炒地者手里都有一张“红线图”，即土地部门签发的关于获批土地的范围和位置的草图。简简单单的一张图纸，却在炒地者那里成为空中楼阁的凭证。当遇到买家，炒地者便拿出“红线图”。双方商谈好价格后，买家便会复印下“红线图”，然后摇身一变也成为炒地者，寻找下一个猎物。一张“红线图”可以串起十几个买家。最终，链条终端的买家将天价资金交付银行的公共户头，真正的买卖双方才能见面，中间的炒地者则在收取中介费后作鸟兽散。
一幕又一幕的财富大戏，颠覆了人们的致富理念。那是一个后来被称为充斥着泡沫的时代，无数怀揣梦想的人们以及几百亿的资金流入海南，房地产在不经意中成了在这里点石成金、完成原始积累的捷径。
上海知名作家叶永烈，就亲身感受过中国经济大潮下海南岛的狂热。他是这样描述的： 我一到海南岛，便见椰林夹道，瘦瘦高高的树干上长着一丛叶子，藏着一个个圆溜溜的椰子。友人笑着告诉我：“如今海南岛流行着一句话，如果从树上掉下一个椰子，打着三个人，其中必定有一个是房地产商。”
这话，一点也不假。
到达海口之后，我试着给一位三年未见面的朋友打电话。那是一个小伙子，大学毕业之后，在北京中央机关工作了几年。当时他的生活紧巴巴的，每天他和妻子分别骑着自行车，急匆匆地赶路，要花一个多小时，才来到机关上班。
我回到上海，也就跟他没有什么联系。1992年金秋的一天，忽然接到一个来自海口的长途电话。一听，是他的声音。我以为他出差海口，不料，他说自己已经落脚海口，并告诉我电话号码，我随手记了下来。
这一回，我来到海口，便用手指在电话揿键上摁了这号码。
从电话耳机里传出来他妻子的声音，原来他俩“雁南飞”，双双在海口安家落户。她告诉我，他开车去广西北海做地皮生意了，马上就会回来。
我很惊讶，他怎么会做地皮生意呢？我本以为，他是在海口的党政机关工作。
翌日，他打来电话，说已经从北海回来，马上要到宾馆来看我。
他来了，又令我吃了一惊： 他驾驶着一辆乌黑锃亮的奥迪轿车，车上坐着他的妻子。他说，那车是他自己的！
他跟我长谈他“下海”的经历： 一年前咬咬牙，横下一条心，辞掉了北京的公职，凑足了买飞机票的钱，就一头扎进“海”里。如今，他已是一家房地产公司的副总经理了。
他驾着自己的车，陪着我周游海口。我见到漂亮的崭新的高级别墅群，其质量远远超过了上海的那些花园洋房。这些高级别墅，都是最近雨后春笋般冒出来的，还有那一幢幢高楼大厦。怪不得，海口麇集了那么多的房地产商。时隔16年，下面的这组统计数字，依然能让我们想象到当年海南“房地产热”的波澜壮阔：1992年，海南全省房地产投资达87亿元，占固定资产总投资的一半，仅海口一地的房地产开发面积就达800万平方米。同年，海口市经济增长率达到了惊人的83％，另一个热点城市三亚也达到了73。6％，海南全省财政收入的40％来源于房地产业。
泡沫生成期间，以四大国有商业银行为首，银行资金、国有企业、乡镇企业和民营企业的资本通过各种渠道源源不断涌入海南，投资房地产，总数不下千亿。大批外资也像潮水一样涌向了国内房地产业。
房地产价格一个劲地往上蹿，丰厚的利润吸引了不计其数的“炒家”，同时也使更多的房地产蜂拥抢滩。还在图纸上的房子和还在文件里的土地，就已经被炒来炒去，数易其主。很少有人意识到，在轰轰烈烈的买卖中，真正买来用于居住和商务活动的只有30％左右，而70％是投机者囤积起来进行炒作的。
事实上，大部分人和冯仑、潘石屹一样，都在玩一个“击鼓传花”的古老游戏，他们手里传的是地皮，是项目。新兴的海南房地产市场在史无前例的过度发展中，就像超高压的锅炉，几乎爆炸。
然而，游戏终归是游戏，泡沫终究要破灭。聪明者选择提前抽身，离开这场游戏，而其他一些意犹未尽者仍在侥幸等待着在鼓槌停下来之前将“花”传给下一位。只是，不是每个人都有“万通六君子”那样好的运气。1993年6月23日，当最后一群接到“花”的玩家正在紧锣密鼓地寻找下家时，鼓槌突然毫无征兆地落下。当天，时任国务院副总理的朱镕基发表讲话，宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业。第二天，国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，16条强力调控措施包括严格控制信贷总规模、提高存贷利率和国债利率、限期收回违章拆借资金、削减基建投资、清理所有在建项目等。简而言之，就是要紧缩银根，釜底抽薪。
16条整顿措施招招致命，一路高歌猛进的海南房地产热戛然而止。大量资金沉淀了，一大批被套牢的人和企业叫苦不迭，悔之不及。数千家开发公司卷款逃离，房地产就只留下热带海岛一个个曾让人冲动让人憧憬的梦幻，春梦霎时了无痕，良辰美景都付与了断壁残垣。房地产市场陷入了“万劫不复之境地”。
中国的房地产业在其起步阶段就接受了这样的一次狂风暴雨的洗礼。
这场调控的遗产，是给占全国0。6％总人口的海南省留下了占全国10％的积压商品房。全省“烂尾楼”高达600多栋、1600多万平方米，闲置土地18834公顷，积压资金800亿元，全国金融系统的坏账就高达400多亿元，是积压房地产的重灾区。
开发商纷纷逃离或倒闭，“高烧”之下的海南房地产市场上房地产企业哀鸿遍野，痛不欲生。在海南7000多家房地产公司中，至少有5000家企业参与过房地产交易，而在这5000家企业中大约只有几十家因为某些原因实现了胜利大逃亡。
银行顿时成为最大的发展商，成为“大房东”。当银行开始着手处置不良资产时，才发现很多抵押项目其实是先前挖好了的陷阱，以天价抵押的楼盘不过是“空中楼阁”。更糟糕的是，不少楼盘还欠着大量的工程款，有的甚至先后抵押了多次。各家银行的不良贷款率一度高达60％以上。在这场空前豪赌中，政府、银行、开发商结成了紧密的铁三角，其中银行更是充当了游戏的鼓手和输血机。
即使是已经建成的抵押项目，由于泡沫破裂后，项目大幅贬值，其处置难度也超乎想象。据统计，仅建行一家，先后处置的不良房地产项目就达267个，报建面积760万平方米，其中现房面积近8万平方米，占海南房地产存量的20％，现金回收比例不足20％。
1995年8月，海南省政府决定成立海南发展银行，以解决省内众多信托投资公司由于大量投资房地产而出现的资金困难问题。但是这一亡羊补牢之举并未奏效。仅仅两年零十个月，海南发展银行就出现了挤兑风波。1998年6月21日，央行不得不宣布关闭“海发行”，这也是新中国首家因支付危机关闭的省级商业银行。
房地产泡沫过后，550多幢“烂尾楼”遍布于海口、三亚，随处可见的“烂尾楼”赤裸裸地在向世人诉说着数年前的狂躁，展示着房地产泡沫破灭过后的伤疤。尤其是那么多“烂尾楼”的存在，严重影响了外来投资者的信心。而与房地产业息息相关的耕地占用税、土地出让费、营业税、契税这“四大财源”几乎全部消失，海南经济跌入低谷。泡沫破灭后，海南经济陷入了长达数年之久的低迷。
1992年秋天，江西木雕大王张果喜对媒体保守地承认有3000万美金的家产，按官方汇率，折合人民币约1。6亿元，在海南房地产泡沫急剧膨胀时期，一股“果喜风”刮到海南，在三亚跑马圈地的张果喜决定进军旅游房地产。他先后投入两亿资金建酒店，可正好赶上了“宏观调控”，突然降温的海南热使果喜酒店工程停了下来，张果喜投入的资金全部打了水漂。直到90年代末才又等来了机会把他的果喜酒店建成。在泡沫破裂的年代，能像张果喜这样重新崛起，实属凤毛麟角。
邢诒前就没有这么幸运。
1985年，邢诒前把他在岛外挖得的“第一桶金”带回家乡海南，先开服装厂，后开房地产公司，在那个流金岁月，财富攀升的速度可谓一日千里。“那时，海南土地的价格直线上蹿，让人心惊肉跳，刚到手的十亩地半年内涨了50倍，300多万元一亩，想不到吧？”邢诒前回忆起那场泡沫经济依然激动不已，投身房地产业让邢诒前从百万家财的服装老板摇身一变成为亿万富翁。
在事业顶峰期，他的资产曾一度达到两亿多元，拥有海口最高的楼宇。他的车队有十辆奔驰、皇冠、凌志等豪华进口轿车和十多辆15吨建筑工程车。他吃一顿饭花费两万多元是常事，他以为自己手里的钱一辈子也花不完了。他每天往裤兜里塞进两叠现金，左右两个裤兜，一边一万元。唯一的念头，就是在回家之前为裤兜减负。
但一觉醒来，海南泡沫经济就崩盘了。邢诒前在毫无思想准备的情况下丧失了一切。
从1993年底，邢诒前就开始了后来被媒体描述为“堂吉珂德式”的苦旅。
他开始变卖家产。先是土地，然后是海边别墅、卡车、轿车。最后，他卖掉了他自己的奔驰，重新开始挤公交车。2002年年底，邢诒前用完了所有的存款和现金，生活都成了问题。他只能靠朋友的救济和自己种的那片荔枝营生。
“有的人带着千万家产而来，两手空空离去；有的人黑着头发、白着面孔而来，白着头发、黑着面孔离开。海南每一幢高楼里都有一个悲壮的故事，每一根桩基下都有一个可歌可泣的灵魂。”每一次谈起90年代初的海南房地产，海南海狮房地产有限公司总经理邢增仪总是感慨万千。
无独有偶，与海南隔海相望的广西北海市，房地产泡沫与海南“异曲同工”。那时，北海土地炒作严重泛滥，不到一年间地价暴涨20倍，最高地价达120万元/亩。
有一句话在北海很能引起共鸣：“成也房地产，败也房地产。”
很多北海人至今还记得浩浩荡荡的房地产业大军进军北海的情景。第一支开进来的是“川军”，他们在北海买下4000亩地。第二支是“湘军”，承建15公里长、120米宽的疏港大道，以换取这个城市的2000亩土地，说是要建一个“小湖南”。第三支是“琼军”，有200多家房地产公司在北海注册。还有东北军、西北军，在北海签下至少100个房地产项目。当时的《北海日报》兴高采烈地报道： 国内23个省市区、境外18个国家和地区“登陆”北海。到1993年春天，这座海滨小城已经有了1200多家房地产公司和10万建筑工人。
“到处都在征地，到处都在建房，脚手架林立，机器日夜响个不停，整个北海成了一个大工地。”一位北海市民回忆说。当时仅建行北海分行发放的贷款就高达50多亿元，因现金流量大，北海建行在全国首创了昼夜分理处才能勉强满足业务量需求，连总行都直接派人以学习北海建行经验的名义长驻北海工作……一直沉寂的小城似乎一夜之间咆哮起来，一波又一波的热流扑面而来。一个大哥大号码竟然炒到40万元单价，创下了全国之最。当时北海的疯狂程度由此可见一斑。只要有地，什么位置都有人抢着要、跟着炒，几万块钱批出的一亩地最后可以炒到上百万。数据显示，从1992年初到1993年5月，北海市共划出土地85平方公里，而北海当时才是一个城区面积17平方公里的小城。也就在那两年，北海的经济“飞速”增长。1992年，国民生产总值增长了48。7％；1993年，增幅达到74。8％，城区面积也扩展了将近一倍，达到30平方公里。
但北海很快就尝到了苦果。1993年国家宏观调控，银根紧缩，北海所有企业的大额资金拆借被冻结，所有参与北海房地产开发的银行被勒令限期收回所有贷款。资金链突然断裂，北海突然被冷冻。不到半年的时间里，北海就人去城空，喧嚣了一年的30平方公里北海新城突然安静下来。
北海的房地产泡沫迅速破裂，最直接的恶果就是一幢幢的高楼大厦变成了烂尾楼，一片片良田成了野草疯长的荒地。在建成区面积30余平方公里、人口不足30万的城市内，留下了130多个，共计120多万平方米的停缓建工程项目，200多亿元资金被套牢无法启动。“别墅成养猪场”成为国人茶余饭后的谈资。北海由此被一些经济学家称为中国现代“泡沫经济的博物馆”。
“治理北海泡沫，要掉几颗脑袋！”1994年，朱镕基副总理以他的个性化语言，为北海20世纪90年代初的房地产开发热画上句号。
统计数字显示，“九五”期间，因受房地产泡沫的影响，北海市GDP的年平均增长仅为5％左右。
这里不得不提的是，万科也险些陷在北海。
1992夏天，北海市委书记王季路和市长帅历国到深圳招商，王石向市长介绍了万科在上海的开发情况后，帅市长略一沉吟，马上表态：“这样吧，有一块40平方公里的土地，地价可以象征性地付一点，就算送给万科建设开发吧。”
为了吃透北海政府对这块土地的规划意图，王石邀请了经济学家汤学义、城市规划专家孟大强先生一起前往北海。在北海建委会议室，帅市长请两位专家给建委讲课。
汤学义从基础设施投入分析讲起：“深圳特区目前总共开发了70平方公里的土地，‘三通一平’每平方公里需要两三个亿，70平方公里的‘三通一平’用去了近200个亿，也就是说地面上什么还没有就用去了200个亿。再看北海这40平方公里的荒地滩涂开发，即使这里的劳力、建筑材料比深圳便宜，每平方公里土地也得一两个亿，40平方公里就需要60亿到80亿，如果算上地面上的投资，厂房、公建、发电厂、水厂，少说还得80亿，加起来就是150亿左右。问题还不在投入，更重要的是产出和消费。北海目前的人口不到15万，一年的产值不足10个亿，如何支撑这么大规模的基本建设？”