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1988—1993年，中介行业起点极低，租下一个门面，找几间要租售的房屋，聘几个置业顾问便可开业迎宾，因此中介公司的发展速度让人咋舌。到1994年深圳注册的中介机构已达186家。但是由于行业不规范，政府“多头审批、只批不管”，监管缺失，“吃差价”、“暗箱操作”、“隐瞒交易真实信息”等行为是当时的普遍现象。
1995年10月4日，深圳市中介服务行业协会成立，开始对中介行业进行培训： 组织中介机构管理层学习国外先进的经营理念，增加行业间的业务交流机会。1996年7月，中介服务行业协会举办了深圳房地产中介从业人员考试，发放了第一批《房地产经纪人资格证书》和《房地产评估人员资格证书》，从业人员的资格认证被摆上了重要位置。这一时期，是房地产经纪行业的快速发展阶段，也是英雄辈出的时代。当时的策划人可以说是中国房地产行业最早的一批策划“前辈”，像桂强芳、郭建波、陈劲松、裴风、韦廷伸、黎克斌、吴宇等。他们凭着热情，自己摸索、自己创作，不断输出理念、传播经验，布道全国。他们的特点是注重项目策划，注重包装，意识超前，创意新颖。以后成长起来的许许多多房地产策划人，无不受到这批“前辈”们的启发。
1988年
● 1月，第一次全国住房制度改革工作会议在北京召开。
● 2月，国务院批准印发《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》，标志着我国住房制度改革进入全面试点阶段。
● 4月，第七届全国人大第一次会议修改了1982年《宪法》的有关条款，删除了“土地不得出租”的规定，规定“土地使用权可以依照法律的规定转让”。这是我国土地使用制度的根本性变革。
● 5月，第七届全国人民代表大会第七次会议通过《关于国务院机构改革方案的决定》，撤销城乡建设环境保护部，设立建设部。
● 7月，中国第一个土地拍卖、按揭贷款，真正完全意义上的商品房小区东晓花园在深圳竣工，当时售价1600元/平方米。
● 11月，万科通过股份化改组，正式更名为“深圳万科企业股份有限公司”。
1989逆流而上八仙过海
我无法回答你，我不知道那月光铺成的道路尽头
是什么在等待我们
那海和天空之间，星星消失的地方连时间也没有确切的命运——杨炼《瞬间》
1989年注定是多事之秋，随着时间的流逝越发清晰地向我们显示了它深远的意味。
有人说，自1919年“五四运动”爆发之时就在中国大行其道的理想主义思潮，在经历了最耀眼的灿烂之后，开始为现实主义腾挪出表演的舞台。
北京在春夏之交经历了一场风波之后，西方诸国宣布对中国进行制裁，中国国内的经济也在此时陷入了低潮，出现了几乎让人不知所措的“倒春寒”。前一年的“抢购风”不见了，但问题是，接下来的经济低迷未见得比“抢购风”好到哪里去。这一年夏末的8月和9月，全国零售市场甚至出现了十年来从未有过的负增长，而就在一年前，8月和9月的同比增长还高达38。6％和35％。
在这股“倒春寒”中，年广久以贪污、挪用公款罪被捕入狱；李书福、王廷江、蒋锡培等被“吓坏”的私营企业家，纷纷把自己的企业送给当地政府，以求“破财消灾”；刚刚创立两年的国美电器也遭遇了严重的危机，门店在清查中被关，其创始人黄光裕东躲西藏；而在民间经济发达的广东、福建等省，则出现了大量企业家携款外逃的现象。
用广州商界人士的话来说，这年的市场是“消费降温，市场疲软，商品积压，资金短缺，生意难做”。
这个危机阶段一直持续到1992年春天。
不过，举国萧条中，依然有亮点。
1988年1月，第一次全国住房制度改革工作会议提出了我国“房改”的整体构想，勾勒出了我国政府新的城镇住房政策的轮廓，宣布将“房改”正式纳入中央和地方的改革计划，分期分批推行。中国住房制度改革的大幕徐徐拉开。从实际情况来看，现代意义的中国房地产市场的启动应该始于1989年。当时，基本上是国有企业一统天下，所建项目也大都为关联的国家机关、企事业单位自用住宅，只有极少量商品房和外销公寓。
1989年2月15日，北京首次公开出售商品房，揭开了住房商品化的大幕。北京市房地产交易所门未开，已有上千人等候。这里有住房困难户，有些属于观望者。这次出售商品房350套，每平方米最高2000元，且都是黄金地段，还不一抢而光？没有。上千人光顾，350套商品房，仅有250套房被登记预定。人们还是嫌贵。如今看来，真是不可思议。人们肯定没有料到若干年后房价会涨到什么程度。他们没有意识到，他们进入的不仅仅是一扇门，他们进入的是一个有关住房的新的历史时期。
1989年6月，天津川府新村、无锡沁园新村、济南燕子山——建设部第一批三个“城市住宅小区试点”一建成，就成了房地产业内关注的焦点，参观考察者络绎不绝。三个小区成为那个阶段中国住宅建设的样板。
20世纪80年代，我国城镇住宅建设投资达2600亿元，是前31年的4。6倍，投入使用的住宅面积是前31年的1。8倍。这一时期是住宅建设“量”的猛增阶段，在解决住宅“欠债”问题的同时，也出现了住宅规划、设计和施工偏于粗放、住宅质量不高的情况。对此，老百姓意见很大。
1986年，建设部决定在全国搞几个住宅小区试点工程，目的是通过试点小区的规划建设，带动全国城镇住宅小区事业的发展，为今后住宅建设向舒适、科学、方便等方面发展探索新路。建设部还将天津、无锡、济南三个试点小区列为“七五”国家重大技术开发50个项目之一。试点小区办公室的专家们可谓用心良苦，三个试点城市分别代表了北方、南方及南北方过渡地区三种气候特点，建设规模总计50万平方米。这是一次大规模、多目标的科学实验。
三个小区分别从1986年、1987年开始建设，1989年全部竣工。从小在天津川府新村长大的大学生小强说，他小时候感觉川府新村那种花园式的绿化，比现在天津很多居民区都要好。那时候住川府新村，感觉很有面子。这里可能是天津最早有社区概念的地方，比如小区四周有围墙、有院门，楼与楼之间错落有致，不是那种横平竖直的排列，看上去很新颖。房型本身也很有设计感，60平方米就可以有个三居室，比较适应当年人们的需求。小区的中央地带有个小型广场，也算是“川府”的中心区，居民休息时会聚集在那儿。当时广场上就有很多运动器械，还有在那儿练武术的。广场上有一处室内的活动中心，类似于现在住宅小区的会馆。这些在天津基本上都属于首创。
1989年8月18日，建设部作出了《关于表彰无锡、济南、天津三个优秀实验住宅小区的决定》，授予这三个实验住宅小区技术开发部级奖。8月22日至26日，建设部在济南召开了全国城市住宅小区建设现场会，这是日后被房地产业内人士公认的一次重要会议。建设部领导和全国各省、自治区、直辖市和计划单列市的建委主任，以及部分城市市长共500余人到会，总结交流了三个实验住宅小区的建设经验。各地代表都表示受益很大，纷纷要求参加“试点”。
建设部遂决定扩大试点规模。在此后的十年里，第二、第三、第四、第五批城市住宅小区建设试点工作先后在全国范围内铺开，同时，各省、自治区、直辖市也相继进行了省级试点工作。至1999年，全国部级试点小区108个、省级试点小区420个，建筑面积约为8400万平方米，分布在全国27个省、自治区、直辖市。这些试点小区从当地实际情况出发，继承和发展已竣工试点小区取得的经验，坚持“以人为本”的指导思想，按照建设部试点的要求，依靠科技进步，通过精心规划、精心设计、精心施工、科学管理，实现了“造价不高水平高，标准不高质量好，面积不大功能全，占地不多环境美”的目标。为进一步提高住宅功能质量、工程质量、环境质量和服务质量做出了成功的探索。
城市住宅小区建设试点工作一直到1999年才告结束，时间跨度之长，操纵难度之大，在我国建筑史上是前所未有的。经过数十万试点工作者逾十年的艰苦奋斗，试点工作总结出一系列成功经验，提出了“住宅布局合理化，设计多样化，施工科学化”、“一二十年不落后，三五十年不改造”的指导方针；提出了“三大一小一多”的设计理念，即起居室大、卫生间大，卧室小，储藏空间多；提出了延续城市文脉、保护生态环境、组织空间系列、完善服务系统以及营造宜人景观等建设思想。试点小区，凝聚了人们对未来住房的希望和理想。合肥的琥珀山庄依据其高低起伏的地形，建筑布局随坡就势、错落有致。苏州的三元小区和常州的红梅新村，则巧妙借鉴园林艺术的特点，利用小桥流水，透出一派江南水乡的雅韵。
试点小区建设是一项开创性的工作，在我国房地产业发展史上意义重大而深远。建筑大师、时任建设部试点小区办公室主任的奚瑞林曾作过如下总结：“一批批规划设计好、功能全、质量高、环境美的试点小区落成，新技术、新材料、新设备、新工艺得到广泛应用，对住宅产业现代化起到了引导和示范作用，使我国住宅小区建设从重视数量的发展进入到数量与质量并重的新阶段。居住水平是一个国家科技和综合国力的体现，小区试点建设为我国走向高水平住宅打开了通道。”
这一年，旅游地产也开始在中国起步。
一个景点的落成成为一个对国家未来的美好祝愿。1989年11月22日，当时世界上最大的微缩景区——由香港“中国旅行社”和深圳特区华侨城投资兴建的“锦绣中华”在深圳开幕。“锦绣中华”坐落于风景秀丽的深圳湾畔，占地30公顷。它依照我国的地理版图，将74个具有一定代表性的景点，进行微缩再创造，被人们誉为“一步迈进历史，一日畅游中国”。因此，“锦绣中华”自然就成了我国第一个旅游地产项目，在全国范围内起到了巨大的示范作用。
1989年，万科刚刚进入房地产领域。开发第一个项目天景花园时，万科还是一个杂牌军。王石学的专业是给排水，勉强跟房地产沾点边，担任房地产经营部经理；副经理姚牧民出身戏剧艺术之家；擅长广告策划的冯佳担任项目开发部经理；销售部经理郭兆斌在深圳大学学的是中文专业。统而言之，万科地产的班底基本上是一群“文科生”，后来加盟万科的核心骨干，也以“文科生”居多。
“文科生”们理想主义和浪漫主义色彩浓郁，对盖房子是外行，“毫无经验”，就在卖房子上下足工夫。万科在房地产领域的第一个胜仗，就和一句广告语分不开。“天景花园，深圳住宅的明天。”这句王石亲自构思的广告语，简洁大气，对当时枯燥的市场产生了相当大的感染力。在没有第三方策划顾问机构介入的情况下，万科被动地完成了一次高成本下的自营自销，中国原始的较完善的第一次房地产营销由此而诞生。
天景花园的设计，是中国房地产行业第一次完整借用华侨城旅游区的规划概念，来规划住宅小区。也是中国较早的以概念规划方案与概念规划总体为基础进行公开招标。技术人员第一次与开发商走在一起，与开发商进行沟通对话，开发商介入项目的前期，对项目的定位和规划起着重要作用。
万科进行了非常详细的市场调查研究，他们把深圳分隔为街区，一周一个街区，进行了全方位调研。
商品房开发在我国只有很短的历史，开发商在经营房地产的过程中都会经历由不熟悉到熟悉的过程。万科一开始自然也是不熟悉，怎么办？那就必须向人学习。王石深谙此道。1989年初，为了把天景花园打造成为精品住宅区，万科派出物业考察团，冯佳任团长，一人发了2000块钱，到香港进行见习。这是中国较早的派到香港房地产的考察团。
考察团到了香港后，最主要的任务就是“偷”香港的房地产资料——公寓、工地、成熟的住宅小区，甚至楼书……名为物业考察团，实际上是考察香港的房地产营销。
这一考察团对于香港地产经验的汲取，又成就了大陆地区房地产行业开发的种种第一，譬如： 1989年，天景花园在中国大陆地区首次在工地导入了VI系统，成为第一个进行工地包装的楼盘。
万科售楼的另一个秘密武器是样板房。万科开发天景花园时，深圳房地产市场基本上被几大国有企业垄断，万科初涉房地产领域，便照葫芦画瓢。但万科眼界开阔，不光学习深特发、深房，也把香港经验付诸实践，其中一个最大胆的举动就是在工地现场建起了一套样板房，没想到这间中国最早的样板房，成为万科楼盘销售的法宝。即使到每个楼盘都做样板房的现在，万科的样板房依然是做得最有诱惑力的。
1989年7月22日，香港《文汇报》出现了一版的房地产广告——“天景花园”。
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从进入房地产市场的第一天起，万科就将其品牌的真正力量集中到了小区物业管理上。
王石希望通过物业管理模式的创新，提高产品的附加值。天景花园是作为涉外住宅设计出售的，每平方米4300港元，