地产江湖 揭密房地产大腕的发家史- 第7部分

　　法院没有按期执行，被拆迁人没有执行法院的“先于执行”裁定，算下来，守法的好像只剩下了开发商？！

　　开发商从一开始就默默承担了因“最牛钉子户”造成的成本压力，并耐心的在寻求法律途径解决问题，在法院作出了有利于自己的裁决后，并没有得意忘形，在裁定生效后，也没有依仗法院裁定对自己方面有利就直接动手进行拆迁，而是耐心地等待法院的执行，在此期间，还在继续与对方进行交流，最后圆满的解决了这一事件。

　　被大家咒骂的“黑心开发商”成了守法者，哈，“黑色幽默”。

　　拆迁困境

　　有朋友可能会说，这个只是个案，我国拆迁者普遍强势，被拆迁者普遍弱势。

　　拆迁问题中为什么会出现问题？

　　绝大多数情况都是因为被拆迁人认为补偿太低。

　　有调查表明，从全国各地实际拆迁补偿情况和房屋市场价来看，中国大部分被拆迁居民的再购置能力是相当低的。

　　这就没法不引发被拆迁者的反对，本来嘛，我住的好好的，就算房子旧点，也是家啊。拆迁补这样点钱，在同样的地段根本不可能买到新房。想让我搬，给我原地还套新房来、或者多赔钱来。

　　笔者在北京的从业期间，确实遇到过遭遇野蛮拆迁的住户；但也同样遇到过，因拆迁而爆富的住户。

　　最近几年，在北京的开发商在拆迁问题上，都是比较小心的，还都明白法律是怎么回事。有一国企开发商最近在北京市区三环附近一个不错的地段做了一个项目，每平方米的拆迁款约在1。5万到1。7万元左右。

　　拆迁户皆大欢喜，都搬走了。

　　最后建成的新房的价格将近三万一平。

　　开发商的成本因拆迁上升了，他不可能赔本做生意，那唯一的结果就是导致房价进一步攀升。由购房人买单。

　　做一个极端的假设，拆迁户漫天要价，开发商照单全收，拆迁户的利益全得到了维护，那计划要买房的人呢？他们的利益呢？拆迁户的利益要建立在他们做房奴的基础上吗？

　　少赔，容易出事件；多赔，成本增加，房价上扬。选那边？这种选择题，谁会做？

　　让我们换个角度，站在开发商的角度上考虑一下。有开发商就钉子户问题和笔者交流时谈到过，“我他妈真想一把火烧了他，其他人全搬了，就这几户漫天要价。我这一项目人吃马喂、贷款利息，一天成本多少钱啊，一天十几万、十几万的白扔啊，动不了工。”

　　“那你多补人家点呗，与其这样白扔钱，不如早点打发了，项目好动工。”

　　“没那样容易啊，今给这家补了，明天另一家钉子户就敢再要一个天价出来，这些钉子户个个还都爱显得很，得了便宜还得四处宣扬。先搬出去的那些人要是知道钉子户补的比他们多，都得回来闹，我这项目那就彻底没法弄了。”

　　说实话，听这个开发商诉苦之前，我一直是站在被拆迁者立场上的，认为被拆迁者是弱者。

　　一瞬间，将心比心的站在开发商上那一刻，突然能理解野蛮拆迁为什么会出现了。

　　“老子一天十几万的都砸进去了，都是为你个钉子户，已经给你补偿了，你还想敲我多少啊？当开发商都是冤大头啊。叫几个人，晚上砸了他们家。”

　　对开发商来说，这确实最简单、有效的方法。对极个别刁民，也确实有效。




第五回　拆迁（5）




　　但，有的住户，并非为了要价，而是真是有其他原因不接受搬迁原因的，于是往往矛盾进一步激化。

　　除去当时双方的利益，拆迁还牵扯到公众利益。一个项目，因为钉子户，一拖几年，周边的住户天天生活在工地周围，整个区域市容脏乱，这该谁负责？如果是公共项目，比如医院，因为一个钉子户，让周围的居民晚一年才看病，这个麻烦，该谁负责？

　　如此难题，怎么解决？

　　还是看看国外吧。

　　国际化的大纠纷

　　在美国，各个行业都有一个“公平市场价格”——市场形成的、大家承认的、相对公平的价格。房地产行业也有这样的一个价格，作为补偿拆迁户的标准之一。

　　私人开发商如果想在一块土地上搞开发，就需要事先购买这片土地，包括这里住户的房产。实现这一目标的前提是，开发商必须给予拆迁者一个合理的补偿。补偿的标准双方以公平市场价格为基准进行协商，协商不能解决的，要么放弃，要么“法庭上见”。

　　相对来说，政府征地的情况就比较复杂，因为这涉及到公众利益与个人利益孰轻孰重的问题。美国是一个强调与保护个人利益的国家，但对公众利益也不能不管不顾。美国相关法律规定：政府无权征收个人土地和财产，除非给予合理的赔偿。这里“合理赔偿”的标准，也是以公平市场价格为参考。

　　公平市场价格是为双方达成拆迁协议提供一个标准。如果当事双方不能就合理补偿达成一致，还可以走司法程序。

　　康涅狄格州的一个城市因军事基地被关闭，当地经济迅速萧条。为扭转局面，政府打算在原军事基地建设公园。然而，一些被涉及到的私有土地拥有者反对动迁，无论政府给多少补偿金他们都不搬，“合理补偿”不好确定。动迁户还一纸诉状把政府告到了法院。官司打到美国最高法院后，9个大法官以谨慎的“5：4”裁决驳回动迁户的上诉，支持当地政府强制性拆迁。

　　法官们的谨慎，反映了美国司法努力在公私之间寻求一种平衡。而总的来看，美国地方政府和居民在征地特权的法律纠纷中也各有输赢，这在一定程度上使政府在动用拆迁特权问题上更加谨慎，而民众也渐渐习惯了更多地考虑公共利益。

　　在韩国，存在纷争比较多的是公营事业征用土地，如修建城市铁路、高速公路等，按韩国媒体说法，公营事业征地，经常发生“物理冲突”，也就是肢体冲突，即居民与警察发生暴力打斗。近期比较著名的案例，是韩国政府在平泽地方征用土地为驻韩美军修建新军事基地，遭到平泽居民暴力抵抗，多次发生流血事件，政府头疼不已，从总统到总理多次现场办公，但居民坚决不让步，最后，不得不宣布建设计划推迟四到五年，也就是说，现政府已经承认无能为力，把包袱丢给下届政府了。

　　韩国也有最牛的“钉子户”。数年前，京畿道内一公司成片开发，遇到一房主，对祖业极为热爱，坚决不卖房子。不是给多少钱才合理的问题，而是不管给多少钱都不卖。此住户四周的房子全部出卖了，该公司也启动了工程，但这一家到底挺了下来。该公司毫无办法，最后只好用大楼把这一家围了起来，成为京畿道一景。

　　N多国家为了拆迁大打出手。唉。

　　看了一圈，拆迁问题在世界各地都是个难题，个人、公众、钉子户、开发商、政府种种利益交错。

　　唯一的解决途径：只有遵守法律，在合理的市场价格的前提下，所有的人都依法办事。

　　发生矛盾了，大家法庭见。判开发商多补，开发商就乖乖掏钱；判开发商不得拆迁，开发商就乖乖走人；判住户搬迁，住户就乖乖的收拾行李。

　　从法律的角度，回到本系列开头的东方广场的故事，如果当时该区域的拆迁户与开发商达成了一致的协议，各位专家实在没有反复上书的意义。

　　如果真的放不下这块地，就觉得此地应该盖政府大楼，那就联合愿意那这块地的部委，组建一家公司，与长江实业或东方海外一起竞标，谁出价高，谁拆迁费给的合理，地就归谁。




第五回　拆迁（6）




　　再争执不下了，那就法院见。

　　无论是专家、开发商、部委、企业、刁民、普通民众……只要大家都肯在法律的框架下行事，我说的是真正按照法律去做，而不是打着法律的幌子，来维护个人的私利，那么在法律框架下，问题必然会解决的。

　　但前提是，法院要用于维护自己的权威，勇于执行法律。

　　真不知道，美国法院拿着拆迁裁定，面对媒体镜头，是怎么执行裁定的。不知道，美国法院需要考虑的问题，有没有中国法院需要考虑的那样多。

　　唉，知易行难啊。

　　开发商的合法高招

　　说起依靠法律途径解决问题，最后想起了一个北京开发商按照法律途径解决拆迁问题的高招，一个哭笑不得的高招，但不得不承认确实是高招。

　　一片老旧小区前，这天有一家律师事务所开业了。

　　当地居民，并没有人对这家律所投以太多的关注。小老百姓，都希望平安过日子，谁天天想打官司的事啊。

　　过了几天，拆迁通知下来了。

　　小区居民炸了锅，纷纷开始盘算自己的利益。有人决定搬，当然，还有人决定不搬，似乎所有的拆迁项目，永远都会有几个钉子户。

　　这时候，律师事务所的律师出现了，“钉子户同志，想要寻求更多的利益吗？你们的力量是微薄的，法律的力量是强大的，我们律师能够帮助你在法律的框架下，得到最大的利益。一般的钉子户，你们除了哭、闹、硬抗之外，也缺乏有效的应对着数，委托我们来做吧，我们熟悉法律的手段，效果绝对比你们自己出面好的。”

　　恩，几个钉子户想了一下，觉得律师说得有理，于是大家集资，筹钱交了律师费，请律师出面和开发商交涉。

　　律师还是很卖力的，恩，简短截说，收了律师费后，律师成功地维护了拆迁户的利益，开发商成功的拿到了土地，大家皆大欢喜。

　　故事完了吗？

　　一天，开发商笑着对笔者说：这家律师事务所，是我开的。

　　得，到最后，开发商还多赚一笔律师费。

　　看上去，一切都在法律的框架下，可，可，让我说什么好啊。

　　得，下回见了，朋友们。




第六回　　　　夺权（1）




　　当时从行业的角度审视一下，这时的中国房地产行业还是远没有今日风光的，当时最热的行业是家电、四川长虹是中国经济中最为炙手可热的明星，网络热潮也正在悄然兴起。

　　经历了十年的发展，1998年万科的销售额为22．69亿元，而同在80　年代成立的海尔、康佳、三九销售额已经上百亿。行业依旧一盘散沙，土地交易黑幕众多。

　　在这种大好年景里，各公司纷纷忙着打鱼捞虾、盖楼发财。

　　但也有一些公司的核心事件却是：夺权！

　　历经艰苦创业，大业初定，刚开始享受革命果实，夺权问题也就来了。

　　这问题还是个长期性的、世界性的问题，全球化。

　　古今皆同，这一点倒是大同世界了。

　　汉代刘邦登基称帝，韩信就要命丧未央宫；

　　唐代李世民登基称帝，玄武门就要上演喋血记，侯君集就要送命；

　　宋代赵匡胤登基称帝，手段缓和些，杯酒释兵权了；

　　明代朱元璋登基称帝，胡唯庸、蓝玉、空印等四大案杀的人头滚滚啊；

　　清代福临登基称帝了，多尔衮就要威名扫地；

　　康熙登基称帝了，鳌拜、吴三桂就要身亡家灭；

　　有人说这都是汉族的文化捣的鬼，一个中国人是条龙，三个中国人是条虫，人一多就勾心斗角，

　　呵呵，其实其他民族也一样。

　　远得不说，元代，还没等登基称帝呢，兄弟几个就掐起来了，大打出手，而且是一打就打几代人，老子争夺帝位失败，儿子接着来。

　　法兰西、英吉利、日尔曼、西班牙，翻翻他们的历史，共患难之后，迎来胜利果实之后，都成常规套路了，窝里斗、清君侧，不过是选择以人民、天主、民主或者谁谁的名义下手而已，法国大革命那叫一人头滚滚，叹为观止啊。

　　为什么会这样？

　　其实很正常，在通过战争、商业等手段，完成对资金、土地、人口等生产要素的占有之后，下一步面临的问题就是获胜方内部如何分配这些生产要素、如何分配生产要素带来滋息的问题。

　　共患难，不能共富贵。昨天还是一个战壕里的刘三，还是隔壁的玩伴，大家一起创业，凭什么你现在就是总经理，我就要是副总经理？公司发展那一点离的了我？凭什么现在我的股份要比他的少？你有何德何能？当时在什么什么项目要不是我怎么怎么……

　　说到伤心处，连锅都砸了，谁都别吃。

　　企业也一样。

　　最早分家

　　本文中探讨的这些公司，最早分家的是万通。

　　万通是六兄弟联手起家。

　　1991年6月，王功权与冯仑、刘军等人在海南成立了海南农业高科技投资公司（万通前身）。成立之初，王功权是法人代表，总经理，冯仑和刘军是副董事长，王启富是办公室主任，易小迪则是总经理助理，后来的潘石屹主管财务中心。

　　海南一役，北京万通中心一役，六兄弟们一不小心成了资本家（冯仑语）。

　　钱多了，斗争就来了。

　　按照王石的回忆，当时冯仑曾问王石：“我们在北京的两个地产项目都很成功，盈利也有一个多亿吧。钱多了，兄弟就要分家，王石有什么分家的经验？”

　　王石乐了：“1988年万科进行股份化改造的时候净资产只有1300万，哪有如此巨额资产分配的经验？”

　　1994年秋天，万通六雄在广西西山开会，这次会议在万通历史上被称为“分裂会议”。表面上的矛盾是冯仑和潘石屹而起，最简单的说法是，当时的冯仑要干事，而管钱的潘石屹不给钱，矛盾就比较尖锐了。然后就分了。

　　结果虽然一样，但就其过程仍是各有各的说法，好象一场《罗生门》的现代商业版。

　　有人说，当时冯仑在美国不接王功权电话，易小迪在广西成立了新万通，绰号“潘老财”的潘石屹在北京宣布独立，王起富在大连搞贸易公司。




第六回　　　　夺权（