中国房地产金融制度创新研究:基于REITs理论的探讨- 第6部分

（3）浮动利率的短期抵押或无抵押贷款。

由于德国不允许金融机构提供100％的抵押贷款，因此当客户个人资产和储蓄均不足时，以上两种贷款不能满足需要，于是第三种贷款作为补充工具应运而生。该种贷款多由商业银行和保险公司提供，其资金来源也是各种短期存款，利率随金融市场行情而定，常常不需要客户的抵押和担保。

（4）低息、无息贷款。

这是公营的抵押银行和储蓄银行向低收入者、残疾人、多子女家庭以及修建社会公益住宅的非营利企业提供的贷款。20世纪70年代后，随着德国经济的发展，无息贷款逐步被低息贷款所取代。能获得利率为1％、偿还期达35—40年的优惠贷款者，也在不断减少。

三、社会福利基金融资为主的新加坡模式

新加坡房地产金融是以公积金和住房抵押相结合为特点的，尤其是它的公积金制度为经济发展相对落后、资金不足的国家提供了一条十分成功的、可资借鉴的经验。

1。　新加坡公积金制度的建立与发展

新加坡公积金制度建立于1955年，那时新加坡还是英国的殖民地，急需解决众多失业人口和丧失工作能力居民的社会保障问题。1951年5月，由两名立法议员倡议的公积金法案正式提呈议会讨论；1953年10月，殖民政府特选委员会对公积金的性质、用途、缴纳率及管理等问题提出了具体意见，并提交议会。同年，议会通过了公积金法令。1955年，负责管理公积金的中央公积金局正式成立。至此，新加坡中央公积金制度正式建立并开始实施。

公积金制度实施后，政府通过多种途径进行宣传，增强公民对新制度的认识，并理顺了各方面的关系，为其进一步发展打下了基础。特别是1965年新加坡独立以后，政府在公积金的范围、用途和内容等方面进行了积极的探索。1968年9月1日，动用公积金存款购买政府建造的公共住房的“公共住房计划”开始实施，标志着新加坡公积金使用范围放宽的开始。此后，随着国民经济的发展和雇员收入水平的提高，公积金的使用范围进一步扩大，使最初只是用于雇员养老保险的公积金制度发展成为一个涉及养老、医疗、教育、住房、增值等方面的综合社会保障体系。

2。　公积金制度的主要内容

按照中央公积金法令，所有受雇的新加坡公民和永久性居民都是公积金会员。雇员和雇主必须按雇员工薪的一定比例缴纳公积金，由雇主按月集中向公积金局缴纳。其中一部分从雇员工资中扣除，另一部分由雇主负担。公积金缴纳率（公积金占雇员月薪的比例）由中央公积金局根据实际情况确定，每年公布一次。

会员缴纳的公积金按照规定分别存入普通、医疗和特别三个账户，普通账户占存入款的80％，可用于购买住房和支付保险金；医疗账户用于支付会员及其家属的住院治疗费用；特别账户则限于会员退休后的养老金和应付意外事件的急需。

3。　新加坡房地产融资渠道的构成

（1）个人买房的融资渠道。

新加坡主要通过其独具特色的公积金制度来解决个人买房融资问题。居民可以动用全部普通账户上的存款来购买建屋发展局的政府组屋。由于公积金积累进度不是与居民住房要求同比例增长的，这就需要银行提供贷款。这时，居民一般先用公积金普通账户支付房价的20％，另外80％的房价可向银行申请购房抵押贷款，贷款部分用每月缴纳的公积金分20—25年偿还。如果买房时公积金不够房价的20％，差额部分还可以向建屋发展局申请贷款。这就形成了新加坡房地产融资独特的特点——公积金与抵押贷款相结合的融资渠道。到目前为止，新加坡已有80％的家庭购买了房屋，其中有87％的家庭购买的是政府建造的组屋。

同时，对于家庭收入在800—4000新元的中等收入阶层，购买公寓以及按市场价向私人购房的，可向银行和邮政储蓄银行贷款。例如，新加坡的邮政储蓄银行负责两项住房贷款：一是向中上层收入者贷款购买私人建筑商兴建的高级住房；另一项是受政府和法定机构的委托，设立公务员购房贷款，对政府公务员和法定机构雇员发放住房贷款。此贷款限额一般按申请人5年工资计算，最高可达房价的100％，最长年限为30年，贷款利率略低于商业银行利率。

（2）房地产开发商的融资渠道。

新加坡房地产开发商可向银行、金融公司和邮政储蓄信贷机构贷款。其中，银行贷款占房地产贷款市场的绝大部分。新加坡银行对私人房地产开发商发放贷款的条件一般比较宽松。发放的建房贷款都以地皮和房产作为抵押，贷款期限一般根据房屋建设周期和销售时间来确定，贷款利率实行市场化利率，并根据商家信誉、期限长短和额度大小不同而浮动。对那些信誉好、贷款额度大的开发商实行银行内定的基本利率；对其他的开发商，则根据信誉情况，在此基础上浮动加息。

由于新加坡银行法规定，银行对房地产业贷款（包括投资）总额不得超过存款总额的30％。银行要继续扩大房地产市场业务，则只能通过建立具有独立法人资格的子公司进行直接开发，这成为新加坡房地产业重要的融资渠道。该业务主要通过两种形式进行：一是建立附属经营公司；二是投资入股，建立投资公司。另外，新加坡还提供商用产业贷款，用于支持企业购置营业用房产。

第三节　中国房地产金融制度创新的路径分析

房地产金融制度的创新对一国经济的发展与企业治理结构的优化具有推动效应，然而其创新程度也必然受到现实既定条件和目标模式的双重影响。目前，我国房地产融资渠道较为单一、金融体系不健全、融资结构不合理和信贷资金投向偏差等问题使房地产金融制度的内在功能还没有得到充分发挥，融资结构现状对房地产业的发展仍存在一定的制约。而与此同时，中国经济持续稳定的发展，以及房地产业作为国民经济发展的支柱产业和新的经济增长点，都必然对房地产金融制度提出更高的要求。因而迫切需要改变目前的局面，实现融资主体多元化、间接融资方式与直接融资方式融合化和长短资金互补化等多层次的创新，切实推动房地产业的健康发展和国民经济的持续、稳定发展。

一、中国房地产金融制度存在的问题

我国房地产业是随着城市住房制度和金融体制的改革而逐渐发展起来的。改革开放后，经过近30年的发展，房地产融资渠道从无到有并初具规模，融资方式从单一的银行信贷到上市和房地产信托投资等多样化发展，融资主体从银行单一主体向以银行为主、金融机构和非金融机构融资的多元主体转变，已逐步形成了与我国现阶段住房制度改革进程和房地产市场发展相适应的房地产融资体系。但总体而言，我国房地产融资仍存在以下三方面问题。

1。　缺乏完善、健全的房地产金融市场体系

房地产金融市场是房地产资金借贷、融通、有价证券发行和交易以及投保人购买保单的场所。从功能和业务范围来看，健全的房地产金融市场体系应包括房地产信贷市场、房地产抵押市场、房地产证券市场和房地产保险市场等。

美国已形成了以国营机构和民营机构多元化主体为核心的住宅金融市场。政府直接设立和管理的机构有：联邦住宅贷款银行委员会及所属住宅贷款银行、联邦住宅贷款抵押公司（FHLMC）以及政府国民抵押贷款协会（GNMA）等金融机构。民营机构有储蓄贷款协会、互助储蓄银行、商业银行和人寿保险公司等。美国庞大的金融机构组织为一级市场发放抵押贷款和二级市场的抵押贷款证券化提供了有力的支持，推动了美国房地产业的持续发展。与此相对照的是，我国目前房地产信贷市场和证券市场等仍然处于起步阶段，主要表现在如下方面。

（1）信贷市场欠发达、不规范。

一是我国房地产贷款业务规模不大。截至2003年4月，房地产贷款余额占商业银行各项贷款余额的17。65％，远低于发达国家的20％—40％的水平。个人住房抵押贷款的形式单一，且实行“抵押加保，一次整借，按月偿还”。二是信贷市场不规范，违规贷款运作时有发生。2002年下半年，央行对部分城市商业银行的房地产贷款情况进行检查，共抽查房地产贷款20901笔，金额1468亿元。其中房地产开发贷款3654笔，金额1380。5亿元；个人住房抵押贷款12158笔，金额44。1亿元；个人商业用房贷款5089笔，金额43。4亿元。调查发现违规贷款分别占总抽查笔数和金额的9。8％和24。9％。

（2）资本市场市场化程度不够，融资效率不高。

我国资本市场起步较晚，经过13年的发展，其发展规模迅速扩大，然而监管机制却严重滞后，且受政府行政影响和控制程度高。但从资本市场的本质属性来看，其供给与需求本应由其内在的市场机制自主调节，这两者之间的冲突导致了我国资本市场融资效率不高。

2。　房地产金融组织体系有待深化和创新

我国房地产融资机构设立的最初动因，是为适应各地住房制度改革的需要，由各地方政府根据当地的具体情况组建而成的。因此，房地产金融体系在发展之初便打下了许多政府行政干预的烙印，对后期发展产生了许多消极影响，主要表现在如下几方面。

（1）房地产金融机构的设置缺乏整体规划，地区差异性大。

最初，我国房地产金融机构是为了适应各地住房改革制度的需要，由各地方政府根据具体情况负责组建的。由于信息不对称和中间目标不确定，中央政府在房改中制定实施了在统一政策下因地制宜、分散决策的原则，对房地产金融机构的设置缺乏整体规划，也没有硬性规定。因此，从整体看，各地现有的房地产金融机构的设置和组织形式千差万别，形成了互相分割的区域性房地产金融组织和资金配置格局。

（2）金融机构单一，管理体制不顺。

我国目前形成的以中央银行为领导，以国有专业银行房地产信贷为主，以其他银行为辅，以非银行金融机构为补充的多层次、多形式的房地产金融组织体系，已不能满足深化住房制度改革与房地产业未来发展的要求。我国现阶段住房储蓄银行只有两家，并不能在全国范围内发挥作用；住房合作社数量有限，其性质、产权等问题还有待进一步研究，因此，其作用也极为有限，在现实生活中真正起作用的各银行房地产信贷部和住房公积金管理中心也存在不少问题。

即使是各专业银行，其房地产信贷部在经营上也存在一些问题。首先，房地产信贷部机构性质不明确，关系未理顺。各银行房地产信贷部的机构设置基本上是专业银行的一套人马两套牌子，无法成为自主经营、自负盈亏的独立经济实体。房地产信贷部受原银行和地方政府的双重领导，实行“四级三段”的管理体制，如此双重领导、政出多门，使房地产信贷部管理混乱、无所适从。其次，基本功能未能充分发挥。房地产信贷部的基本功能就是最大限度地促进储蓄向投资的有效转化。目前房地产信贷部的产权不明，市场机制不发达，筹集方式单一、传统，而筹集的储蓄资金往往投放到收益高的经营性贷款项目上，配合房改的政策信贷少，对开发企业贷款多，对个人信贷少。这些都不利于房地产业的健康发展，也不利于金融机构自身的发展。再次，多家专业银行房地产信贷部之间的竞争存在弊病。目前允许多家银行成立房地产信贷部，当房改金融工作与专业银行眼前的业务和利益发生冲突时，容易产生各取所需、自行其是的弊病。各家专业银行为了扩大业务领域，壮大资金实力，竞相争办住房金融业务，由此造成的结果是加剧了住房资金、尤其是政策性房改资金的分散，使有限的资金不能发挥效益，不利于房改资金的良性循环，同时也增加了国家对住宅投资规模实行宏观调控的难度。

住房公积金管理中心与其委托的专业银行在住房资金的运营上存在问题。一般而言，“管理中心”确定住房资金的放款对象并承担风险；而银行具体办理划款业务后，管理中心对该资金的使用、催还等情况都难以监督。资金贷款发放后，大部分资金则划转到银行自身的负债账户，管理中心难以保证资金的滚动增值。

（3）房地产金融体系不健全，房地产宏观管理体制亟待理顺。

从房地产金融体系的建设来看，目前我国政府缺乏有力的措施支持房地产金融业务的创新，缺乏由其直接经营、能贯彻政策意图的金融机构，缺乏专门的保险机构为居民的储蓄存款和银行贷款提供安全保证。众多的金融机构无法进入房地产金融市场，使资本市场与房地产市场脱节。从房地产宏观管理体制来看，我国各地房地产金融机构的设置和组织形式千差万别，存在地区差异性，管理部门有房改领导小组、财政部门和人民银行等，不同的部门因职能范围、利益不同，管理的着眼点也不同，因此决策必然存在显著差异，这无疑会导致房地产市场的管理出现多头管理、不易协调的局面。

3．融资结构不合理

在经济体制转轨过程中，我国房地产融资方式已经发生了深刻的变化，初步形成了多种融资方式并存的多元化融资体系。但是，与发达国家相比，我国房地产融资结构仍处于非均衡发展状态，其表现在如下方面。

（1）间接融资与直接融资比例失调。

伴随我国证券融资方式的兴起，直接融资发展速度较快，但在融资总量中所占比重仍然较小，银行信贷融资的比重占绝对优势。

我国目前房地产融资方式主要有传统的银行信贷和按揭贷款，上市及发行少量的房地产信托等。在这几种融资方式中，房地产间接融资比重过大，直接融资不足。从开发企业的资本融资看，通过股权融资的情况较差。目前我国约有3500家房地产开发企业，而通过市场直接融资的约为130家（境内外上市�