时寒冰说:经济大棋局,我们怎么办- 第10部分

在这种情况下，影响房价最大的因素已经不再是供求关系，而是货币供应量；这个时候的住房也不再是通常意义上的住房，而成了一种金融产品。中国的房价之所以超过了美国……是绝对房价而不是相对于人均收入折算后的房价超过了美国……最根本的原因是中国的广义货币供应量已经超过了美国！即使没有相关鼓励措施出台，房地产市场也很容易被激活。天量信贷的投放，成为房价重起的引擎。

在信贷供应量加大的同时，中国在房贷、税率等方面，出台了大量的优惠政策：

2008年10月下旬，国务院出台了十举措扩大消费、拉动内需。其中第八条规定：〃金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，同时，下调个人住房公积金贷款利率。〃

2008年10月22日晚上，财政部宣布：除了强调国务院出台的对购房的优惠政策外，地方政府还可制定鼓励住房消费的收费减免政策。

几乎与此同时，中国人民银行决定：自2008年10月27日起，下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率；最低首付款比例调整为20％。绝大部分商业银行全面放开第二套房贷政策。多家银行表示，只要客户之前的贷款已经结清，则无论是二套房贷，还是多套房贷，都可以比照首套房贷的政策执行。

投机性炒房开始泛滥。

久违了的排队购房的现象开始出现。

房价重新步入上涨轨道。

北京2009年6月商品房住宅成交均价为每平方米13302元，比当年1月份上涨了27％。广州楼市也在闷声猛蹿。2009年5月份，广州市75％的楼盘价格已经回到2007年水平。

官方数据显示，全国商品房销售面积和销售金额在2009年5月份已分别达到7000万平方米与3393亿元，双双创出历史新高。2009年5月份全国商品房销售均价已达到4847元/平方米，为历史新高，比2008年房价的最低点上涨了33。79％。⑥

开发商高价抢地

当存量住房飞快地被抢购一空，开发商重新站到了抢地的起跑线上。

为了让开发商们有更多的资金拿地，政府对开发商的政策迅速放宽：

2009年5月27日，国务院公布了固定资产投资项目资本金比例的调整结果，其中最值得关注的就是普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35％调低至20％。这是在2004年以来执行了近5年的35％自有资本金贷款比例首次实现了〃松绑〃……这意味着过去3倍的杠杆加大到了5倍，开发商可以更便利地以小博大，玩空手套白狼的游戏。

　　　　　　　　　　　　　第31节：中国式救市和美国式救市（4）

地方上出台的扶持房地产的政策更加激进。比如，2009年3月，广东省发布的房地产新政第十三条规定：对在2008年签订土地出让合同，确实无法按时缴纳土地出让价款的项目用地，由土地使用者申请并经当地市、县人民政府批准，可适当延长缴纳土地出让价款期限，延长时间原则上不超过2年。

这个规定实际上突破了法律法规的限制。1999年4月26日国土资源部通过的《闲置土地处置办法》规定，连续2年未使用的闲置土地，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回土地使用者的土地使用权。

这些做法的效果是明显的。不仅退地的开发商消失得无影无踪，〃地王〃重新出现，而且，〃地王〃中又出现了许多新面孔：央企……关于它在特殊时刻的闪亮登场，我们在接下来会深入分析，打开一个被很多人所忽略的世界。

—文—人们所能知道的是，〃地王〃又回来了。

—人—仅以2009年6月的数据为例：2009年6月，全国住宅用地成交总价8次被刷新，成为不折不扣的〃地王月〃。其中，6月26日，中国电子下属的成都中泽置业以19。6亿元的价格击败万科、华润、中信、住总、金融街、北辰等对手，拿下了北京奥运村乡地块，使得楼面价高达15216元/平方米，成为北京总价和均价双料新地王。6月30日，中化方兴投资管理有限公司以40。6亿元拍得北京广渠路15号地，北京新〃地王〃就此被快速刷新。两大地王皆为央企背景。除北京外，上海、广州、深圳等一线城市也是〃地王〃迭出，央企、国企充当了新〃地王〃的主力军。

—书—这实在是一个微妙的时刻。央企充当〃地王〃，客观上抬高了地价，把民营房产商推到了尴尬的前台：要么两手空空，要么加价拿地。

—屋—这种妙不可言的细节，把央企充当地王的意义，展露殆尽。

2009年7月9日，国资委企业管理局相关负责人公开表示，目前有关企业的竞拍行为都不算是突破主业限制。而且那些有所斩获的企业，基本上都是央企下辖的二级或三级企业。〃对它们，有些难以纳入国资委的监管范围。〃事实上，对央企资金的使用和流向，国资委也有明确规定。在2007年8月国资委发布的《关于进一步规范中央企业投资管理的通知》中，明确规定中央企业投资非主业性质的房地产、金融、证券和保险业等，须报国资委批准。⑦

国资委的态度值得玩味。

但是，有一点是非常明确的，当〃地王〃一个接一个地出现，最欢天喜地的是各级政府，他们在短时间内迅速积累了大量用于投资的资金。特殊角色的〃地王〃，悄悄完成了自己的使命。

加税是筹集资金的另一个手段

与此同时，税务部门加大了税收征管力度，先是通过查账的方式，让企业补缴税款，后来一些地方的税收部门干脆直接与企业〃商量〃，报个数让企业拿钱，或者让企业预付第二年的税款，以便完成任务。

这对企业负担的增加是显而易见的。

政策思路非常明晰：先通过拉动房地产和税收部门的努力〃筹集〃足够的资金，支持庞大的投资计划，把投资激活，然后，通过投资和出台鼓励消费的政策，把内需激活。有了这两个前提，就可以静待国际经济形势好转，拯救中国的出口。

大规模投资铺开不能不说，这种思路非常有魄力，但其实也是极其冒险的。

因为它是以消耗存量财富为核心的，在社会保障缺位的情况下，一旦失败，民众的抗风险、抗危机能力将变得更弱。

不仅如此。在楼市泡沫连续十多年快速累积，民众难以承受高房价的情况下，听任房价下跌，挤压泡沫，使房价下跌到与民众购买力相对接的地步，重新激活成交量，就能促使房地产市场的健康发展，房地产对60余个行业的拉动作用，也能重新发挥出来。并且，买房者资金的节省，可以促进其在其他领域的消费，激活内需。同时，也可以减弱广大民众对未来高房价预期的担忧，这同样有利于激活内需。

但是，通过放松信贷，吸引大批宝贵资金重新涌入楼市，继续将高房价维持在高位的情况下，将彻底扭转房屋的需求者对未来房价可能下跌的预期，使他们不得不在高位买房，接受既得利益者的盘剥。这种做法虽然暂时激活了成交量，但后患无穷。

　　　　　　　　　　　　　第32节：中国式救市和美国式救市（5）

其一，在房价处于高位的情况下，放松信贷，强化银行资金对房地产的支持作用，容易为假按揭创造条件，加大金融领域的系统性风险。实际上，次贷危机就是由于金融机构在房价处于高位的情况下过度介入其中有关。在全世界都对由此导致的危机和灾难后果心有余悸的情况下，中国对高房价的支持行为违逆了基本的经济规律，也失去了一次宝贵的自我挤压泡沫、释放风险的机会。

其二，在房价仍处于高位的情况下，消费者不得不为买房付出更高的成本，手中应对不确定性风险的资金减少，这容易加大高房价对消费的吞噬作用，即在房屋成交量重新被激活的同时，其他领域的消费被压缩。

由于中国的房地产领域是一个高度垄断的市场，开发商对房屋具有强大的定价权，他们可以随意操纵市场、控制价格。由于没有自建房等供应渠道对开发商的垄断地位发出挑战，民众的住房需求绝大部分都不得不通过商品房市场来满足，这种无奈的现状导致中国的房价和住房供应长期被既得利益集团操纵，导致国民长期痛苦地承受既得利益集团的掠夺，沦为房奴。

福利房

在这里，还有必要提及一点：一些部委及地方政府官员有动力推高房价的另一个原因是福利房。

2010年4月，《经济观察报》等多家媒体公开报道了这样一件事：在部委大院集中的北京海淀区四道口，近两年盖起了不少新楼，有的刚刚竣工，有的正在装修，有的已装修完毕。这些新房〃职工是以4500元/平方米左右的价格〃购买，而旁边的商品房小区每平方米的价格高达4万元。⑧

福利房的价格，比商品房便宜88。75％！换句话说，商品房的价格是福利房的8。89倍！

通过媒体的报道我们知道，这种内幕购买福利房的情况就国家部委而言，颇值得玩味……他们不仅对房价上涨没有丝毫痛感，还是最直接的受益者。房价上涨，这些既得利益者不仅不会感受到压力，还会分享商品房与福利房之间更高的价差……这个价差越大，其卖出福利房后获得的利润越高。

这等于陷入了一个悖论当中：所有的房地产调控政策都由相关部委与地方政府执行，而他们恰恰是房价快速上涨的最大受益者：于私，他们的福利房可以卖高价，外加房地产扩张中的种种暗箱交易；于公，地价拉高财政收入提高，提升GDP，获得更多升迁机会。

房地产调控政策屡屡被化解，与此有直接关系。

我们知道，福利房是计划经济制度的产物，它是以单位福利的形式分配给个人的房，一般是以成本价卖给职工的。换句话说，福利房的价格是剔除暴利因素后最真实的价格！1998年的国发23号文中规定：〃在一定时期内，国管局、中直管理局可统一组织建设经济适用住房，按建造成本价向在京中央和国家机关职工出售。〃由此，成本价便成为福利分房的潜规则。当福利房与商品房的价格相差高达8。89倍的时候，它彻底地揭开了所谓中国房价不存在暴利的谎言，直观地衬托出房价泡沫的严重程度！

福利房严重扭曲了中国的住房保障机制。在许多低收入者还得不到最基本的住房保障的情况下，公务员得到的超福利待遇进一步挤占了公共福利的资源。

部委建造福利房的资金来源于财政收入，这已经是公开的秘密。截至2010年4月11日，共有35家中央部委公布了当年的部门预算，预算总额近2848。34亿元，而其中用于住房保障的支出就高达58。53亿元。其中，农业部用于住房保障的支出最高，达到13。5亿元，其次为工业和信息化部，7。59亿元，第三名是中国气象局，7。53亿元⑨。这里所讲的住房保障支出，就是用于部委机关及部属单位按照国家政策规定为职工发放的住房公积金、提租补贴、购房补贴等支出，而非用到低收入者的保障性住房支出。

一方面是部委住房福利的过度保障，另一方面，是社会低收入者的保障严重不足。2010年，全国人大报告指出，保障性住房建设进度缓慢，截至2009年8月底仅完成投资394。9亿元，完成率为23。6％！值得强调的是，即使这一数字也有很大水分，比如，上述部委为自己建造的福利房，一般也被列入到所谓的经济适用房当中了。这实际上意味着，作为为人民服务的公务员近水楼台先得月，使原本应该享受住房保障的低收入者的住房梦变得更加遥远。

　　　　　　　　　　　　　第33节：中国式救市和美国式救市（6）

而1999年，国务院专门针对公务员人群下发了《在京中央和国家机关进一步深化住房制度改革实施方案》，规定〃从1998年底起，在京中央机关和国家机关停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化〃。

遗憾的是，这些规定未得到遵守。

一方面，是调控房价的政策得不到执行，另一方面，是国家明令禁止的福利房政策被变本加厉地执行，其中暴露出的深层次问题，是权力监督和制约机制的缺位。即使关注此事的人大代表也仅仅表达一下〃住房保障支出过大会让老百姓不高兴〃的担忧，便再无下文。

现在重回我们要谈的主题。

2008年年底到2009年上半年，中国对房地产的拯救措施，是整个大棋局中的一个组成部分。从经济安全的角度来看，中国的救市计划只能成功不能失败，甚至不能有任何失误，必须一步成功。幸运的是，这次中国度过了最恐惧的困境……至少中国自己是这样认为的。

2008年10月初，央行前副行长、央行货币政策委员会委员吴晓灵表示，中国房地产市场存在风险，政府不应人为阻止房价下跌，〃如果政府人为阻止房地产价格的下跌，那么美国的今天就是中国的明天〃。

吴晓灵这句话言犹在耳，重新回过头来，我们今天面对的房地产现状，在告诉我们什么？未来的房地产趋势，又将告诉我们什么？

有一点是确切的，我相信这句清醒而理智的警告，在未来，将会被重新记起。

第二节

中国式救市（下）：拉动内需盘活死棋

政策决定趋势

在国务院公布4万亿投资计划后，我当即写了一篇题为《哪些股票已有中短期投资价值？》的博文，指出：与投资相关的股票已经具有中短期投资价值，我把水泥列在了第一位，并指出〃超跌的资源类股票亦值得关注（如水泥和钢材的需求量如果增大，可能增加对相应的煤炭的需求量）〃。结果，短短的两三个月时间，很多水泥类股票上涨两倍多，煤炭股也成为随后最强势的板块之一。

因为，这一切都在政府的计划中。

实际上，对于中国的股市而言，不仅趋势由政策决定，连哪个板块会走强哪个板块会走弱，也都源自于政策。不懂政策解读的人，在中国，就不可能成为一个优秀的投资者。

这些是题外话。

政府要盘活死棋，要激活消费，必须让民众先有钱，而通过快速拉升股市的赚钱效应激活消费，尽管是辅助手段，却是见效最快、成本最低的选择。作为当今世界最典型的政策市，把握住了政策走向，也就把握住了中国趋势所