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房价收入比与居民购房能力（4）
如同其他宏观经济指标一样，房价收入比只能够大致评估居民购买住房的能力，在使用这个指标的时候必须注意到它的局限性。在计算房价收入比的时候，我们使用的是当地的城镇家庭年收入，可是到这个地区来购房的也许有相当数量的外来人口。特别是像北京、上海这样的大都市，从外地，甚至海外来的购房者为数甚多。例如，北京市的高档住宅当中有1/3以上是被外地或者海外来的人买走了。2004年1～11月，境外资金流入上海房地产市场的总量超过了222亿元，比2003年增加了，其中用于购房的外资约达70亿元。这些购房者的收入水平远远高于一般市民。由于在计算房价收入比的时候在分母上使用的是当地居民的收入水平，因此，计算出来的大都市的房价收入比有高估的倾向。外来购房者越多，高估的程度就越严重。遗憾的是，随着金融衍生工具的发展应用和金融市场的国际化，区分资金来源的难度越来越大，很难统计究竟有多少购房资金来自于外地。北京、上海等大城市的房价收入比明显高于其他省份。其实，如果把外来购房者的因素考虑在内，这些大城市的购房者家庭收入水平需要向上调整，而真实的房价收入比可能要低于计算结果。
有的经济学家说，“房价收入比不是衡量泡沫的标准。”如果仅仅看房价收入比本身，这个判断是正确的，不过房价收入比的动态变化却可以给我们提供衡量泡沫经济的非常重要的信息。倘若居民收入和房价同步增长，那么房价收入比可以保持不变。如果房价涨得比收入更快，那么，大部分居民就必须花费更长的时间才能积累足够的资金来购买住房，显然他们购买住房的能力下降了。但是，为什么房价会涨得比居民收入更快？从长期来看，必定是房地产市场出现了有悖常规的运动。房价收入比本身并不能说明是否出现了泡沫经济，然而，如果从动态的角度来观察问题，房价收入比的变化率是衡量泡沫经济的一个重要指标。
房价收入比的变化情况可以给政策制定者提供一个重要的信息，居民收入增加，肯定房价也会随之增加。如果两者增速相近，那么基本属于正常。如果房价收入比突然加速上升，肯定可以判断出在房地产市场上投机需求的比重大幅度上升，泡沫经济成分急剧增加。目前，全国的房价收入比还没有出现显著的变化，因此，不能得出房地产市场已经变成泡沫经济的结论。
但是，我们绝对不能低估2003年以来房价暴涨的危害性。如果不采取正确的对策，听任房价投机活动猖獗，要不了几年，就可能出现房地产泡沫经济，房价收入比将迅速上升，超出人们能够承受的范围。中国台湾在20世纪80年代初的房价收入比保持在6～7之间。可是由于在20世纪80年代后期出现了严重的泡沫经济，房价收入比被迅速抬高，超过了11。最终，由于泡沫经济的崩溃给全社会带来一场严重的灾难。亚洲金融危机给我们许多邻国带来了严重的损害，我们很幸运地渡过了那次危机，但是，一定要从亚洲金融危机中吸取教训，加强危机意识，认真地整顿房地产市场秩序，防范由泡沫经济导致金融危机。
房地产市场的可持续性（1）
尽管许多人大喊买不起房子，可是房地产市场似乎对他们的呼声无动于衷。房子照卖，房价照涨，气煞人也！究其原因，恐怕和房地产市场的可持续性有关。
可持续房地产市场的含义是，年轻人在经过一段时间的积累之后能够凭自己的财力支付银行按揭贷款的首期付款（首付），在随后的二三十年内付清全部按揭贷款的本利。如果是这样，就会源源不断地有新的购买者进入房地产市场，我们称之为可持续的房地产市场。
年轻人是否能够购买住房，在很大程度上取决于银行是否愿意给予按揭贷款。从银行的角度来看，购房按揭贷款是一种比较稳定，风险较小的项目。只要首付的比例不低于20％，无论贷款者在今后是否具有归还按揭贷款本利的能力，只要房价在这段时期内跌幅不超过20％，银行都没有什么太大的风险。假若贷款者由于疾病、事故、失业等原因丧失了归还按揭贷款的能力，那么银行就可以按照规定收回住房，通过拍卖索回贷款。因此，房地产市场的可持续性在很大程度上和银行的贷款政策有关。实际上，银行按揭贷款政策决定了贷款者能够购买住房的上限。
由于银行不能预见贷款者在今后工资的增长情况，因此，在贷款的时候银行只考虑当前的工资收入。如果今后工资增加了，那么还贷的压力就会减小。请看下面的公式：
式中，V表示住房按揭贷款总额，X是年还款额，r是银行利率，n是按揭贷款的年数。按照银监会的规定，住房按揭贷款不超过住房价格的80％，还款额不超过贷款者全部收入的50％。
在2005年6月银行发放的按揭贷款的年利率是。按揭贷款要求的首付为房价的20％，贷款期限一般为30年。从安全的角度来考虑问题，银行要求贷款方每月支付的数额不超过其收入的一半。按照十大城市房地产市场抽样调查的结果，平均月供收入比为35％，低于银监会的规定。
按照上述条件计算出来的房价收入比为。这就是说，银行不允许贷款者购买超过其年收入倍的住宅。这是银行设定的房价收入比的上限。如果房价收入比没有超过银行按揭贷款所允许的上限，那么房价收入比依然在可持续范围之内。
如果银行购房按揭贷款的利率上升，银行允许贷款者购房的价值和年工资的比例（房价收入比）下降。例如，假若按揭贷款利率上升为6％，那么银行将不允许贷款者购买超过其年收入倍的住宅。如果按揭贷款利率上升为8％，那么银行将不允许贷款者购买超过其年收入倍的住宅。反之，如果按揭贷款利率下降为5％，那么银行将把购房限制放宽为年收入的倍，见表6…1。
房地产市场的可持续性（2）
表6…1银行按揭贷款所允许的房价收入比
利率（％）
房价收入比
资料来源：根据本文公式计算所得。
按照中国2004年数据，每户平均住房面积为平方米。2004年平均房价为每平方米2714元，那么，每套住房平均为201375元。人均年收入为10129元，每个家庭平均人，平均家庭年收入为30184元，需要用年的全部收入才能购买一套住房。这个期限低于银行所允许的极限。从这些数据可以看出，中国的房地产市场仍然处于居民可承受的范围内。那些估计中国房地产市场很快就会由于需求不足而出现崩溃的说法是没有事实根据的。
当前居民按揭贷款政策主要有两个部分：第一，购房首付20％（购买第二套住房的时候，这个比例上升为30％）；第二，按揭月付不超过收入的50％。这两部分的目的都是防范银行风险。强调按揭首付的比例是贷后把关。只要房价不跌破20％，银行的贷款就是安全的。设置月付按揭上限，强调还贷的资金流，是贷前把关。显然，银行重视贷后把关的力度超过了贷前把关。
在现代金融理论中，贷前把关比贷后把关更重要。如果还贷的资金流没有问题，自然不会出现需要动用抵押品还贷的局面。以月收入的50％作为按揭贷款的月还款上限，风险很大。很难判断一个家庭为按揭贷款支付了月收入的50％以后是否还能维持正常的生活。
有两个理由也许能够替当前房贷政策做些解释。第一，银行发放房贷的时候考虑的是居民家庭的当前收入，而居民将来的收入会逐步增加。第二，居民申请房贷的时候提供的收入证明多数是他们工资单上的正规收入。除此而外还有相当大比例的其他收入。有人估计，在一般情况下，没有列入工资单的收入可能接近工资收入。
因为这两种解释都具有非常大的不确定性，不能作为银行发放房贷的依据。银行发放房贷的标准只能依据眼下能够实现的收入，而不能包括未来不确定的收入增加额。尽管大部分人的收入确实在逐年增加，但是，波浪式前进是经济发展的普遍规律，有高峰必有低谷。在世界经济史上未曾有任何一个国家能够长期保持高速增长而不出现低谷的。中国经济发展已经经历了6个非常明显的周期，今后也必然会出现时起时伏的周期变化。不要一听说将来还有经济发展的低谷就不高兴，更不能把当前居民收入高速增加的趋势作为银行放贷的依据。为了防范银行风险，发放房贷的时候只能以当前能够实现的收入作为计算房贷的依据。至于说灰色收入究竟有多少，这不是银行能够查清的问题。绝对不能拿说不清楚的收入作为银行放贷的依据。
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贫富差距与居民购房能力（1）
2003年以来，北京、上海、广州、深圳市区每平方米住房的价格在突破了一万元以后还在继续上升。深圳市区的房价一马当先，突破了二万元之后似乎涨势未消，弄得老百姓目瞪口呆。房价这么高，怎么还有人来买，这个世界是不是发疯了？
究竟如何解释这些反常的经济现象？导致中国房地产市场畸形发热的主要原因有两个：（1）房地产市场的投机性炒作；（2）贫富差距日益增大。
联合国和世界银行常用基尼系数来度量贫富差距。贫富差距比较合理的基尼系数应当在左右，可是中国的基尼系数从1988年的开始逐年上升，在2006年已经超过了，见表7…1。
表7…11995～2000年全国居民基尼系数
1995年1996年1997年1998年1999年2000年
全国居民
城镇居民0。280。280。290。2950。32
农村居民
资料来源：“中国改革与发展报告”专家组．中国财富报告＇M＇．上海：上海远东出版社，2002：263。
从表7…1可以看出，最富的10％的人的收入可能高于平均收入4倍。最富的10％家庭和收入最低的10％的家庭相比，两者收入差距达到倍。最富的10％居民可能拥有80％以上的银行存款。按照购买力平价，中国人均GDP大约在5000美元左右。而先富起来的1亿多人的人均GDP可能超过20000美元，已经进入了高收入国家的行列。在房地产市场上对高档住宅的需求主要来自于这1亿多先富起来的人，而其余的12亿人只能对高档住宅望洋兴叹，被排斥出主流购房市场。
按照基尼系数判断，在北京居民当中，2006年家庭年收入超过6万元的居民人数超过100万。这些家庭的月收入在5000元左右，和每平方米住房的平均售价基本相符。仅仅这批居民就足以把北京的房地产市场拉高。更何况在北京、上海、深圳还有一大批企业家，他们的收入水平大大高于工薪阶层。北京、上海的一些豪宅价格之高，令海外人士也叹为观止。由此可见，目前房地产市场上的需求并不是虚幻的，也不是几个房地产开发商能够炒出来的。换句话说，目前，由于政策失误，北京、上海等大城市的房地产市场上大部分商品房是大面积豪宅，是为那些高收入人群服务的，房价之高远远超出了80％以上的一般居民的承受能力。有些房地产商说他们是为富人盖房子的，虽然他们的言论遭到许多人的批评指责，但平心而论，他们说的是实话。
有些人对平均收入数据很反感，认为这些数据夸大其词。他们的感觉是有根据的。在北京，2005年达到或超过平均工资的人数只有1/3，没有达到平均工资水平的占2/3。更何况统计数据中还未纳入灰色收入。事实上，富人收入中的灰色收入比重要大大超过一般民众。如果把灰色收入考虑进去，贫富差距要比统计数据更厉害。
贫富差距与居民购房能力（2）
中国的贫富差距可以分别从4个维度来观察。（1）在同一城市或地区内的收入差距；（2）城乡差距；（3）地区差距；（4）行业之间的收入差距。基尼系数度量的贫富差距实际上是在沿海大城市中最高收入行业中的高收入群体与内地农村低收入群体的差距。近年来这4个因素都在不同程度上推动了基尼系数上升。
目前，在同一城市内的收入差距在持续增加，地区差距也在增加，但是，拉动贫富差距的主要原因是城乡差距。农民收入实在太低了。在农村中存在着亿～2亿剩余劳动力。严格来说，他们的收入等于零。在城市中低收入群体毕竟还有点收入，和落后地区的剩余劳动力相比，不知道要好多少。这就是那么多农民兄弟背井离乡进城打工的原因。
在行业之间的收入差距也在加大。例如证券业、银行业和保险业的职工平均工资超过8万元，计算机服务业、烟草制品、法律、软件业的工资超过7万元，电信和信息传输行业、航空运输业超过6万元，而纺织、鞋帽、塑料制品等行业的工资水平不足万元，皮革、毛皮、羽绒及其制品不足万元，保安服务业的年平均工资仅为8000元。
中国的贫富差距不断加大，令人忧心忡忡。如果不采取措施缩小贫富差距，势必影响到安定团结、社会稳定和长期发展。
针对以上所讲的4个因素，需要采取不同对策。
缩小同一地区内的收入差距，需要采用政府财税政策，通过转移支付来帮助社会上的弱势群体。特别是在住房、教育和医疗保健上，政府还有许多事情要做。
缩小城乡差距，需要减轻农民负担，更重要的是要给农民提供就业机会，让农村的剩余劳动力逐步转移出来，在城市化、现代化的进程中提高农民收入。
缩小地区差距，需要加强对经济落后地区的支持力度，增加对西部地区的基本建设、教育、卫生保健的投入。
缩小行业之间的收入差距，显然要反对垄断利润和不公平竞争，并且采取加强劳动力市场的流动性等相应的政策。
解决贫富差距过大的问题绝非易事，不能指望在短期内一蹴而就，但我们必须持续不断地为维护社会公平而努力。治理收入差距过大是一个非常重要的课题，限于篇幅，