美联储从2004年开始连续17次升息，推动了美国房地产市场的降温。进入2006年以后，房市开始大范围下行，新旧房销售量持续下滑，房价下跌，房屋大量积压。2006年8月，旧房销售中间价同比下降12％，11年来首次出现同比下降；2006年9月份新房中间价同比下降97％，创下近36年来的最大跌幅。2006年全年新房开工量从2005年的200多万套骤然降至180万套，十年来首次下降。
此外，房贷证券化助长了泡沫的形成。抵押贷款证券化并不是新生事物，从上世纪70年代就开始了住宅贷款的证券化，房地产泡沫与房贷证券化相互推波助澜。到2006年底，美国证券化贷款余额高达65万美元，而同期国债余额仅为43万美元。2006年抵押贷款证券发行量高达24万亿美元，而2000年这一数字仅为7380亿美元，增长幅度达3倍之多。房贷证券化的膨胀为房地产市场注入了充足的流动性，助长了房地产泡沫的形成，同时又把房贷风险转移给了二级市场，但在房地产业陷入衰退时，证券化又放大了泡沫效应。
2日本地产神话的破灭
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20世纪50年代起的30多年是日本的黄金岁月，日本以一个国土面积狭小、自然资源匮乏的二战战败国，在短短几十年时间内发展成为世界第二大经济体，创造出一个“经济神话”。然而上个世纪80年代，伴随着日元的大幅升值，日本房地产泡沫空前膨胀，东京及周围地区的地价一度曾超过美国全国地价的总和。其代价也是空前的，泡沫经济的破灭使日本在长达十几年里陷入停滞的泥潭不能自拔。
影响深远的“广场协议”
20世纪80年代初，美国财政赤字剧增，对外贸易逆差大幅增长。美国希望通过美元贬值来增加产品的出口竞争力，以改善美国国际收支不平衡状况。1985年9月，美国、日本、联邦德国、法国、英国五个发达国家的财政部长及中央银行行长，在纽约广场饭店举行会议，决定五国政府联合干预外汇市场，使美元对主要货币有序地下跌，以解决美国巨额的贸易赤字，史称“广场协议”。
此后，日元大幅升值，3年间升幅861％，房地产市场也随之急剧升温。在此后6年内，日本六大城市的商业地价狂涨3倍多，需求旺盛，投机盛行，房价也不可遏制地持续走高。据日本劳动省1992年发布的《每月勤劳统计调查》资料显示：从1960年至1990年的30年里，日本六大城市的地价上涨了561倍，年平均增长14％以上，并带动房价和其他房地产价格相应高涨。
表711973～1995年日元对美元的汇率比价表孙执中日本泡沫经济新论人民出版社，2001：72
1973年1985年1990年1991年1992年1993年1994年1995年
3602417514488134591266211106102189397
由于担心日元升值将导致在海外市场的竞争力下降，日本政府提出了内需主导经济增长的政策，开始放松国内的金融管制。日本中央银行连续5次下调利率，利率水平由1985年的5％降至1987年3月以后的25％。
表721986～1987年日本连续5次降低央行贴现率单位：％
时间1986年1月1986年3月1986年4月1986年10月1987年2月
原贴现率5045403530
下调后的贴现率4540353025
迅速增长的货币供应无法被已趋饱和的产业结构吸收，导致大量资金流向股市和房市。由于很低的贷款利率远远小于可观的投资收益，人们纷纷从银行借款投资到收益可观的股票和房地产中。于是，股价扶摇直上，地价暴涨。在巨额虚拟资产的光环下，一个巨大的泡沫产生了。
从地产奇迹到泡沫陷阱
在战后很长的一段时间，日本的城市地价一直居高不下，盛行着所谓“地价不灭神话”。随着大量资金涌入房地产行业，日本地价开始疯狂飙升。自1985年起，东京、大阪等六大城市的土地价格每年以两位数上升，据日本国土厅公布的调查统计数据，1985年到1988年的短短3年间，东京的商业用地价格指数暴涨了近两倍，东京中央区的地价上涨了3倍。在80年代末，日本的土地财富已经占到国家财富总额的约70％，而同期美国仅占25％。
表73日本1956年至1990年地价与物价指数之比都留重人地价论岩波新书出版
时间地价指数批发价格指数
1956年3月10
1959年9月22
1962年3月61
1970年3月132
1973年3月202
1986年3月257
1990年3月682
随着地价暴涨，城市住宅价格也开始水涨船高。一般来说，劳动者仅靠工资收入所能购入住宅的价格限度应是年收入的5倍左右。20世纪80年代中期之前，在东京都市圈，离开市中心一定距离的住宅勉强属于这个范围。但到1990年，东京都市圈的住宅价格与年收入之比已经超过了10倍，在核心地区更是达到了近20倍的水平。1990年，仅东京的地价就相当于美国全国的土地价格，世界上空前的房地产泡沫产生了。日本经济从此埋下了十多年还未能了结的“祸根”。
泡沫之破灭
进入上世纪90年代以后，就像全速行驶的汽车突然踩了急刹车，日本房市突然降温，出现了全国性的大暴跌，瞬间便跌入了危机的深渊，好像一直在膨胀的泡沫一下子破灭，整个经济也受到重创，从此一蹶不振。此后10年，日本长期处于萧条期，经济增长始终徘徊于衰退与复苏之间，被经济学界称为“失去的10年”。
泡沫破灭的导火索是银行利率的提高。由于地价上涨过度，个人无法买房，住宅建筑业前途暗淡。为了抑制这种状况，日本政府不得不决定提高利率，进行宏观调控。自1989年5月开始，日本央行3次上调贴现率。1990年8月，为防止海湾战争带来的油价上涨的冲击，日本银行将贴现率从425％一次性上调到60％。
1991年，继股市暴跌之后，日本房地产市场开始垮塌，巨大的地产泡沫自东京开始破裂，迅速蔓延至日本全境。土地和房屋根本卖不出去，陆续竣工的楼房没有住户，空房到处都是。房地产价格狂跌，当年，六大城市的房地产价格下降了15％～20％。
房地产价格的暴跌导致大量房地产企业及关联企业破产。据统计，房地产破产企业的负债总额高达3万亿日元。由于为贷款担保的房地产价值也日益下降，使得日本金融机构不良资产不断增长，资本充足率大幅下降，并导致一些金融机构的资金周转失灵。原日本十大银行中的日本长期信用银行、日本债券信用银行以及北海道拓殖银行相继倒闭。中小金融机构破产更是接连不断，给日本经济留下了严重的后遗症。
日本泡沫后的思考
1991年日本房地产泡沫的破灭，结束了日本经济高速发展的辉煌时日。日本经济开始了漫长的经济衰退期，企业破产，收入下降，消费萎缩，贫富差距拉大。回顾这段历史，它带给我们的是深深的启示：
（1）日本地少人多，土地紧缺，存在着地价和房地产价格不断高涨的可能性。随着国民经济和居民收入持续增长，不仅对土地、住房产生了旺盛的需求，而且拥有了对高地价、高房价的巨大承受力，这是地价和房地产价格连年高涨的一个原因。
（2）日本房地产泡沫时期政府的不作为是泡沫得以成长的另一个原因。在房地产泡沫初见端倪时，日本政府没有及时采取有力措施遏制，反而一方面任由大量信贷资金流入房地产领域，另一方面，连续9次大幅度下调官方利率，从1985年的85％降低到1987年2月的25％，对投机行为也不实施调控，这种做法无异于放任泡沫的滋生和扩散。
（3）从货币的角度来看，大量过剩资金是泡沫形成的第三个因素。日本多年的经济高速增长，资本处于绝对过剩的状态。同时，日本央行采取长期保持较低利率和增加货币供应量的金融政策，日本金融机构大量放贷给房地产企业，两个方面的因素同时起作用，导致了日本资金的绝对过剩。这客观上助长了日本不动产经营活动的猖獗和投机热潮。
3泰国地产泡沫破灭录
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在泰国历史上，1997年7月2日是一个非常悲惨的日子。经济崩溃使得很多泰国人改变了他们的人生道路，金融风暴的创伤使泰国民众在多年之后仍然痛心疾首。为什么泰国会成为震撼世界的东南亚金融风暴中倒下的第一块多米诺骨牌？
政策推动 泡沫酝酿
1984年以后，泰国政府为了促进当时的经济发展，把房地产作为优先投资的领域，并强迫商业银行把贷款中的一定比例投向“低成本住宅计划”，同时给予住房按揭以税收抵免的优惠。
与此同时，由财政部所控制的政府住房银行推出了“超级储蓄计划”，把按揭利率由165％降低到105％，从而打破了之前由商业银行所形成的垄断局面，并迫使商业银行也调低了利率。最终，随着按揭利率的走低，住房的需求明显增加。这一轮房地产市场的繁荣一直持续到1990~1991年国内的军事政变和海湾战争爆发黄成业日本、东南亚国家与美国泡沫的比较研究［D］上海：复旦大学，2006。
敞开国门 吸引外资
外资过度进入造成资本闲置，是导致泰国房地产泡沫的主要因素之一。20世纪80年代以前，泰国和许多发展中国家一样，鼓励进口替代，泰国的出口基本上以资源型产品为主。1979年，第二次石油危机造成了泰国国际收支上的困难，在一定程度上促进了泰国政府的经济改革。泰国遵照亚洲“四小龙”的经验，从80年代初开始了全面的产业结构调整，把出口导向型工业作为国家发展的重点，鼓励制成品的出口。鉴于泰国工业基础设施落后，建设资金短缺，泰国政府在财政政策、货币政策和外汇管理上进行了一系列急剧改革，开放资本市场，刺激本国储蓄，促进资金流动。
泰国迅速地打开大门，吸引来了大量外资。原来一向缺乏资金的泰国居然出现了资金过剩的现象，借贷非常容易。许多缺乏资金的中小企业得到资金之后，创造了许多工作机会，产业部门得到较快的发展，人民生活水平也得到相应的提高。但是，随着时间的推移，其负面影响也越来越严重。
在金融自由化的旗号之下，泰国中央银行对外债几乎不加任何管制。企业、财务公司和商业银行都可以直接对外举债，并且通过外汇市场结汇得到很高的资金流动性。1993年，泰国开始对外开放金融市场，因泰国国内求贷资金的利息率大大高于国际市场，国际市场的大量资金涌入泰国寻找利润。因此，进入泰国的外债迅速增长，从1992年的200亿美元增加到1995年的659亿美元，1997年高达9342亿美元。丰厚的房地产利润，促使房地产商向银行大量贷款。对于外资来说，进入或撤出泰国都非常容易，手续简单，成本很低。由于撤除了所有障碍，自80年代后期，大量外资源源不断地流入泰国。
于是泰国人陷入了与其他国家一样的行为误区，泡沫经济给投资者制造了一个幻觉：与其把资金投入实际产业部门，辛辛苦苦还赚不到大钱，还不如投入股市和房地产，有可能在很短的时间内获得高额利润。与日本泡沫经济的不同之处是，大量外国资金突然涌入泰国是导致泰国泡沫经济的一个重要原因。
投机主导 泡沫积聚
1992年，泰国新政府上台以后，推出一系列政策推动了土地价格的上涨，其中包括土地重估、在一些城市对容积率的规定、在曼谷推行了新的规划（master plan）。同时，泰国的证券交易委员会也对上市的房地产公司提出了“必须保持充足的土地储备”要求。显然，这些政策对于房地产市场都起到了推波助澜的作用，大量的开发商和投机者都涌入了房地产市场，而银行信贷政策的放任，促成了房地产泡沫的发生。
在国际资本的炒作下，泰国曼谷等大城市的房地产价格迅速飞涨。泰国房地产业的超高利润吸引了更多的国内和国外资金。从1989年至1996年的七年内，国内发放的住房贷款总额增加了5倍多。1996年房地产投资额占外国直接投资额的一半。一栋栋豪华的宾馆和写字楼在曼谷等地拔地而起，此外还大量兴建度假别墅和高尔夫球场。在 1997年，泰国空置的新住宅有85万套，仅在曼谷就有35万套空屋，房屋空置率超过21％。曼谷已经有了两座国际会议中心，从各种角度来看都足够了，可是仍有四座要投资兴建。医院的病床数超过实际需要3倍多，但是仍然盲目投资扩建。许多拥有土地的人几乎是在一夜之间就变成了腰缠万贯的富豪。炒卖房地产似乎成了非常保险的发财捷径。
经济衰退 泡沫破裂
泰国房地产业迅速发展的同时，泰国的股市也空前活跃，泰国的富人一夜间大量出现，超前消费之风盛行，泰国居然成为奔驰车的第三大进口国，银行贷款也大幅增加；同时，股市房市投机活动猖獗，利率升高，劳动力的平均劳动工资水平上涨，国家也盲目发展资本和技术密集型产业，但效果不佳，造成亏损，这些都抑制了实质性产业的发展，最后危机终于爆发。
进入1996年以来，由于国际机电产品市场的需求低迷，泰国在国际市场中的地位急剧下降，贸易赤字更为严重，当年泰国的经常项目逆差高达147亿美元。而当时泰国政府对国际环境的判断和经济决策又出现一系列失误（如误认为香港回归和台海紧张局面将给泰国带来大量来自中国香港地区和台湾地区的投资），再加上泰国金融系统本身的状况不佳，而监管力量又十分薄弱，这些都使得市场对于泡沫已经有所察觉。
此外，外资的撤退加剧了泡沫的破灭，而促使外资做出这个决定的原因还在于泰国经济的衰退。很多国际投资基金已经着手撤出泰国，从而对泰国的汇率造成了巨大的压力。虽然泰国中央银行曾在1997年5月进行过泰铢保卫战，但最终不得不放弃固定汇率制度，实行“管理下的浮动汇率制度”
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