法是尽量了解他的需要，再尽量满足他的需要，生意也不难做。
三、？？？？？？？？？？？？？ 消费目标、消费品牌都很清楚，而且自主性又强。这种客户除了价钱之外，尽量随其意，生意很快就能成交，但即使是这样，我还是碰过这样的新鲜事。
例：有一回，我去百货公司买电动刮胡刀，才走到专柜面前看了一下，就有位“非常热心”的销售小姐走过来，滔滔不绝地解说产品。
我用手指着柜子里的一把，对小姐说：
“请把那一型机种拿给我看，好吗？”
没想到，这位小姐居然问我：
“先生，您来买刮胡刀吗？”
我一听差点昏倒，心里想：
“废话！我站在刮胡刀专柜前，不买刮胡刀，难道来点菜用餐吗？”
虽然心里又好气，又好笑，但我仍然顺口回了一句：
“是呀！”
这小姐“很热心”地拿了3把刮胡刀出来给我参考，但就是没有我要的那一型。等她解说完后，我还是请她拿出我指定的那一型，结果她居然告诉我：
“这型的刮胡刀老是刮不到肋胡，不是很好用。”
我反问她：“你用过了吗？”
“没有。”
“但我一直用这种牌子。”
没想到，这位“天真”的小姐竟然说：
“这么不好用的产品，您居然一直使用！”
我听了啼笑皆非地告诉她：
“我用过很多牌子，就是因为这个牌子最好，用得很顺手，我才一直使用；而且，到底是你要用，还是我要用？”
本来是开开心心地买刮胡刀，顺便逛逛百货公司的，没想到碰到这位“程咬金”！
我已经有点不大耐烦，也懒得再和她啰嗦；但还是坚持请她把我要的那一型拿给我！这一次，她倒是拿出来了，没想到却又加了一句：
“这型比较贵，您真的要买吗？”
看她这么热心，这么好意，又这么无知，真让我哭笑不得。面对这种行销，就好像秀才遇到兵，有理说不清了。我忍不住对她说：
“我从一进来就一直指定要这一型，不是来买，难道是来应征打工的吗？”
消费者是真正使用产品的人，所以，有些消费者比行销人员更在行，更了解产品，这也是常有的事。一个好的行销者一定要懂得见风转舵，看人说话，有随机应变的能力；客户需要什么就顺水推舟，介绍该项产品，不必自作聪明；一方面避免得罪客户，另一方面避免自暴已短，以免赔了夫人又折兵！
像上述的例子，是行销过程中的大忌。客户要的是甲产品，却拼命推销乙产品，行销技巧又差，这不仅是“鸡同鸭讲”，简直是“鸡同狗讲”，还想来个“强迫中奖”，难怪会搞得“鸡飞狗跳”了！
战术篇（二）
2？？？？？？？？ 超级“逼订”功夫
所谓“逼订”是房屋中介行销业的专门术语，顾名思义，就是“逼”使对方付订金，好让买卖尽早完成。
股票市场上有句俗话：
“万般拉抬只为出。”
简言之，所有买进动作，都只是为了日后卖出做准备。
商业谈判亦复如此，所有事前的布局、谈判，都只是为了让买卖成交，而下不下订金，则为其中最重要的关键。
下订金是一种具实质且又有法律效力的动作，这种动作等于是让法律背书，来保证买方对完成买卖的承诺。所以一旦买方下了订，等于交易已接近完成阶段。由是可知，逼订功夫的重要性。
我相信，绝大多数善于纵横买卖之间的中介人，都有一个重要的特性……能在短时间的买卖谈判中，掌握关键性的主题，引导对方进入自己的谈判架构中，进行谈价交易。
这种谈判功夫，需要经年累月的磨练，历经无数次失败经验累积而成；经验愈丰富，愈能在买卖中掌握分寸与切入角度，随时为胜利留下回旋的空间。
对资江业务员而言，当客户很直接地回拒你的推销时，“退堂鼓”往往会承袭着挫折感而来，我觉得这是件很遗憾的事情。基本上，除非是自动找上门来，否则，客户回绝所有上门的任何行销，是种很自然的反应，行销者实不应太以为意。
面对“登门求救”的行销者，客户的第一个心理反应通常是：
“你是为了赚我的钱而来的！”
在这种心理背景下的反射动作就是抗拒……把行销者当作“敌人”。
虽然有这种反应，但并不表示他一定不会接受，而化解对方疑虑最好的方法，就是尽量让对方知道：
“我是为你的福利（好处）来的！”
处理得当的话，你会逐渐发现客户的心理转折：
从拒绝到不反对；
从不反对到有条件接受；
接受的落实性行动就是下订。
而“收订”才是行销艺术的最高境界。
例：当我还是业务菜鸟时，有个好机会现场观摩一位资深行销的房屋买卖过程。双方唇枪舌剑，你来我往，精彩万分，尤其是卖方（行销）的“逼订”功夫，更让人叹为观止。这一次的经验，为我日后的业务生涯奠定了很好的基础。
经过一番激烈的价格会议之后，双方同意以260万元成交。
价钱谈妥后，行销要求买方预付万元订金。由于当天是星期六，银行只营业到中午，买方即以此为理由，拒付万元高额订金，并随意从身上掏出“仅有”的2500�
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