成功人士99个开店细节- 第6部分

　　1。商业活动频度高的地区　

　　在闹市区，商业活动极为频繁，把店铺设在这样的地区营业额必然高。这样的店址就是“寸土寸金”之地。相反如果在客流量较小的地方设　店，营业额就很难提高了。

　　2。人口密度高的地区　

　　居民聚居、人口集中的地方是适宜设置店铺的地方。在人口集中的地方，人们有着各种各样的对于商品的大量需要。如果店铺能够设在这样的地方，致力于满足人们的需要，那肯定会生意兴隆，另外此处店铺收入通　常也比较稳定。

　　3。面向客流量多的街道　

　　店铺处在客流量最多的街道上，可使多数人购物都较为方便。

　　4。交通便利的地区　

　　比如在旅客上车、下车最多的车站，或者在几个主要车站的附近，也　可以在顾客步行距离很近的街道设店。

　　5。接近人们聚集的场所　

　　比如电影院、公园、游乐场，舞厅等娱乐场所，或者大工厂、机关的附近。

　　6。同类商店聚集的街区　

　　大量事实证明，对于那些经营选购品、耐用品的商店来说，若能集中在某一个地段或街区，则更能招揽顾客。从顾客的角度来看，店面众多表示货品齐全，可比较参考，选择也较多，不怕价钱不公道，是有心购物时的当然选择。所以，创业者不需害怕竞争，同业愈多，人气愈旺，业绩就愈好，因此店面也就会愈来愈多。许多城市已形成了各种专业街，如在广　州，买服装要去北京路，买电器要去海印等，许多精明的顾客为了货比三家，往往不惜跑远路也要到专业街购物。

　　若开店资金有限如何选择店址

　　当创办者资金较少时，只要策略得当也可以选到合适的店面。一般来说，小额资金创业者的选店法则有四项：选自己居住的地区，选与自己经济上或人事上有关系的地区，选自己希望的区域，选预算范围内的适当地　区。前两项选择是运用地缘关系，可以广泛利用既有人际关系拓展业务，打下创业基础；后两项则必须参照行业特点，考虑地段特性。在选定设店　地点前，必须针对当地情况作一定的调查分析，并根据调查结果确定营业　内容、定价策略、人事规划、营业时间等。如果一切都　符合你的开店条　件，那就快点行动。当然了，我们也要注意选择店面不可一味贪求房租低廉。开店的目的是赚钱，能够让你赚到钱的店面才是好店面。

　　若你非常垂青于黄金地段，而又苦于资金不足时，分租店面的方式说　不定能助你一臂之力呢。通常在车水马龙、人气汇集的热闹地段开店，成功的机率较高，如咖啡厅、餐饮店、服饰行、百货超市等行业，若设在车站、夜市、电影院附近，就至少占了七分地利。因为川流不息的人潮就是保证，有这么多潜在顾客，只要销售的商品或提供的服务能满足消费者需　求，不怕没有好业绩。但是这类地带的店租往往极高，而且大多已被人捷足先登，创业者想取得一席之地并不容易。如果你选择的行业十分适合在　热闹地带设店，偏偏又找不到店面，而正好你并不需要太大的空间，倒不妨采取分租店面的方式，也就是目前盛行的“复合店面”。

　　
　　在你所中意的地段中找寻合适的伙伴，共用一个店面，不但可以节省　房租，而且如果同一屋檐下的两种行业，顾客属性雷同且产品可以互补的话，可以收到相辅相成之效，通常这类商店也不会拒绝。这些复合店的形　式相当常见，例如花店与咖啡厅、饰品与服装店、陶艺品与茶艺馆、冷饮　与小吃等。

　　16。解析商圈，划分商圈

　　店铺为取得竞争优势，广泛采取非价格竞争手段，诸如改善形象、完善售后服务等。经营者通过商圈分析，根据顾客的要求，采取竞争性的经营策略，从而吸引顾客，成为竞争的赢家。

　　
　　根据顾客划分商圈范围

　　商圈就是指以店铺所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，那　些优先选择到该店来消费的顾客所分布的地区范围，换而言之就是店铺目　标顾客所在的地理范围。

　　商圈分为中央商圈、次级商圈和周边商圈。为了分析时的方便我们将　商圈比作以店址为中心向四周扩展的同心圆。

　　中央商圈内包含了顾客总数的55％～70％。它也是最靠近店址的区　域，在这一商圈中顾客比重最高，每个顾客的平均消费额也最高，这里很少同其他商圈重叠。次级商圈内通常包括顾客的15％～25％，这是位于　主要区外围的商圈，顾客较为分散。日用品对这一贸易区的顾客吸引力极少。周边商圈内包含其余部分的顾客，他们住得最分散，便利品吸引不了　边缘区的顾客，选购品更为适合。

　　每一个店都有自己的商圈范围，通常将在这个范围中的顾客可能来自　的群体分为三个部分。

　　1。居住人群　

　　它是指居住在店附近的常住人群，这部分人口具有一定的地域性，他　们也是中央商圈内顾客的主要来源。

　　2。工作人群　

　　它是指那些并不居住在店附近而工作地点在店附近的人群，这部分人群中不少是利用上下班就近购买商品，他们是次级商圈中基本顾客的主要来源。开店者要注意把握这部分人群尤其是在一些高级商业区内的顾客，在那里的人们一般收入较高，负担较少，思想也不太保守，开店者可以根据这部分人群的特征和需求来决定自己的经营方向与策略。

17。初次开店，顺应店铺商圈
3。流动人群　

　　这是指在交通要道、商业繁华地区以及公共活动场所过往的人群，这些过路人群是位于这些地区店铺的主要顾客来源，是构成周边商圈内顾　客的基础，一个地区的流动人群越多，在这一地区经营的店可以捕获的潜 ，划在顾客就越多，同时经营者云集，竞争亦越激烈，这就要求经营者更要讲究竞争策略和经营特色。有些经营者对这部分人群不太重视，应该予以修　正，善待这些顾客不仅会产生“回头客”，还会使店铺树立较好的形象，从而招揽更多的顾客。

　　由前面的阐释我们知道，一家店对于商圈设定的指标可以依该地区　内顾客的分布密度及来店频率加以考虑，因此一般在从事商圈设定的工作时，开店者还可以采用行政机关比如工商局的一些信息来帮助自己对商圈　进行设定。

　　
　　如何分析商圈内的购买力

　　商圈内的购买力是营业的背景与后盾，从商圈内国民消费支出可以判　断商店所在地点是否合适，以及确定营业场地的面积、适当的规模。以简　单的例子表示如下。

　　中央商圈内的居民1000户，次级商圈内的居民2000户，周边商圈内的　居民3000户，每月每户的平均支出额600元，则中央商圈的支出总额为：600元×1000户=60万元；次级商圈的支出总额为：600元×2000户=120万　元；周边商圈的支出总额为：600元×3000户=180万元。中央商圈的市场占有率，如定为35％，则营业额为60万元×35％=2l万元；次级商圈的市场占有率，如定为10％，则营业额为120万元×10％=12万元；周边商圈的市场占有率，如定为5％，则营业额为180万元×5％=9万元。

　　合计上述各项，则该商店每个月的营业额推测为：

　　21万元＋12万元＋9万元=42万元　假设目前商店每平方米每日营业额为150元，则每月每平方米的营业额为：

　　150元×30日=4500元　则卖场面积为：42万元÷4500元≈93平方米又营业场所和仓库、办公室的比例是8：2，那么这家商店总共就需要93÷×2≈232平方米的面积了。商圈的设定需考虑实际状况，如大马路、桥梁、铁道隔绝等因素。中央商圈，小店铺大都以300米为范围，较大店铺则以500米为范围。一般家　庭主妇，1分钟约走70米，500米则需花7分钟，往返需15分钟，买东西要30分钟，总结下来，上市场的时间约需花45分钟。如果走300米往返需9分　钟，加上购物30分钟，则上市场要花40分钟。经营者应以店铺为中心，依上述方法，排除各种可能的障碍，实际算出商圈内住户，就可预估出自己　所需卖场面积了。至于市场占有率，则需考虑商圈内之竞争状况。如果在1公里内有5家　以上大型竞争店则属非常激烈竞争区，市场占有率约以上述为准，如果1公里内有2—5家大型竞争店，则属普通竞争，市场占有率可稍微提高。

　　计算出卖场应有的规模之后，还需考虑下列几点：

　　（　1）资金多少；

　　（　2）租期期限；

　　（　3）未来发展潜力等店铺的设施与机能。

　　
　　17。初次开店，顺应店铺商圈

　　初次开店者在确定商圈时，可以通过抽样调查销售记录、售后服务登记、顾客意见征询等一切可能的方法搜集有关顾客居住地点的资料，通过分析进而能对商圈范围有一个大致的确定。

　　初次开店，如何设定商圈

　　对于初次开店者而言，由于缺乏商圈统计的基本资料，也就无所谓顾　客信赖度。因此，需深入探讨该地区人口集中的目的及其流动的范围，以此作为基本资料来从事商圈的设定。例如要开办的店规模很大，其商圈并　不一定像一般小型店是徒步商圈，还要考虑到顾客会利用各种交通工具前来，所以要对设店地区的人流加以观察，并配合有关的调查报告，对其购　物动机予以比较分析，从而设定相对准确的商圈。一个店在确定商圈时一般要考虑两个因素，即位置因素与商品因素。

　　1。位置因素　

　　即店所在地区的特征，例如在商业繁华地带，交通方便，流动人口多，有大量的潜在顾客，因而商圈规模也就较大。而那些设在交通偏僻地区的店，顾客主要是分布在店附近的常住人口，其商圈规模一般较小，在这种情况下店铺经营者只有根据自己的实力创造出独特的经营特色，以此来吸引远客，从而扩大自己的商圈。

　　2。商品因素　

　　即经营商品的种类、质量以及特色等。商品种类与商圈规模关系密切，一方面，某一顾客群总会表现出特定的消费特征，经营的商品只有投目标顾客所好，才能吸引潜在的顾客；另一方面，商圈规模大小与商品购买频率成反比例关系。　初次开店者在确定商圈时，可以通过抽样调查销售记录、售后服务登记、顾客意见征询等一切可能的方法搜集有关顾客居住地点的资料，通过　分析进而能对商圈范围有一个大致的确定。采用这些方法，都不可忽视时间因素。如平日与节假日的顾客来源构成不同、节日前后与节日期间的顾　客来源构成不同等等，这些都是使得商圈范围有差异的具体原因。

　　
　　初次开店，如何估计商圈范围

　　对于初次开店者来说，最关心的当然是投资多少和投资回收期长短，但一定要经过推算，才能知道这里可能会有多少。而商店的营业额的推估　必须根据商圈的大小来进行，因此，一定要先定出商圈范围。

18。寻找区位，慎重选择
因为上下班或顺道而常从店门前经过的人，他很可能会买东西，所以该客人居住的地方也能列入商圈。而即使住在附近却从未光顾你的店，宁愿到远处去买东西，那么这个区域自然也就不包含在商圈内，商圈的形状　经常并不规则。就一般情况而言，假如商品是日常用品时，应定为走路或骑车10分钟内可到的地方。而耐久品，比如衣服、鞋子、皮包、袋子等，则可能依流行性和时尚性，吸引数公里至数十公里外的顾客前来，店铺比较小时，则约定在走路加搭公车或自己开车需费20分钟左右的范围内较为合适一些。

　　
　　
　　18。寻找区位，慎重选择

　　多家商店聚集在一起，能相互补充、相辅相成，形成比单家商店强大许多的吸引力，能扩大商圈的外延及内涵，为各商店提供新的市场机会，形成“商业聚集效应”。

　　零售区位的类型

　　零售区位可分为独立店区和群区。　独立店区商店与其他商店位置相分离，仅有一家商店，不毗连其他商店。独立店区在为周边居民提供商品和服务、满足顾客需求方面具有垄断　经营优势，不与其他商店分享顾客。在独立店区开店，一般道路通畅、停车便捷、营业场地可选面积大且房地租金较低，具有较大的灵活性和自由　性。但也存在一些缺点，商店只能凭自己的实力来吸引、保持顾客，同时其各项设施如供电、供水设施、安装、维修方面的成本费用不能与其他商店分担。通常只有大型商店才具备实力建立独立店区。规划和非规划的零售群区详细情况如下。

　　1。规划的零售群区　

　　这是一种经详细规划后形成的统一管理、相互协调的商店群。如国外的购物中心，在购物中心的统一管理下，平衡配置各类商店，为顾客一次购足提供广泛的商品及服务组合。这种类型的零售区有待于我们借鉴国外的经验稳步试行推广。

　　2。非规划的零售群区　

　　这类零售群区是自发产生、发展而成的商店群体，分为中心商业区、次级商业区、居民商业区、小型商业区和微型商业区。

　　（　1）中心商业区　城市的零售中心，交通密集、店铺林立、商品尤其是名品精品荟萃。

　　一般以一家或几家百货店为核心，由星罗棋布的中小型商店环绕而成，如北京的西单北大街、上海的南京路。该区商圈广、客流量大但地价昂贵。

　　（　2）次级商业区　常位于主要街道十字路口，一般以一大型商店为核心，几十家小型商店围绕而成，其繁华状态逊色于中心商业区。如区级商业中心。

　　（　3）居民商业区　食品店、药店、理发店、美容店、洗衣店、餐馆等组成的为一至两个居民区服务的商店群，它们大多位于居民区的中心地带。

　　（　4）小型商业区　由超市及杂货店等小型商店组成，常位于城市边缘地带，主要满足郊区购物者的需要。

　　（　5）微型商业区　位于街道或公路两