华资两家最老资格的永安、先施已显老态龙钟，数年处于亏损状态。其中永安情况最令股东担心，永安曾于1989年引进日资，将4成股权售予西友百货，暂得安宁。其后永安难安，1994年营业亏损3400万港元，到1995年增至1。29亿港元。1996年永安将旺角的一家百货店结业。另一家者牌的华资瑞兴百货，1996年2月底的年度亏损较上年增加一倍，为1100万港元。
华资中，成绩骄人的是长实黄埔系的百佳超级市场（原属英资），至1997年6月，店铺数目已达170家。该集团多以中小型店为主，店址多靠居民区，经营状况一直良好。对于香港零售业的现状，其母公司屈臣氏发言人表示出担忧，声称超级市场七八十年代的好日子一去不再重返。
相对英资在其他领域的衰败之势，英资百货难得地在残酷的竞争中，保持稳健的姿态。
英资百货主要是惠康、连卡佛、天祥、马莎等几家。惠康属恰和系牛奶国际，是香港拥有网点最多的超级市场集团，1997年分店数达210家，以中小型店为主，经营范围主要在城区。除惠康外，信和自己还拥有“7—11”便利后系列，分店数近300家。
马莎是英国著名的全球性百货集团，在香港零售业谈风萧瑟之对，马莎仍逆市而上，业务稳步增长。1996年1月26日《东方日报》称：“马莎百货在港分店已增至8家，总楼面达11万英尺。公司发言人曾透露，预计到2000年，分店总数将为现时的两倍，由此可见，马莎在香港百货市场的势头正与日俱增，足可媲美过往日资百货公司的地位。”
连卡佛是香港最老资格的百货公司，1985年随母公司会德丰一道被华资包玉刚集团收购。但连卡佛本身却无变化，并未因为控股权在华资而淡化英资色彩。该集团始终保持了高档、精品、名牌的特色。
香港四大百货资本，数英资状况比较好。绝大部分英资商家仍表示，在香港发展步履维难，能保持现状就是胜利。计划增设分店的马莎百货，亦是小心翼翼，绝不作冒进之举。
中资百货均由内地的国营企业在港经营，是广义上的国货公司，货源来自内地，以其价廉而受到下层香港居民的欢迎。70年代是国货的黄金时代，有中国国货、大华、裕华、中艺、中侨、新中华、新华等几十家，店铺130多间。当时内地物质紧张，连火柴、香烟、肥皂等都要限制供应。国货公司推出“香港付款，内地提货”的举措，方便了回内地探亲的香港同胞和途经香港回国的海外华侨，生意兴隆，为国家赚取了大量外汇。80年代，内地商品日益丰富起来，加上香港居民生活水平提高，国货的地位一落千丈。到1988年，国货在港的分店数剩下50多间，风光不再。90年代的国货公司与以往有很大不同，一是店铺面积扩大，二是引进洋货。
在这种情况下，很多国货店仍感不支。1996年2月，中联国货位于整湾的一家大型店关闭。1997年是国货公司的灾难年，先后结业的有：中侨国货在旺角和油麻地的2家大型店；中国国货荃湾百货店；中建国货深水措百货店。据1997年10月传出的消息，中都国货已宣布于1998年3月，将元朗的店结业；东江国货公司也宣布1998年3月，将屯门店结业。
中资在超级市场行业，取得一定的成效。较大的有华润集团所属的华润超市连锁店，内地主管部门是国家对外经贸部；另一家是广南连锁店，母公司是广东省政府驻港商业机构粤海集团。
香港的零售业中，中资以经销鲜活食品在市场占有优势，地位举足轻重。
日资百货在全盛时分店数为26间，因都是大型店，加上地理服务等优势，在上万间的香港百货店中，市场占有率竟高达3—4成。
但近年来盈利普遍不理想。
最好的要数吉之岛，它是在推出严格控制成本奏效后，才在94。“95财政年度录得1880万港元纯利，盈利率达3。6％，成为香港日资的异数。
但很多百货同行对吉之岛的营业利润提出质疑，吉之岛是将铺面柜台出租，靠做二房东坐收渔利。
1995年12月24日《香港商报》刊出“日资百货公司在港盛极而衰？”一文，对日资的衰退作了探讨：“日资百货30年来蜂拥进军香港市场，逛日资百货店已经成为香港人日常生活的消闲娱乐的一个重要环节。然而日资百货店近期时有传出结业或收缩营业面积等消息，这意味着是日资百货店的没落，还是反映本地消费力奇差？”
文章引用一位日资商界人士的话说：“日资百货店业务萎缩的表面因素是本地经济放缓，消费力疲弱、租金上涨速度惊人及薪金水平高企，但内在的因素却是日本经济疲不能兴，今日资在全球拓展的业务都呈现萎缩，百货业亦不能例外，日资百货业在香港呈萎缩并非独立事件。”
日资百货衰落的主要事件有：1995年5月，三越百货关闭九龙尖沙咀的分店，该店面积7800平方米，员工230名。三越尖沙咀分店开张于1988年，但到旧租约届满，业主见盈利不错，便趁机提高3倍租价，三越续约唯有亏损这条路，无奈只有结业，仅剩铜锣湾的一间分店。
最早登陆香港的日资百货大丸铜锣湾店，因盈利持续下落，于1995年将营业面积缩小到1 平方米。
伊势丹百货于1995年12月关闭严重亏损的香港仔分店。紧接着在1996年元月关掉了2500平方米的尖沙咀分店，原因是伊势丹嫌其面积太小，无法展开综合性经营，已造成了2年的赤字。这样，伊势丹算全线撤出香港。
崇光在港拥有自己的物业，不受租价上涨之累。但集团在日本国内大做地产，而地价楼价急挫，集团负债累累。崇光只能是独善其身、好自为之了。
1990年，西武在太古城开设高级百货店，营业额颇为可观，95。“96年度达8亿港元，但一直未能扭亏为盈。由于西武在日本国内地产业务受到重创，决定收缩香港业务。1996年6月，香港华资著名的精品专卖集团迪生，连收购及注资共斥1。8亿迅元，收购了香港西武百货8成股权。香港西武间接拥有深圳西武55％权益，已获盈利。迪生收购香港西武后，仍继续使用”西武“的商标权，以便香港西武在内地开设西武分店——西式是日本及亚洲著名的百货商号。
在香港的日资百货中，事件频发的是昔日风头最劲的八佰伴。
笔者在前文谈到，“沙田突围”是日资来港发展关键性的一役，更是八佰伴首战香港的一役。沙田八佰伴大获成功，于是就有后来的香港共9间分店的设立。
沙山新城市广场是新地（新鸿基地产）的物业，八佰伴租下这幢大型商厦的中心铺位，带旺了新地的整幢商厦的出租业务，也成全了和田一夫的香港梦。1983年协议租赁时，正值香港信心危机地产低潮，租价出奇的低，和田一夫一签就是10年。
1993年，10年租约即将届满，八佰伴与新地重新谈判续约。新成的代表仍是执行董事陈启铭，期间，和田一夫和新地董事局主席郭炳湘还亲自出马。新地坚持要大幅提高租金，于是，到1994年9月10年租期届满前，八佰伴不得不削减一半面积，关闭了一半店面。
直接原因是租金上涨，这同时说明，沙田八佰伴的盈利已相当差劲。如果单论八佰伴在港的所有百货业务，已经没有盈利。
沙田八佰伴关闭一半店面，是八佰伴集团在港由盛转衰的明显标志。
1994年5月，八佰伴将集团总部的写字楼和“万有楼”卖盘。会展中心49—50层，是和田一夫于1990年从惠泰置业手中买下的，价钱2。2亿港元。4年后出售，售价达5。6亿港元，买主为印尼财团高鼎公司。但由于买家事后却挞订近1。69亿港元，八佰伴将其没收，于1995年再次出售，获款3。5亿港元。
在1994年之前，八佰伴将天水围的嘉湖商场售予新北江集团，还出售了蓝田汇景商场的部分楼层。
对于八佰伴几年来频密出售资产，市场议论纷纷，最具代表性的推测是：八佰伴要把发展重心放在中国内地，因为香港可供发展的空间有限，市场严重饱和。而很少有人认为，八佰伴的内部出现严重的问题。
1996年4月，八佰伴要向内地转移的传言得到非常明确的证实。我们还是先看4月25日《香港商报》的社论：八佰伴集团宣布于6月下旬将总部由香港移至上海，主席和田一夫并将留驻上海坐镇，该项决定在日资以及本港投资者中引起一定震动。八佰伴是颇具影响的跨国企业，和田一夫更被视为眼光独到的成功人士。6年前在香港经济被看淡的情况下，八佰伴将总部由日本迁来香港，短短几年迅速建立了市场地位，旗下5间公司一年多时间相继上市。八佰伴在香港的业务虽然未变，集团总部却破天荒地移去中国，自然引起投资者侧目。
八佰伴总部由港迁沪的原因，和田一夫及集团公关公司均日作出今人信服的解释。和田一夫坦言在可见的将来，香港经济难以我望有大幅增长。他的看法未必是对香港前景抱有悲观情绪，而是就香港的发展空间与中国内地作出的比较。
不可否认，香港去年以来经济放缓，消费瘦弱，对百货零售业形成较大冲击，有的公司被迫裁员或结业，八佰伴的业绩亦不如前并出现亏蚀。在暂时的经济调整面前，经营者需要寻求对策，不过将总部迁移显然不仅仅缘于这种短期因素，而是集团发展战略作出的转移。
如果说八佰伴于1994年在上海设立首间超市是进军中国市场论证的开始，那么，现在，八佰伴在中国的发展战略已经完成了全部论证。值得注意的是，这种论证完成时间是在中国制定并通过了“九五”计划和2010年远景目标规划之后。
中国的“九五”计划和2010年远景规划，展示了既广阔又纵深的投资发展环境。随着经济高速持续增长，中国消费市场的发展潜力相当大。目前中国个人储蓄存款余额已达3。32万亿，居民的购买力与日俱增，消费档次越来越高，作为生产、配销、零售一条龙的八佰伴以中国市场为发展重点，自然是明智的选择。上海是中国购买力最旺盛的大城市之一，又是发展中的金融中心，以上海为基地辐射全国，也是顺理成章的安排。
有分析家指出八佰伴此举隐喻对上海金融中心的“看重”和对香港这个金融中心的“看淡”，事实恐不尽然。香港与上海各具优势，在可见的将来，上海不会取代香港的国际金融中心地位。投资者的重心是否需要“北移”，端视经营业务的性质而定。当然，如果香港有一天偏离了经济中心，而成为政治斗争的中心，投资者纷纷离去则是肯定的。
《香港商报》对八佰伴将总部迁往上海作出了一种美好的解释，称赞和田一夫此举十分的明智。这种观点在香港颇有市场、笔者臆测和田一夫若知晓一定非常满意，因为他正是把八佰伴在中国内地的业务，看成一片光明。
香港的部分传媒对八佰伴在内地业务的前景不持乐观。八佰伴宣布将总部迁往上海之后，7月号的《资本家》杂志发表“不入虎穴，焉得虎子”一文，把八佰伴将发展重点转向内地形容成“进入虎穴”，因为在广阔的中国内地，不仅有占尽天时地利人和的国营百货，还有纷至沓来的外资过江猛龙。在猛虎成群的内地百货市场，八佰伴可能捉住“虎子”，也可能被“虎”吃掉。
该文章指出：“日本经济何时复苏？短期内不能寄予厚望。香港人的消费意欲何时回升？也是一个未知之数。中国大陆是一个新兴的市场，所以八佰伴也打这张王牌……。”
“为何在这个时候作出部署呢？据香港的分析家指出，除了香港零售业市场日渐饱和外，也与八佰伴国际负责中国业务的副总经理田岛正一在今年3月初逝世有关。当然更直接的是，在观望一段时间后，日资同业也相继进军中国大陆市场，为竞争形势添了不少变数。在这个情况下，和田一夫被逼‘御驾’亲征了。”
文章认为八佰伴脱离中国实际而作出宏大的计划：“以目前的情况来看，八佰伴要在明年（指1998年）底前建立1000个零售网点的宏愿难以落实，上海分店的前景短期内也难望看好。但和田一夫却依然再押一宝，于4月下旬宣布把八佰伴国际集团的总部由香港迁往上海，而他本人也留驻上海，亲自观察及策划他庞大而冒险性极高的生意。”
这之后，八佰伴频频作出出售资产和调整架构的举动，不利八佰伴的传言也渐渐多了起来。
1996年8月，八佰伴集团推出一项私有化计划。
持有上市公司八佰伴香港42％股份的大股东八佰伴国际，提出将八佰伴香港私有化的建议，建议内容：一、以每100O股八佰伴香港换取451股八佰伴国际之股票；二、以每股O。381港元的价格现金收购八佰伴香港。
八佰伴香港全资拥有港澳10间百货店业务和9成的妙丽连锁店。按照现金收购价的市值为1。3亿港元，其主要资产是店铺装修，八佰伴平均每间超市装修费就得花0。5亿港元。但实际上，附在物业上的装修套现不值分文。最重要的是八佰伴香港的欠帐和负债已达4。7亿港元！
若八佰伴中小股东们售股套现或换取八佰伴国际股，实在是能受益。而作为八佰伴集团，进行私有化并无经济上的好处，只是将子公司的债务让母公司全盘承担。不过，八佰伴香港私有化后，可不再受街头小股东们的制约。也许便于总部把精力财力转向上海吧。
由于当时外界不明确八佰伴香港的实际负债及欠帐（指短期应付给供应商和物业主的流动债务），中小股东对是否接受收购建议，意见不一。其中邓普顿基金当时持有八佰伴香港16％的股份，邓普顿反对私有化建议，认为对小股东不公平。
9月，八佰伴国际调整收购条件，每1000股八佰伴香港可换取505股八佰伴国际，而现金收购价维持不变。由于邓普顿再次反对，私有化计划未获通过，搁置了下来。
1990年，和田一夫