《拱出银行的小猪》

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拱出银行的小猪- 第13部分


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往是业主虽付出佣金,中介也将房屋出租成功了,但事后收租、服务管理等烦恼的工作就长期落在业主身上,业主往往为收不到租金或损坏物业、物品、房屋空置而苦恼。
    于是玉兔想有没有为业主提供全程服务的中介机构呢?一打听,近来还真出现了,这就是“房屋银行”。说是银行,其实不是真正的银行,而是一家中介公司。房屋银行的概念就是将住房如同现金一样存入“银行”,由专业服务公司来管理招租、收租等一切活动。后来玉兔就找了一家房屋银行,该公司每年扣除45天的租金作为招租工作期,其余时间无论房屋出租与否,玉兔均可获得如期收到合同约定的租金。
    高高的房价,低低的收入
    房价直冲云霄,而收入却低的可怜,许多人倾其一生也仅够买套房。而对于收入更低的一些人而言,房子就更是“空中楼阁”了。
    对于玉兔来说,一开始也好不到哪儿去。夫妻俩的年收入为10万元左右,这在长安城已经算得上高收入家庭了,而相对应能满足需要的房子却一般在60万左右,因此即使死抠着每一分钱,发誓做个前无古人后无来者的守财奴,也得要6年时间才能买套房子。
    事实上,这个6就是房价年收入比。如同用股价除以每股收益得出的市盈率来衡量股票价格高低一样,大家也普遍用总房价与户均年收入比来衡量一个城市的房价高低。它越高,即要花更长的时间来买房,说明房价偏高,风险也就相应的越大。国际上通行的一个房价与年收入比为3~6倍。比如美国整体经济水平要远强于大唐国,其调查报告显示去年的每套住宅均价相当于工薪家庭6年的收入。
    为了给自己的投资作参考,玉兔专门去调查了房价和年收入这两个数字。前一年,长安城的人均可支配年收入为1万元,按户均3人计算,约为3万元。那么,房价按多少算呢?就按政府提倡的人均30平米共90平米计算,市场统一均价为4000元/平米,即是总价36万。由此推算房价年收入比为12,比自己一家的6倍还要高。
    考虑到这种情况,政府在一定程度上扶持经济适用房的发展,它的价格比一般的商品房要低很多。这样,收入不高且符合一定条件的居民也能“居者有其屋”,只是日后如果要转让什么的,存在不少的限制条件。
    事实上,我们还不能简单和别的国家比较。因为目前大唐国房市买卖的也仅仅是70年的使用权。也就是说,私人对土地是没有所有权的,所有土地都掌握在国家手中。70年后,房子也已破旧不堪毫无价值,国家再无偿地将土地收为国有,一切都得重新来过。这是非常特殊的。而在西方国家,土地可以私有,支撑房市上涨的重大原因就是土地本身,因为土地是绝对有限的,而非房子本身,因为房子只会越用越旧,最后成为废品一堆。
    即使是这样,12这个数字还不是静止的,还在往上攀升。每每想到这一点,玉兔就一身冷汗。
    给房价号脉
    光看房价年收入比还不够,还要看房价的起伏涨落。为什么房价会涨呢?一是通货膨胀;二是“物以稀为贵”的原因,因为土地和房子有限,要的人多,自然价格就高了;三就是有泡沫在作怪了。那么,如何抓住其脉搏呢?可以从以下几个方面着手。
    一是宏观政治经济环境,这是最重要的因素。经济增长,房价一般也上涨;经济衰退,房价一般也下跌。如果经济增长平稳,正常的房价自然不会有太大变化。如果经济一团糟,指望房价不断上涨,无疑是痴人说梦。
    二是房地产政策。国家一般通过相应的政策来调控房地产市场。如果想扶持,一般会出台积极的政策,这时房价就可能上涨;如果国家觉得过热,需要降温,就会出台一些抑制措施,比如在房贷方面增加难度等。而如果国家出台大力发展经济用房的政策,那么自然就会对高档的商品房造成冲击。但是当然,许多时候这些政策长期和短期内显现出来的效果会有不同,但是我们可以力争抓住其本质去分析。
    三是房地产成本。一般包括土地成本、实际建筑成本和拆迁成本。因为土地国有,因此政府愿意拿出多少土地、以何种方式拿出来,都会影响土地成本;而建筑成本无非是建筑用材和人工费用等;至于拆迁成本,长期的趋势应该是不断上升的。
    四是房地产市场的租金。如果租金便宜,自然有很多人不愿买房;而如果租金高,相比之下买房更划算,自然许多人就自己买房了。因为租金千差万别,不太好比较,但可以参考附近宾馆相应房间长期包房的价格。
    虽说知道如何号脉,可要号准就不容易了。一旦号错了,风险可就大了。比如,现在大唐国经济发展很好,并且已经持续了很多年,现在的许多年轻人以为这样的状况会一直保持下去,于是不顾自己的实际需求,一步到位,盲目购置大房子或者说是很高档的房子,这样每月的还款压力就很大。而如果日后万一国家经济不景气,自己工资不但长不了,甚至下降甚至中断,还款就成问题,再加上此时房子价格一降,到时就鸡飞蛋打,连房子都可能被收回去。举个例子可以说明。你买了一栋50万元的房子,首付30%,剩下的35万通过银行贷款。由于房市泡沫,房屋价值跌到30万,但是35万的银行贷款可不会跌,你还得老老实实付清。这时即使把房子卖30万来还贷款,还欠银行5万。这等于说你的首付15万算白付了,绝对的“偷鸡不成反蚀一把米”,反而成了“负翁一族了”。
    所以买房一定要慎重,不光考虑自己日后的发展,也要考虑国家整体经济的发展。
    三根针戳破房市泡沫
    10年前,大唐国发生过一次重大的房地产泡沫,催生了无数的富翁,同样也淹没了无数的富翁。很多人在房市泡沫被吹得大大的时候奋不顾身地进军房地产,结果泡沫一破,顿成穷光蛋了。
    世上凡是流动的东西总是会产生泡沫的,河流如此,股票如此,房市亦如此。泡沫撑起的价格就叫虚涨。因为贵到什么程度,大家心里没谱,越是价格上涨,越是这样。实际上,很难区分正常上涨和泡沫,因为更多的时候两者是互相掺杂,你中有我,我中有你。那么,如何区分有无泡沫呢?经过咨询专家,玉兔得知有“三根针”:看房子经过几道手、房价上升速度和房屋空置率的比例是否正常。
    第一针是房子经过几道手。一般来说,转卖的次数越多,泡沫就越大。炒房者一般采取三种形态:炒楼花、出租、转手买卖。“炒楼花”是指买家在楼盘未落成之际只交数量很少的订金,之后转手卖给别人,套取高额订金,从中赚取差价。在这三种炒作手段当中,尤以炒楼花的危害最大,曾被认为是许多国家楼市崩盘的重要原因。如果房市炒作过度,就会像股市一样,大起大落,影响房地产市场的平稳发展。从海外经验看,一般认为投资买房比例超过20%时,则表明该市场投机行为比较严重,房市含有较大风险。
    第二针是房价上升速度。在比较健全的市场上,房价涨幅不应比居民收入涨幅大很多。如果大很多,说明泡沫大,只会导致越来越多的人买不起房,这样房子的价格早晚有一天要掉下来。
    第三针是看房屋空置情况。空置就是库存,市场上任何一种商品都有合理库存,因为保持适度数量的空置房,对平衡市场供求、调控房价也具有积极的作用。如果没有空置率,房地产肯定是太热了,国际上的库存量一般不会超过15%。但问题在于,怎样统计这个库存量?这一点,众说纷纭。玉兔不管这一套,自己总去转一些房地产项目,以便给自己一个直观的认识。看是什么样的房子空着,是低档、中档还是高档的?是大户型还是小户型的?
    “三根针”尽管千真万确,但普通老百姓真要买起房子来,可还是觉得为难。那么,有没有比较直观的标准呢?有,可以从银行的态度和广告入手。
    首先,就是看是否容易从银行贷款买房。如果容易,说明银行对房市看好,房价可能上涨;如果难,说明市场风险加大。因为银行上对国家相关政策,中对地产开发商,下对普通投资者都了如指掌,因此银行的态度更客观、可信。况且银行还专门有许多人盯着地产泡沫呢,怎么着也比普通人眼光锐利些。
    其次,广告能说明很多东西。如果地产广告增多,广告牌子越做越大,说明竞争越来越加剧。同样,还有注意广告内容的变化。最初总说房子如何好,地段如何好;一段时间后,变成了送精装修、送车库什么;到最后干脆就亮出公开打折的招数了,尽管说是尾楼清仓打折,但实际也许从刚刚开卖呢。这就说明市场泡沫要开始慢慢破灭了。
    投资要点
    “安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜”。房子不仅可以是一个家,也可以用来投资。“兔子不吃窝边草”,可房地产投资却不吃熟不行,否则极有可能淹死在泡沫四起的暗流中。
    1. 决定首付款和贷款期限的最重要的是:有没有收益率比房贷款利率高的投资?如果有,那么首付款尽可能的低,期限尽可能的长。
    2. 等额本息法适合收入不断上升的年轻人,而等额本金法更适合收入稳定的中年人。
    3. 买二手房要存四个心眼:一是看房子是否能正常交易;二是看中介公司是否正规;三是合同条款是否详细公正;四是一定要有正规的物业交验过程。
    4. 人们普遍用总房价与户均年收入比来衡量一个城市的房价高低,国际上通行的一个房价与收入比的公式为3~6倍。
    5. 可以从四个方面来抓住其房价涨落的脉博:一是宏观的政治和经济环境;二是相应的房地产政策;三是房地产成本;四是房地产市场的租金,租金可以参考附近宾馆相应房间长期包房的价格。
    6. 戳破房市泡沫有“三根针”:转手次数、房价上涨速度和房屋空置情况。
    7. 炒房比重越大,风险越高,国际警戒线是20%。
    问题
    1. 你现在住的房子是单位分的?还是自己从市场上买的?
    2. 假如你要买房子,最关注的因素是什么?
    3. 你现在明白等额本金法和等额本息法分别是怎么回事吗?
    4. 假如你要买二手房,需要注意哪些问题?
    5. 你所在城市的房价收入比是多少?假如你买房子,需要多少年才可以付清?
    6. 你所在的城市近年来房价上涨速度如何?你认为主要原因是什么?
    7. 戳破房市泡沫的三根针分别是什么?你认为你所在城市的房地产市场存在泡沫吗?
    期货,可以“四两拨千斤”,当然也可能是“千斤压四两”,风险之大,不可不防,适宜神经坚韧之人,严禁神经脆弱者参与;期权,以小搏大,却基本可做到“万无一失”,因为其最大的风险是固定的,最多损失期权费。
    狗是人类最忠诚的朋友,即使面临生命危险亦如此。看护期货的风险之门,充当人生的期权,此等重任,非狗莫属。
    二十岁的男人是期货; 三十岁的男人是抢手货;
    四十岁的男人是现货; 五十岁的男人是跳楼货。
    ——民间笑话
第七章 啸天犬:我要守好期货、期权的风险之门
    一天,善财童子放学回家,见爸爸正和一位客人聊天,谈的内容好像是近来面粉价格疯涨的事情。客人长着一双时刻竖起的大耳朵,嘴巴也向前突出,牙齿如果不可以掩饰的话总是暴露在外,善财脑子里马上想起“人模狗样”这个成语来。
    啸天犬,二郎神身边斗犬,一贯帮他降妖捉怪。曾在二郎神斗孙悟空时咬过后者一口。
    这位客人是自己的远房表叔,是位农场主,种植了大面积小麦。此次进京,便是和一位买主来履行两人于半年前签的期货合同。
    “期货?人模狗样的人?”善财正为寻找下一位十二生肖着急呢,这不就有人送上门来了。一打听,表叔果真姓苟,全名叫苟啸天,原来是二郎神身边的啸天犬。后来,下到人间做起期货和期权来,由于目光敏锐,善于控制风险,赚了不少钱。下面听其详细道来。
    表叔和面粉厂老板的特殊合同
    表叔是五年前开始大规模种植小麦的。那时,许多农民纷纷外出打工,大片的麦田荒弃了。于是表叔便以极低的价格承包了下来,雇人种起了小麦。因为他估计由于全国荒地的情况比较普遍,小麦的价格肯定会上涨。如果万一再遇上大面积水旱灾害,那就会涨得更厉害了。
    表叔一共种了1000亩小麦,估计亩产1000公斤,共产小麦100万公斤,而每公斤成本是1。1元。可怎么能比较稳妥地挣钱呢?毕竟不是个小数目,况且由于近来小麦价格变化很大,从每公斤1元到2元不等,如果到时市价低于1。1元,岂不亏大了?表叔想,如果我能先和人约定一定的价格,到小麦收割后卖出去,不就万事大吉了?于是,表叔开始行动。他找到了一个大型面粉加工厂,和老板商定:到小麦收割后的9月以每公斤1。6元的价格成交100万公斤,到时不管小麦市价是高是低,都以每公斤1。6元的价格成交;同时表叔也必须交出100万公斤小麦来,不管自己生产多少。这样,如果一切顺利的话,表叔每公斤净挣5毛钱,100万公斤就是50万元;而老板也避免到时高价买卖的风险,因为他估计到时的小麦价格将超过每公斤1。6元。
    后来,到了9月,表叔共产小麦100万公斤,而小麦的市场价是以每公斤1。5元,因此每公斤多卖了1毛钱,总多得10万元;而相应地面粉厂老板却不得不以市价高1毛的价格收购,因此亏了10万元。
    第二年,他们约定以每公斤1。7元的价格成交100万公斤。由于各地粮食歉收,在交割时市价涨到1。8元,而表叔也只产小麦90万公斤小麦。结果,表叔不得不以1。8元到市场上采购了10万公斤,凑足100万公斤,以1。7元的价格卖给面粉厂老板。这次轮到面粉厂老板笑了。
    

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