买房要买好区域的
2008年以来，次贷危机引发的金融风暴，造成各国城市的房地产价格普遍下跌。北京、和上海这样四五年只涨不跌的房市，也首次出现价格拐点。很多项目的每月成交量，萎缩到原来高峰时期的一成，真是让房地产商吓出一身冷汗。但是2009年也好，2010年也罢，房地产市场越是低迷，别人越是观望，理论上，越是出手的好时机。
谁也说不准何时跌至谷底，理性的人，自然不能用赌博或投机的心态短线投资。但是投资房地产要有长远眼光，在城市化至少还有10年时间的中国，“房地产的长期投资肯定不会输”，投资时间越长，风险越低，“当大家恐慌时，就可以出手”。
如果只想持有新房两三年，最好不要买。因为在接下来的几年内，房子升值的可能性很小，却需要花去一大笔费用在买卖交易手续费上。
在这种大趋势下，想买房的人更需要小心，更注重思量和评判，哪样的房子才可以买。简单来说，好小区的房子“含金量高”，自住或出租两相宜，卖不掉可以租掉，而且好小区房子就只有这么多，不会再增加。住在好小区内的人，经济上大多没有什么困难，基本上看不到烂尾楼。
从投资增值角度来看，好小区房价高，增值率也高，房价每年都涨，租金也是逐年增长。
一些买家认为未来一年房价仍会大跌，希望再“等一等”，但谁也无法预料房市还要多久才跌至谷底， 2001年“9？11”美国遭遇恐怖袭击时，许多人恐慌性抛售房子，有些本来已完成购房手续的买家，宁可毁约中断购房，也有的人打算观望两年。没想到“9？11”事件后，房价不跌反涨，并以每年20％－30％的幅度猛涨，让当时抛售房子的人后悔莫及。
作为零散的私人房地产投资者，购买物业之际，千万不要有贪便宜的心理，所谓“便宜没好房，好房不便宜”。购好小区房子的特点是，当房地产涨的时候，它就猛涨；当房价普遍下滑时，它的抗压性却非常强，大*持不跌或轻微下滑。有个朋友的父母，在纽约皇后区法拉盛购入一幢联排别墅，价格不到1万美元；50年后，增值到50万元，成为他们人生中最大的财富。
买房也须符合个人生活方式，是“你住房，而非房住你” （The house should live for you； and you should not h*e to live for the house。）。说到底，贷款、房屋税与维护成本，不应和房主收入有太大出入而造成负担；买房也许会牺牲部分享受，但不应牺牲或影响原有的正常生活方式。这个道理想清楚了，就知道自己是否该买房，何时买房了。
第三节 卖房者的算盘（1）
俗语有云：买的不如卖的精，实际上，买房不容易，卖房有时候也更操心。坊间常见有无良开发商的舆论汹涌，而我所见所知，不少卖房子的人的心思，也很有趣。研究他们的卖房心理，也是买房人必须要做的功课，所谓知己知彼，百战不殆嘛。
一个卖楼营销人的抒情
罗老板搬到格林小镇一个多月。印象最深的是入住的第二天，他是被鸟鸣吵醒的。
什么时候他曾经被鸟吵醒过呢？可能要回溯到儿童时代的乡下老家。所以，当罗老板躺在床上，望着窗外的茏葱绿树，心想，这就是格林小镇。
2001年7月某一天，他刚到北京的第二天，北京金地老板陈长春带他来到亦庄。当时，格林小镇所在地是一个叫做大粱台的小村庄，大片的高粱地，有骡子悠闲地溜达，衣着朴素的村民无所事事地靠在麦垛上抽烟。
他们买了一些流动小贩卖的水果，苹果一块钱一斤。他们还走到村里看了看，都是砖瓦宅基房。房子不新，还算整洁。他想去厕所，村民指了一个地儿，他刚走进去就被浓烈的气味给赶了出来，于是他就在村边的杨树边留下了些纪念，现在想来，那个位置应该在小镇东门附近之后，为了这个小镇，他和北京金地的最老一批同事付出了三年的心血。
2002年的4月，设在一栋洋房边上的博达中心临时售楼处开放。5月18日，内部认购在现在的亦庄锦江酒店二楼进行。罗老板和从集团请来的美女主持了认购活动。
6月8日，动工。当时还在企业文化公园举办第一次正式的客户活动。放风筝，吃烧烤。所有的公司高层都到了场，现场回答准业主对产品的各种问题。当时，所有的开发商都不会主动和业主沟通，这种最直接的沟通方式在当时的北京开了先河。那天，罗老板认识了最早的一批业主，和他们的友谊一直保持到现在。
7月，在罗老板的坚持下，业主工程监理方案执行。这个行为罗老板现在看来正面和负面影响一样多，但在当时，对小镇业主的震动不小。比较让罗老板内疚的是，这个方案的执行，给工程部从上到下制造了极大的压力，最终导致几个同事的离职。
8月，第一次公关危机。某家报纸在个别人的授意下杜撰了金地违规施工新闻。罗老板深夜两点召集同事到公司商量对策。现在看来，这个负面报道小菜一碟，但当时罗老板深感责任重大，差一点和执行编辑翻脸。现在和这两个人都成了好朋友，有时回忆起来，权当笑话。
诗人也地产
春节刚过，就看到熟人D君在内地消费报纸上的大头照片，标题是某某大地产公司大举进入云云，风光无限。
三年前，一个女小资C去巴黎回来，除了感慨在那边买手袋便宜和满街都是狗屎之外，还很幸福地尖叫：我可是坐在萨特曾经坐过的椅子上！巴黎的左岸，就是不一样耶！当时在座的这位D君，就是女小资的男朋友，在地产行业谋生的诗人，他当下就恶狠狠地说，如果今年我再没有表现不能够升职，我就给公司做个方案，也搞个我们自己的左岸，中国死不悔改的小资这么多，怎么也能红火一阵子，卖出几百套房子。
之后，小资继续在媒体里面写时尚，写很多她做梦见过或者做梦都没见过的东西。而诗人终于彻底不干那些舞文弄墨的劳什子，已经心满意足做了个分公司的副总经理，周末饭局的时候，他就很是安慰地说：“侥幸啊，还好没有堕落到搞概念在公司厮混的地步。”
第三节 卖房者的算盘（2）
几杯廉价红酒下去，诗人副总偷偷说，其实做地产还真的没有那么难，公司最近某个楼盘热销，公司董事会开会时候，几方就争得不可开交。设计公司的说，楼盘好卖是因为抄国外户型抄得及时，正好赶上了大家的消费趣味；工程部门就说不对，主要是我们这个部门这次良心发现，施工时候没有偷工减料，因此，做的房子质量说得过去，消费者才认账；销售公司说那可不能这么说，主要是我们的销售小姐贴身服务，把客户弄得服服帖帖啊。接下来，后勤、行政、财务都纷纷出头，一定要在功劳本上分一杯羹。
“我当时就在旁边偷笑，哪里有这么复杂啦！其实还不是赶上了天时地利。”诗人D说，国内经济发展，很多地方的人都还挤在棚户区里面，旧房要换新房，因此只要地段好，搞得差不多，就能够卖，如果能够加上一些说法、噱头，就能赚大钱。看看身边的同行，有做包工头出身的，有像我这样年轻时候不务正业的，都做得不错。赶上好时候到了个好行业呗。消费者现在买房子比起我们当年追捧文学大师还要盲目啊！你看看那个号称连海南岛渔民都认识的北京地产大亨，其实做来做去就是一两亿的规模，在行业里面根本排不上什么啦。
不过，诗人D说今年再搞搞房地产，明年就要考虑转行啦。C姑娘就撒娇说那不好啊，我还想入行跟你一起做大啊。D连连摇头说要有危机感啊，哪一行都不是能够一直好下去啊。今日文学臭大街，他朝地产也相同啊。
一个开发商老总的心声
水晶城是万科在天津的知名地产项目，开发进入第五个年头时，有两千多个家庭陆续搬进了这个社区，使用者和设计者之间的分歧逐步显现，一些始料不及的状况不得不一一面对：在一部分业主那里，情景洋房点睛之笔的露台，被封闭起来；精心设计的小院矮墙，被悄悄砌高……
对此，诗人出身的前《万科周刊》主编，时任万科天津公司负责人的单小海，有深刻的反思。他认为：这里面当然有客户素质的问题，但仔细检讨和反省后发现，开发商确实也有相当多的设计、安排和要求失诸主观了。
比如说，客户封阳台一直是困扰开发商的问题，但如果开发商不纠缠于是非对错，而是在设计之初就提供一种既封闭阳台，又不影响立面效果的解决方案，问题是否就会稍好解决？如此种种，不一而足。
作为开发商，万科一直以提供新的生活方式自勉和自诩，但一个社区的居民真正需要什么？喜欢什么？惧怕什么？单小海坦言：“我们恐怕并不完全清楚；对于开发商和客户的权利边界，我们似乎也很模糊；至于住户和开发商之间为了社区更好发展而组织的良性博弈机制，我们更是要从头开始。”
开发商无法回避这块土地的历史，而对这些水晶城的真正主人而言，有一个问题同样无法回避，那就是对包括规划、建筑、立面等因子在内的社区形态的基本态度。
住区是设计者的，也是开发商的，但归根结底是业主的。水晶城项目上，万科规划和设计花费了一年光阴，建造持续了4年时间，销售长达4年周期，而业主，将在这座住区里生活30年、50年、甚至更久，他们理所当然地拥有对这个社区的发言权，以及最终的决定权。
一座住区的成型、变化、生长，乃至于衰落、破败，人在其中起决定作用。对于社区的生长，设计师和开发商只是舞台的搭建者。真正的主角不是万科，也不是设计师，而是那些为水晶城埋单的业主。多一个心眼，卖楼成功
某大上市公司旧址的马路对面，一度矗立了一排简陋的厂房，这些现在勉强还能用的建筑物，其实只有10来年的历史，而在建这些厂房之前，这里曾经是一片养鸡场。一代地产大腕姚先生，当年就是在这里迈出他可歌可泣纸醉金迷的地产路的第一步。
那一年，姚先生还是一个热血青年，他出身戏剧艺术世家，不甘心一辈子窝在内地的工厂里，来一招停薪不知道是否留职，背着军用草绿色书包，兴致勃勃地南下到了深圳的一家贸易公司。不料，这一家看上去还很洋气的贸易公司，让浪漫的姚先生一来就稍稍吃了点苦头。他的第一个工作岗位是在工业公司，工业公司的老总一看来了个口若悬河的大学生，喜出望外，决定把他放在公司最需要的位置，也就是去管理原养鸡场上的厂房建筑！
失望了两天，姚君还是咬紧牙关开始和建筑工人们打成一片，当然，其中的辛苦无趣就可想而知了。只是该当姚君在这一行崛起，他不像那些工人那样一下班倒头就睡，也不像工头那样只顾着压成本多赚钱，而是逐步琢磨出许多门道。
例如建筑的物业之中，有两栋是工人宿舍，他就多了个心眼，专门去问工厂：究竟是男工多，还是女工多？人数有多少？工厂管工回答完了，很惊讶地问：你怎么对这种事情有兴趣？姚君正色道，这可不简单！你知道为什么以前的宿舍老是下水管道堵塞，害得我们物业公司老是要去紧急抢修，替你们“擦屁股”吗？大家都说不知，姚君乃长叹一声，这就是因为女工太多，你们的厕所管道没有用大口径的，所以每到关键时候，就自然堵住了，水漫金山啊！果然，经姚君督工修筑的女工宿舍，间隔合理，使用方便，他也开始慢慢找到了搞地产的感觉。
过后几年，生意渐大，姚君已经不需要再替青年女工建宿舍，而是服务那帮有钱的男女去了。有一次是新盘推出，他已经连续几天几夜在工地上指挥施工，销售人员拍马来报，说销售不行啊！此时已经是姚总的他，眼珠一转，计上心来，大喝一声“随我来”，指挥一批工人，就在工地门口连夜建起一间样板房。又传令下去，用最好的装修材料，把样板房搞得美轮美奂。为了做得更像样，他叫人去买了两个男女模特，穿上一身美军制服一般的保安服，脚蹬皮鞋，非常神气。可办事的人一时不察，买来的皮鞋太小，怎么也套不上模特的脚，外面闻讯赶来看样板房的人已经排起了长龙，姚总这时眼明手快，操起剪刀，一下子把皮鞋后跟剪开，总算给模特穿上去了。
这一次的“样板行动”创造了一个奇迹，不出一月，全部房子就卖得干干净净。
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