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但经济发展有它自身的规律，再优良的资本市场也不可能只涨不跌。所以，在经济环境发生逆转或波动，尤其是2005年美国经济增长放缓时，次级抵押贷款证券的行市也就是另一番景象了。随着经济增长放缓，美联储利率上调，房产市场上的借款人偿还能力开始下降；加之房价连续四个季度的走低，使借款人无法靠房产增值、重新融资来减轻债务负担。随之而来的，便是借款人拖欠贷款或无力偿还贷款的数量不断攀升，进而导致次级抵押贷款证券失去了稳定的收入流，债券投资者损失开始显现。 txt小说上传分享
二、“次贷危机”是个什么危机（3）
经济本身具有的传导效应往往是惊人的。当美国的一些贷款发起和服务机构因次级贷款违约率上升陷入亏损，进而面临倒闭的境地时，持有这些证券的外国公司和银行也就不可能置身其外了。尤其是欧洲，以及亚太地区的日本和澳大利亚。
至今，关于美国的次贷危机依然存在着相当的争论，包括美国人自己。其中代表性的看法有两种：一是美国的“居者有其屋”之政，一是美国金融天才们的游戏式创新。但不管是哪一种，都透示出了问题的本质所在——美国人自己亲为。
2．泡泡就是这样吹大的
有人说，在金钱主义至上、又有着种族问题的美国，20年前一些收入低、少数种族和无信用记录者根本就没有资格获得住房抵押贷款。这种说法是有道理的。因为直到20世纪90年代，美国的次级住房抵押贷款年度发行量还不过350亿美元，不到当年贷款发放总额的5％。然而，仅仅20年之后，美国的这一比例就跨过了20％。如果按贷款余额计算，美国当前的次级贷余额已超过了万亿美元，涉及到了600万之多的美国家庭。这种转变到底是怎样发生的呢？
还是得提到上文所讲的美国“居者有其屋”之政。
美国次级抵押贷款市场的兴起和快速发展，说到底就是20世纪90年代以来，美国政府放松金融管制，不断推进金融产品创新、政府住房政策，以及住宅抵押信贷经营方式变化等多种因素共同作用的结果。
如同上文所述，上世纪70年以后，随着大多数美国人拥有了自己的住宅，政府的住房政策开始向低收入家庭和少数种族倾斜。如：《1977年社区再投资法案》就鼓励银行向低收入家庭和低收入社区提供住房贷款；《1978年平等信贷机会法》则要求贷款机构不能因借款人种族、肤色、年龄、性别、宗教信仰、原国籍和身份差异有任何信贷歧视。而美国联邦住房局（FHA）也开始为第一次购房的中低收入家庭提供购房抵押贷款违约保险。而在抵押二级市场上，政府发起设立两大抵押证券公司Fannie Mae和Freddie Mac，并依据《1992年联邦住宅企业金融安全和健全法》为中低收入家庭提供住宅信贷服务。
正是在美国政府上述政策法律的指引下，贷款机构不断扩大抵押信贷的服务对象。这一方面确实使更多的人获得了借款机会，提高了美国住房的私有率，特别是少数族群的住房自有率。如2006年美国住房私有率就高达，而拉美移民的自有率也达到了，美籍非洲人的住房自有率则为。但与此同时，为一个隐患也随之酝酿着，即美国次级抵押贷款机构的信用风险和市场风险日益加大。
也许是美国人的自信，或许是受到了经济大环境的迷惑，美国金融界和决策层都对可能存在的上述风险采取了不以为然的态度。特别是20世纪90年代以来，美国经济似乎进入了一个持续稳步增长的景气阶段，年增长率一度达到了4％，加之人口增长和失业率下降，美国内的房价走势持续向高，在2005年二季度的涨幅一度达到了最高时的。同时，房价的走高也使美国68％的房屋所有者受益，房产增值幅度达到了13％。这种状况仿佛给了美国次贷市场新的兴奋剂。
而美联储采取的手段则是“火上加薪”的举动。这期间，它多次下调基准利率，使住房贷款利率屡创历史新低，30年固定利率从1990年降至2003年的，15年固定利率则从降至，1年期可调整利率也从降至。 电子书 分享网站
二、“次贷危机”是个什么危机（4）
上述效应的集中汇合，使房屋所有者变现房产或重新融资、扩大当期消费成为了可能。用经济学家们的话解释，对于此时的美国人来说，重新融资至少可以带来两种好处：一是可以减少购房者的还贷负担，二是消费者从中可以获得上千亿美元现金用于其他方面的消费。同时，对于美国政府而言，这种重新融资的便利及财务杠杆效应，有着刺激消费的积极作用，而美国个人消费支出正是其经济增长的最大动力源。
有必要指出的是，美国经济界决策人士不可能没有注意到这样一点：房产的财富效应和重新融资便利也吸引着许多低收入、信用记录较差者加入进了借贷者队伍，而他们贷款的目的并不是购房成为房产的主人，而是希望借助低息住房抵押贷款和房产增值潜力获得更多的消费现金或消费信贷。正如联邦住房贷款抵押公司（Freddie Mac）的一份次级贷款调查报告所显示，只有次级贷款是为了购房，其余贷款的目的大多是为了重新融资，或是为了以房产为抵押扩大消费信贷。
这些贷款人或重新融资者们，又有多少能够真正地了解潜在的市场风险呢？只能是进一步加大了次级贷款危机爆发的可能。
这里还必须提到美国的税收政策。因为在过去的20年里，美国次级住房抵押贷款、房屋产权贷款和与房产产权挂钩信贷产品的快速发展，在一定程度上都与美国的税收政策有着密不可分的关联。
美国《1986年税收改革法案》规定，只有纳税人以分期付款方式购买的第一套和第二套住房贷款的利率支出可免交个人所得税，其他分期付款的消费信贷利息均不在减免税范围之内。如信用卡、汽车贷款和其他耐用品贷款的利息支付等。为了应对这种税收安排，美国的金融机构以及那些所谓的金融天才们便不断地在金融产品创新上做文章，以帮助消费者避税的手段达到自我赢利的目的。这直接促成了次级抵押贷款、重新融资、产权贷款和与房产产权挂钩的信贷产品大量出现。
于是，上文所说的那种消费者受到诱惑也就是情理之中的事了。
假如一个家庭购房贷款余额是8万美元，重新融资后就可获得近13万美元的贷款。将这13万美元用于偿还原先的贷款后，仍有5万美元的产权信贷。如果再将其中的一半用于修善房屋，另一半用来购置新的交通工具，那么，上面的13万美元的新贷款利息支出就可以全部免交个人所得税。这样，购房者不仅可以减轻税务负担，还能够得到更多信贷额度来扩大自己的消费支出。由此带来的好处对于每一个需要的人来说，都是难以抗拒的。
正是上述明显的诱惑性优势，次级抵押贷款、重新融资和房屋产权贷款等也就逐渐成了美国消费信贷的替代品了。而只要它扩大一天，由此埋下的隐患也就会随之加大一点。
3．谁让泡泡自爆而亡
我们小时候都玩过吹肥皂泡的游戏。每当一个泡泡吹起来甩向高处时，阳光下它那五彩的颜色往往令人炫目。只是，这种炫目只能存在一瞬之间，随之而来的便是泡之的自爆而亡。
今天的美国次贷市场也如出一辙！
随着美国各个金融机构主动地为客户量身定做各种信贷产品，美国资本市场上的住房抵押贷款终于远远超出了购房的边界。这种变化，进一步加剧了美国各金融机构对住宅金融业务的竞争，住宅金融业务量占银行资产的份额更是不断扩大。
二、“次贷危机”是个什么危机（5）
据统计，1985～2006年，美国房地产信贷的比重由15％上升至33％左右。其中，住房贷款增幅最大，从9％迅速提高至20％，而工商贷款的比重则从22％降至11％。这种状况的持续，使得美国个人负债率屡攀新高。2005年底，美国居民全国负债已经超过了8万亿美元。负债的大量增加主要就来自于房价上涨带动的贷款额度增加。
面对如此高额的增长，一些人士终于发出了房地产泡沫的危机警告。然而，这样的警告为时已晚，信用市场的状况已显示出危机正在迫近。
在美联储连续十几次加息后，2005年底公布的数据表明，美国许多地区的个人住房市场活动正在趋缓。在此之前，多家美国银行在当年度第三季季报时也相继提出了盈利预警。美国前几大银行都表示，仅一个季度的坏账损失就可能达到十多亿美元，因为当年10月施行的新破产法造成美国申请破产的人数激增。
据当时的数据显示，就在破产法案截止日10月17日的前几天，大批美国人涌向法庭申请破产。仅仅在2005年10月17日前一周，就有超过50万人宣布破产，相当于上年全年的三分之一，可谓是盛况空前了。而当时更有媒体报道称，就在新的偏向共和党的政策正式实施前夕，不仅共和党领袖的财务状况遭到调查，共和党竞选总部财务长竟然也在那个时刻宣告了破产。
有一点必须指出的是，在美国，当民众发现他们无力支付个人贷款时，他们首先考虑到的就是违约信用贷款。这是因为，美国个人一般不敢不缴房贷，他们害怕房子一旦被查封便无处可住。但是对于信用贷款的态度就往往大不一样了。美国信用贷款利率固定为19％，不受升息影响，高昂的利率以及不是很严重的后果使得信用贷款成为了优先违约对象。当这种状况持续恶化时，信用市场的危机转向房贷市场也就不可避免。
时间推进到2006年中期。美国全国房地产经纪人协会发表的报告显示，美国旧房销售中间价已比上年同期下跌。这是美国房地产市场11年来首次出现的年度房价对比下跌，而中介获利也是十年来最低水平。此外，未售出房屋库存量增长至近400万幢，按最新的销售速度计算，这些“待字闺中”的房屋至少需要大半年才能售完，这个比率是1993年4月以来的最大值。
不利的消息还不止这些。同期美国商务部公布的报告显示，与上年同期相比，美国的新房开工量已下降了，且呈连续下降趋势。
清醒起来的经济界人士终于发出了连续性的警告：美国历史上最大的房地产泡沫正在破灭，其影响将不仅限于房地产市场和股票市场。
而美国的炒房者们，也开始忧心忡忡起来，他们仿佛意识到，“只求少赔钱，拿回现款”也就阿弥陀佛了。
美国房地产市场的如此转折性变化，其背后的推手到底是什么呢？
不由得想起了当时看过的这样一组颇富中国语言特色的词：涨也利率，落也利率！
美国全国房地产经纪人协会经济学家劳伦斯曾经指出，抵押贷款利率走高是美国房屋销售整体水平下降的最主要原因。同时，业界公认，近年来美国房地产市场繁荣的根本原因也在于美联储制造的低利率环境。尤其是2001年恐怖袭击之后，为刺激经济复苏，前美联储主席格林斯潘开始急速减息。短短一年之间，美国的短期利率降至40年来最低水平，由减至。受此影响，用于购房的30年期抵押贷款利率也随之下降。书包 网 。 想看书来
二、“次贷危机”是个什么危机（6）
与此同时，为吸引购房者，美国经营房贷的一些银行还推出了各种各样的新模式，让购房者可以几乎不付首期，或者在一定年限只付利息不付本金，从而轻松拥有属于自己的房产。于是，原本买不起房子的人群也买起了房子，美国房产牛市开始形成，整体房价自然上涨。随之而来的，则是物价不断走高，通货膨胀风险开始积累。
当节节走高的通货膨胀风险不断加大时，美联储又连续17次调升短期利率。同样的道理，美国的30年期房屋抵押贷款利率也随之上升，到2006年8月时，已达到了，比上年同期高出了3个百分点。这又使得房地产购买者的负担明显加大，尤其是那些所谓的次贷群体。
当时，雷蒙德金融公司一位经济学家即披露，已有高达10％的房屋抵押贷款申请者的资产负债水平成为负数。在这样的情况下，美国人在购买房产时已不得不对高不可攀的贷款利率斟酌再三，美国房产市场销量锐减、房价走低也就是必然的结果了。
根据财富效应，房价走低就预示着一部分人的财富缩水，而财富缩水必然会压缩消费，进而导致美国经济降温，直至恶性循环。
直到此时，美国经济决策层中依然有人认为，虽然美国房地产市场开始降温，但不会对美国经济造成大的负面冲击，受影响的主要是股票市场的房地产相关板块。与之相呼应的一个代表性人物，就是美国旧金山联邦储备银行行长珍妮特·叶伦。这位女行长曾站出来说：美国目前出现的房地产市场降温基本上还在美联储的预料之中。在她看来，可能引发房地产市场意外深度衰退的主要原因是社会就业岗位大幅减少。而从全美范围看，这种情况发生的可能性并不大。
与此形成鲜明对比的，则是国际上一些经济学家的警告：美国经济放缓的程度可能已经超过美经济决策部门的预期。
4．岂能是一个泡沫了得
泡泡是人吹的，而它的破灭也是与人息息相关的。所不同的是，美国房地产泡沫的破灭，决不仅仅只是一个泡沫的问题。
不管是从房屋销售额、新房起建数量、还是已建好的房屋数量来看，2005年年底到2006年年初是美国房地产市场的顶峰时期。所以，美国房地产泡沫的破裂实际上从2006年中期就已经开始了。主要表现在：一是房屋价格的持续下跌；二是美联储不断调高利率，导致贷款人的还款压力迅速增大，违约还款现象开始增多。
美国全国房地产经纪人协会2006年8月15日发表的报告显示，当年第二季度，美国旧房销量比上年同