我们房地产这些年- 第50部分

但是，汪光焘还是流露出了他的不满，他对少数房地产开发商提出善意的批评。8月，房地产新政后的房地产市场正处于胶着期。在一次与房地产开发企业负责人座谈时，汪光焘说，不少开发商还在观望，对房价不愿降，甚至有的仍在囤积土地。他们有的不愿建普通商品房，盲目追求过高利润；有的甚至公开曲解中央调控政策，借助个别媒体误导消费者。他强调，房地产开发企业要从维护国家利益的角度，正确认识国家对房地产市场调控的意义。没有国家利益，就没有房地产开发企业的发展。

作为主管房地产行业的政府最高官员，汪光焘对房地产商们的批评实属正常。但我们不难发现，国家一部之长用词之谨慎、语调之平稳、态度之温和在以往也并不多见。这无疑表明了决策层对房地产业的百般关爱。打压不是调控的目的，调控是为了这个行业今后能走得更加稳健。

决策层的良苦用心，还是没有得到众多房地产开发商的会意。相信你一定会记得当年开发商的兴奋和老百姓的愤怒。遗憾的是，直到今天，人们对房地产业的情绪，并无明显改变。

资料显示，目前中国最大的富豪中有相当一部分集中在房地产领域。从2002年第一版《中国十大暴利行业》，到2004年第三版《中国十大暴利行业》，中国的房地产业已一连三年蝉联《中国十大暴利行业》之首。此后尽管不断有房地产业的富豪身陷囹圄，但在福布斯《2005年中国内地富豪榜》上，涉足房地产的名流还是多达35名。财富的规模、现实的利益以及历史的积累，造成了房地产集团的团体意识和集体行动能力。

每当政府出台一项政策、发布一个报告，房地产商们就闻风而动，轻则在媒体上公开批评，重则上言国务院。

2005年6月5日，是地方政府开始实施七部委新政的第一个星期天，30位“中城联盟”成员的房地产企业老总从全国各地匆匆赶到深圳，齐聚在万科建筑研究中心的大会议室。万科在此次会议上以经验交流的方式向到会的联盟成员介绍了《万科集团对5·11文件的解读》报告，随后在银幕上打出了“共度风雨守候彩虹——如何应对宏观调控”，黑底红字标题表达了此次会议的主题。显然，此次会议就是探讨“当前形势与对策”。

值得注意的是，为应对政策，在加入口舌之争的热闹背后，更多的开发商选择了具有实际意义的捂盘提价。而在一年一度的房地产盛会“住交会”上，开发商亦表现出了很强的群体性脉动。潘石屹就表示：“宏观调控越是严厉，这个行业的人越是要聚一聚，互相打探点消息壮壮胆。”在对“住交会”的报道中，部分媒体上更是打出了“开发商结成涨价联盟”的字眼。

除了言论上的一致外，“中城联盟”在行动上也表现出高度的统一和协调。一些在当年6月中旬试水开盘的新项目，销售价格几乎与此前的计划开盘价格没有太多的差别。尤其是本来在销售情况不是很好的情况下，依旧逆势开盘。原因很简单，就是为了烘托整个楼市依旧火热的局面。有了多个楼盘火爆开盘的局面，购房者就会相信北京的楼市依然“供不应求”。

从表面上看，京城楼市风光依旧，照样开盘、剪彩，活动不减，好像中央政府宏观调控政策对市场的影响并不大。“利益是相同的，所以行动就是默契的。不管是唱衰唱高，还是联手抬价，房地产商要维护的就是他们认为并且让很多人也认为合理的市场现状。”一位业内人士认为，开发商在2005年中齐声唱和的表现，是“有约而同”的。

一边是政府控制房价的坚定决心，一边是开发商抱团应对，行至年中，处于夹缝中的购房者则更多是选择持币待购和观望。

据《中国青年报》的一项调查显示，当时在北京、上海、深圳、广州四城市的居民中，近六成的居民认为房价目前的上涨势头将会得到遏制，近七成的人倾向于持币待购。

新政的短期影响很明显，市场已转为观望。

在各方利益的不断博弈中，政府的各项政策也在执行中慢慢消融，部分学者、专家火上浇油的言论更让众多购房者为随后两年飙升的房价付出了不菲的代价。

“上海房价应该下跌50％，北京应该下跌30％。”一直认为中国的房地产市场存在泡沫的经济学家易宪容发出了如此惊人的判断。

“这就好像是供给一条路，需求一条路，从政府来说，应该是负责调控供给和需求的，现在是所有的政策都出台，实际上相当于十字路口，四面都是红灯。我认为目前是处在这样的时期。”这是全国工商联房地产商会会长聂梅生当时的言论。

现实让持币待购的购房者们又一次大跌眼镜。

房价在经过短暂停顿后出现报复性上涨，售楼处热闹拥挤的场面再现，应接不暇的放量和成交让人从愕然到哗然，从唏嘘到躁动。北京市建委等部门发布的《北京市2005年1—7月房地产市场运行数据》就曾表明：　1—7月，北京市商品期房平均价格为7308元/平方米，同比上涨了1312元/平方米，涨幅为21。9％。而这正打破了所有看空人士的预期，更让2005年的宏观调控面临着流产的危机。

2005年下半年，房价继续持续上涨。全国35个大中城市第四季度房屋销售价格同比涨幅为10。8％。

“现在看来，对当年政策出台是否需要反思的答案是肯定的。”中国社会科学院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立回顾说，楼市的调控不能单纯依靠人民运动式的行政手段，更要发挥市场内在的力量。

2005年政策在后来的调控中屡次被提及，说明其存在的合理性，但关键是执行和落实。政策失效的原因更多是因为地方政府在GDP政绩观的指导下，对中央政策的懈怠以及房地产业界业已形成的利益群体和强势话语权。

2005年的宏观调控大戏从高调出场到黯然落幕，其间带给普通购房者的欢欣雀跃，带给房地产界的恐慌，留给政策制定和执行部门的反思都告一段落，但房地产市场依然要在高利润和民生需求满足、在行政干预和市场选择中前行。

自2002年以来，国内房地产是否存在泡沫之争从来就没有停止过。到了2005年末，泡沫争论更是狼烟四起，莫衷一是。在房地产网站论坛中，有两个对立的人最受关注：　一个是和声一片的易宪容，一位则是骂声不止的任志强。

易宪容，江西人，中国社科院金融发展与金融制度研究室主任。2004年7月底，这个说话带有浓厚家乡口音的金融研究员，以一篇《谨防房地产业要挟整个中国经济》的文章，对中国的房地产市场发出尖锐质问，震惊社会各界，在全国范围内引发了一场关于房地产业是否存在泡沫的激烈争论。这篇文章把易宪容推上了风口浪尖。他的频繁发言伴随着一路蹿升的房价，不断在房地产市场掀起浪花。2005年，易宪容是中国房地产新闻中出现次数最多的学者名字之一，也是争议最大的红人之一。

从此，他成了一位堂吉珂德式的斗士与勇士，成为专门和开发商对着干的经济学家。他总是以各式评论为广大民众说话，敢于直面强势开发商而体恤弱势购房人，被一些媒体称为“房地产平民代言人”。

任志强，华远集团当家人。宏观调控以来，他曾发表数篇文章为房地产商辩护。“语不惊人死不休”一向是任志强的风格，他经常放出一些让人尤其是买不起房的人恨得牙痒的言论，例如“房地产就应该暴利”、“开发商只给富人建房”、“我没责任给穷人盖房”等。故此，任志强在业界得名“任大炮”，甚至有人视他为“人民公敌”。但他也被称为“最敢说实话的开发商”，在他的博客留言里，赞许和肯定的评价也并不鲜见。

他从来不顾批评，一定要表达自己的意见，只要他认为正确的就要坚持，不管面对的是公众还是领导，言语中传递的总是“我丝毫没有错”的信息。某报一位采访过他的记者曾写到，“他身上透出与年纪、阅历不相称的孩子气。较真时将眼镜推到脑门上，眉蹙成一团，死死地盯着你，一副不把问题论清楚绝不罢休的样子”。

有一篇报道讲到任志强，说他1/3的时间用在了参加论坛、撰写文章、在各地组织商会活动，为此他一年坐160多趟飞机。采访他的记者说，采访中有一半的问题是讨论国家政策，在很多公开场合，同行们总是期待着他对政府的批判。任志强曾任全国工商联住宅产业商会轮值主席，他的这种经历、他的企业在业内的地位以及他个人的素质和影响力，都当仁不让地使他成为这个利益集团的领袖和发言人。

任志强和易宪容，中国地产界两位标杆式的人物。在房地产的一系列争论中，任志强和易宪容是两个著名的“大嘴”。

2005年10月11日，“全国房地产商会2005年年会”在天津滨海新区举行。任志强与易宪容这对冤家在冯仑的安排下又聚头了，一场新的关于房地产业前景的观点交锋再次上演。有趣的是，任志强和易宪容的PK言论是两种完全不同的风格。

任志强先攻易宪容。他说，易宪容是学者，他老在报纸上说我们房地产不好，说不好没有关系，只要你说得有道理。最大一个问题就是，在他关于房地产的文章里，几乎没有是用数字来论证的。

易宪容反驳道，重要的不是用何种方式来表达，而是对问题的逻辑理解是否正确。房地产市场是房地产商的命脉，利益让房地产商变得很尖刻。对于房地产简单的描述，我们可以用一般的文字语言。因为对于一般现象可以用数据表达，也可以用文字表达，也可以用图形方面表达。重要是你对问题逻辑的理解，理解后能够让其他人，比如开发商、民众、政府能明白你在说什么东西。

房地产有无泡沫？

任志强说，“泡沫没破”、“房价没跌”、“投资没减”，“交易量不减”、“没有暴利”，就是2005年的关键词。

易宪容反驳说，关键词是什么并不太重要，但两个数据必须关注：

2005年房地产业的泡沫程度是14。9％，2004年以后房地产开发商所获的利润高达20％~30％。

任志强说，如果算上房改房等，北京的房价不高，不超过3500元每平方米，仍然很低。房价涨是一个发展趋势问题，不代表涨价就是暴利。

易宪容说，房价在短期内快速飙升，势必会逐渐吹大中国的房地产泡沫。眼下，国内房地产市场非但没有经历有效调整，反而走入了更深的房地产泡沫陷阱。究其原因，房价的上涨主要是炒房者利用银行“低成本资金，高杠杆或无限信贷扩张”的结果。房价背后充满了操纵，房地产商获得暴利很明显。现在很多高科技企业以及其他各种各样的企业，都在进入房地产市场，这说明房地产行业比他们从事的行业利润要高得多。

何时买房合适？

任志强说，什么时候买房，一看需要，二看预期。看买房者需要什么样的房子，是买一个房子安居乐业还是买一个大房子享受；另外，如果买房者预期以后收入更高，就不要担心利息涨了以后要付更多。预计今后平均每七年工资翻一番，30年能翻40倍的工资，现在可以承受30万，可能30年以后就可以承受400万~600万。

易宪容说，如果钱多，什么时候买都可以，但如果要贷款买房的话，一定要考虑有没有承担各种风险的能力，比如说利息风险。早两年房地产市场价格只涨不跌的神话已经成了历史。未来高房价一定会造成很大的社会冲突。目前一般民众在大一点的城市买一套房子，已经需要几代人的努力。

听了任志强与易宪容针锋相对的争论，今典集团董事长张宝全幽默地说：“2005年的房地产关键词应该是‘错位’。因为房地产商动不动就拿一大堆数字说话，更像经济学家，而经济学家则总说房价是涨是跌，更像房地产商。这不是错位么？”

有一个大事件发生在2005年：　房价高，自己造。这被中国人民大学公共政策研究中心研究员舒可心称为一场“住房革命”。

房价高高在上，万般无奈之下，渴望住房的人们被“逼上梁山”，一场声势浩大的民间造房运动蓬勃兴起。从2004年年底，个人建房、合作建房的字眼在各个媒体频频出现，成为大家最为关注的焦点的之一！先从北京的工程师于凌罡发出了个人集资建房的设想，成功组建“合作建房联盟”，而后，上海、广州、西安、杭州、厦门、昆明、成都纷纷揭竿而起。可以毫不夸张地说，全国各地合作建房风起云涌！有人戏称这犹如当年陈胜、吴广起义。

2005年4月15日，数十个城市合作建房倡导者云集深圳，召开“首届个人合作建房研讨会”，搜狐焦点房地产网全程直播，连线异地，将这一热点事件再次推向新高潮！

一时风起云涌的合作建房同样引起了有关方面的顾虑。在“两会”期间建设部部长汪光焘提醒警惕一些人打着合作建房的名义搞非法集资，他说：“一些非低收入群体或者一些本身已经有房子的人，如果来集资建房，这是值得注意的。”

正因为这些观望、怀疑和指责力量的强大，合作建房一直是踉跄难行。可想而知，最终结果只会是曲终人散。

以昆明为例，某电子商务公司老总崔建群发起了“云南个人合作建房联盟”，一周内就有近200人积极响应，自愿成为这场“革命”的亲历者与见证人，要用自助合作模式彻底推翻房地产商的“高价暴政”。崔建群说，房地产商35％以上的暴利时代应该终结了！省钱才是硬道理，个人集资建房有望节省30％~40％的房款，但“必须在法律的框架内，在政府允许和鼓励的条件下进行‘革命’”。

集资建房，理论上的可行性和现实中的可操作性完全是两回事，2004年“8·31大限”之后，取得土地对于个人或社团来说，比走“蜀道”都难，而且，集资的合法和非法的界定，资金的管理和分配，都成问题。

在房价一天天飞涨的情况下，个人集资合作建房设想的出现实际上体现了消费者对高房