徐滇庆再论房价- 第1部分

作者简介
徐滇庆，1967年毕业于东北大学自动控制系，1981年获得华中科技大学经济管理硕士学位。1984年进入美国匹兹堡大学经济系，1990年获得博士学位。从1990年到1994年任教于加拿大萨斯喀彻温大学经济系，现为加拿大西安大略大学休伦学院经济系终身教授。应聘担任北京大学、东北大学、西安交通大学、华中科技大学、中山大学、东北财经大学、江西财经大学、香港科技大学和云南大学客座教授。沈阳市政府经济顾问，加中金融学会顾问。曾任世界银行和亚洲开发银行顾问。《中国经济评论》和《技术经济和数量经济》等经济学杂志编辑。在1994年到1995年期间担任中国留美经济学会会长，中国留美经济学会学术委员。2000年任长城金融研究所所长。2003年获孙冶方经济学奖。著有《政府与经济发展》（中国经济出版社）、《国际贸易、税制与经济改革策略》（中国社会科学出版社），《世界格局与中国经济发展策略》（经济科学出版社）、《政府在经济发展中的作用》（上海人民出版社）、《泡沫经济与金融危机》（中国人民大学出版社）等10多部专著。主编作品多部。在北美、欧洲和中国大陆的学术杂志上发表数百篇论文。
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目录
前言
　　1房价高不高
　　2房地产市场是不是一个大泡沫
　　3产业转移对房价的冲击
　　4抑制房地产投机
　　5房价收入比与居民购房能力
　　6房地产市场的可持续性
　　7贫富差距与居民购房能力
　　8究竟谁决定房价
　　9资产定价与房价
　　10顠移不定的房地产政策
　　11房价和政府作用
　　12不能补贴中等收入家庭
　　13经济适用房的新生
　　14限价房的尴尬
　　15限户型的理论基础
　　16小户型拷问以民为本
　　17问责当问廉租房
　　18房从暴涨呼唤税制改革
　　19增加供给与平抑房价
　　20空手套白狼——房地产业转嫁金融风险
　　21双刃剑——按揭首付
　　22论买不起房与房奴
　　23替穷人说话，说真话
　　24房地产政策的里程碑
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深圳房价高不高（1）
最近到广州、深圳、南京转了一圈。所到之处，人们无不感叹说，房价太高了。
　　我笑着回答，依我拙见，房价并不高。
　　朋友当即警告说，如果网友听见了，还不骂你是在替房地产老板说话？
　　我说，怕什么？迄今为止，还没有哪家房地产公司请我做广告。作为一个教经济学的老师，不开口则已，如果开口说话，就应当说实话。如果迎合某些人的口味，你要听啥我就说啥，将来如何面对自己的学生？
　　听话要听真话，尽管有的时候真话逆耳。
　　毫无疑问，房价确实在迅速上升。据统计，北京的房价在2007年的第1季度上涨了11％，深圳房价上涨得更快，在最近5个月内上升了50％。市区商品房的均价每平方米已经超过2万元。有些人惊慌失措，大呼房价太高了，要求政府出面干预。有些政府官员跑出来说，政府一定想方设法把房价降下来，他们许诺：“措施出台后，房价肯定会降下来，”呼吁老百姓不要着急买房。可是，房地产市场似乎并不买账，大城市的房价继续上升。
　　房价到底高不高？
　　谈论房价高低要从时间和空间两个维度来观察。
　　从时间上来看，如果说房价太高，就意味着房价从今天起就要下降了。如果房价不下降，继续上涨，那么，明年的房价肯定比现在更高。去年，深圳有些地区的房价每平方米在12000元左右，当时人们就喊房价太高了。如今这些地区的房价涨到每平方米20000元，如果时光可以倒流，还会说去年的房价太高吗？房价高低是一个相对概念。因此，讨论房价高低的关键在于研究房价是否还要继续上升。如果房价还见涨，那么相对明年来说今年的房价就不能说是太高了。
　　另外，我们还要从空间维度来观察房价。和国际大都市相比，北京、上海、深圳、广州的房价无论如何还比不上纽约、伦敦、东京等国际大都市。如今连莫斯科的住房平均价格每平方米也超过了30000元人民币，更不必说中国台北和中国香港的房价了。全球正处于资产重新定价的过程之中，随着进一步对外开放，既然北京、上海、深圳要争取成为世界级大都市，就要准备好应对和国际大都市相匹配的高房价。
　　吸取泡沫经济的历史教训
　　如果有人信誓旦旦地说，房价马上就要跌，而且还声称，房价一跌就要跌30％甚至50％。你信不信？
　　这不是什么天方夜谭，而是出现在中国的真实的故事。前几年已经出现过好几个这样的人物。由于这样的论调迎合了部分群众的想法，被誉为“替老百姓说话的英雄”。可是，房价非但没有按照他们的预言降下去，反而不停地涨。难道听信了这些话的人就没有一点上当受骗的感觉吗？世界上的聪明人并不是不犯错误，而是尽量不要在同一个地方跌倒两次。为什么有些人就是不肯吸取教训呢？
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深圳房价高不高（2）
尽管在局部地区，个别楼盘的价格可能会波动，但是就总体上来看，房价依然保持一个上升趋势。作为一个经济学者，如果看不清楚这个大趋势，若不是学术素质太差，就是心存疑虑，生怕一说房价还会上升就招来是非，甚至被人骂成“资本家和暴发户的走狗”。
　　在高房价的压迫之下，中等收入和低收入的老百姓已经够可怜的了，难道还忍心看着他们继续被不负责任的谎言所欺骗吗？
　　另外，倘若房价真的骤然下跌30％，整个中国都要陷入金融危机，难道这也是好玩的？究竟在什么情况下房价会突然暴跌30％？很简单，只有人卖房子却没有人买，想卖的人不得不“割肉”、“放血”，人们被恐慌所支配，无论房价如何下跌都要将房子卖出去，房价才会跌得这么惨。为什么会出现有人卖而无人买的局面？原因可能有很多，但是，能够确定的一条是卖掉房子的人已经拿着钱跑掉了。这些资金的出路包括把钱投入股市、存入银行或者本人干脆跑到外国。房地产市场和股市有着千丝万缕的联系。从世界上发生过的金融危机来看，在房地产市场崩溃之时，股市肯定一片混乱，其状况也好不到哪里去。银行按揭贷款的首付通常控制在20％。如果房价跌幅超过了20％，一旦购房者没有能力支付按揭贷款，即使银行收回抵押的房屋，拍卖之后也难以回收贷款，导致不良贷款剧烈上升。银行也必定处于风雨飘摇之中。在金融危机中首当其冲受到冲击的就是银行。因此，在大多数情况下，从房地产市场中撤出的资金通过各种渠道跑出国去，这就是我们通常所说的“资金外逃”（CapitalFlight）。毫无疑问，当房价暴跌30％时，伴随而来的一定是一场金融危机。
　　在判断房价变化态势之前，有必要探讨一下导致房价上升或下降的原因。
　　正如恩格斯所指出的那样，社会需求比任何力量更有效地推动了学术研究。在2000～2004年期间，除了日本和德国之外，西方各国房价都大幅度上扬，使得房价研究再度成为热点。在2000年北美IT产业泡沫崩溃之后，许多报刊和杂志纷纷传言，房地产是北美的下一个即将崩溃的泡沫。北美许多著名杂志上刊登了一些文章，题目为“泡沫危机”、“泡沫城堡”……好像北美的楼市马上就要崩溃了。许多人担忧是否在北美出现了类似日本在上个世纪80年代的泡沫经济。
　　人们记忆犹新，在1985年以后，随着日元大幅度升值，日本的房价涨了好几倍，房地产总值甚至超过了美国。在很短时间内日本人似乎变得非常富有。可是，在1990年泡沫经济突然崩溃后，日本经济一头栽了下来，至今还没有能从衰退的泥淖中挣扎出来。
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深圳房价高不高（3）
日本的教训使得经济学家们非常警惕，他们普遍认为，房价上涨也许会导致泡沫经济，随之而来的可能是一场意料不到的灾难。有鉴于1990年日本的泡沫经济崩溃和1997年东亚遭遇金融危机的惨痛教训，许多学者把注意力集中于研究房地产市场上的投机活动，分析投机需求如何导致房地产泡沫经济，剖析房地产投机和金融危机之间的联系。许多学者研究了推动房价上涨的基本要素，另一些学者则试图解答北美高速上涨的房价和泡沫经济的内在联系。这些研究正在继续进行之中，并且取得了不少阶段性成果，为深入探讨当前中国房价飞涨的内在机制提供了很好的参照体系。
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影响房价的要素（1）
由于房地产地理位置的特殊性和唯一性，房价除拥有和其他商品价格相同的性质之外，还有许多自有特性，有许多要素会显著地影响房价。
　　（1）地理位置。区域经济学证明，由于集聚效应使得大城市具有经济规模、专业分工和信息传递的优势，大城市的企业在很多行业中具有较高的劳动生产率，劳动力工资水平较高。因为许多人更愿意居住在大中城市，所以这些地区的房价要高于其他地区。由于房地产具有位置上的不可移动性和土地的稀缺性，即使房屋的质量差不多，如果坐落在不同的地区，房价可能相差十分悬殊。接近城市中心或者工业、商业中心的房地产价格比较高。
　　（2）自然环境因素。自然环境比较好的地区，特别是风景区周围的房价比较高。空气污染、水质低劣、噪声污染、沙尘等会对房价产生负面影响。如果周边新建企业产生的污染比较严重，自然会压低当地的房价。
　　（3）周边环境。房地产周边的社会经济发展程度会显著地影响房价。例如，学校、医院、商业设施、教育和文体设施的改善会显著地提高某些地区的房价。在著名学校周围的房价比较高。新建一条地铁或者公路会明显提高沿线房地产的价格。
　　（4）人口因素。如果一个地区的人口自然增加率较高，或者大量外部移民涌入，都会推动房地产需求。产业结构的变化是经济体内人口流动的一个重要原因。例如，2005年首钢搬迁到河北曹妃甸，必然有相当多的员工进入新的地区。当纺织业从沿海向内地转移的时候，内地城镇的人口必然增加。1995年前后许多香港人移民到加拿大温哥华，使得当地房价大幅度上扬。一般而言，人口密度高的地区刺激服务业发展，房价也比较高。不过，如果人口密度过高，则可能影响生活质量，加剧空气、环境污染和交通拥挤程度，从而有压低房价的趋势。
　　（5）物价水平。在一般情况下，房价随着物价上升，名义房价只升不降。如果通货膨胀率高于房价上涨速度，那么真实房价下降。如果某个时期的通货膨胀率较高，有可能促使房价上升。但是，相反的推论却不一定成立。在通货紧缩的时候，如果资金从真实生产部门中流出并投入房地产业，那么，在局部地区的房价不仅不跌，反而可能上升。
　　（6）居民收入水平。如果在一段时期内居民收入水平上升速度明显地超过了房价上升速度，那么，在随后期间内会有越来越多的居民购买住宅，房地产需求的增加势必推高房价。近年来中国职工工资水平和人均可支配收入水平迅速上升。由于中国的储蓄率多年来保持在40％以上，城乡居民在金融机构中的存款大幅度增加。房地产市场上的真实需求迅速上升，从而推动房价上扬。不过，由于各地区的工资水平不一样，上升速度相差较大。一般而言，平均工资比较高的地区的房价也比较高。例如，在2004年上海的年平均工资为30085元，而陕西只有13024元。上海的平均工资比陕西高了一倍多。上海的平均房价为每平方米5856元，陕西为1712元。上海的房价明显高于陕西。此外，将居民分解为高、中、低收入组，如果中低收入组居民的收入增加比较快，他们人数众多，需求量大，对房价上升的推动力较强。
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影响房价的要素（2）
（7）经济发展阶段。在第二次世界大战之后，只有亚洲四小龙和中国大陆等实现了由穷变富。经济高速增长过程中会出现一个“起飞”阶段。在此阶段，由于人均收入水平高速增长，在解决了温饱之后，必然会产生改善居住条件的需求。建筑业突飞猛进，成为拉动GDP的一个重要部门。由于供不应求，在这个阶段房价上升速度也比较快。但是，当人均住宅面积达到了一定水平之后，对于新增建筑的需要逐步降低，房价的增速将逐步放慢。中国改革开放28年来，居民收入以两位数增长。首先解决温饱，然后添置日用电器，再后是增加银行存款以防不测。如今，温饱已经不成问题，日用电器的消费也基本稳定了，城乡居民银行存款余额超过万亿元，自然进入到改善居住条件的阶段，对房地产需求的迅速增长完全符合经济发展的客观规律。
　　（8）经济周期。在经济繁荣期，游资迅速增加，房地产市场活跃，房价上升比较快。在经济衰退期，由于各行各业陷入不景气，影响到对房地产的需求，房地产开发商的头寸紧张，房价上升速度会因之减缓。
　　（9）货币政策。当央行采取紧缩货币政策的时候，银行利率上升，增加了购房者贷款成本，从而抑制房地产市场的需求，减缓房价上升速度。当按揭贷款利率降低时，购买住宅的成本降低了，对房地产的需求上升，从而推动房价上扬。我在研究了18个工业国家的房价数据之后证实了这样一点，宽松的货币政策往往伴随着房价上扬，而央行采取紧缩货币政策之后，房价很快就越过了上行的顶峰。可是中国的居民对于利率的反应并不敏感，这使得货币政策的效果大打折扣。
　　（10）税收政策。当政府增加房地产交易税费的时候，提高了房地产交易费用，房地产市场的热度降低，从而减缓房价上升速度。如果政府征收固定资产税，会显著减少住宅空置率，给房地产投机活动降温，起到抑制房价暴涨的作用。如果政府允许用房