会较大。
五、中国城市房地产泡沫程度比较
我国近年来房地产行业整体上飞速发展,然而不同区域的发展情况还有着不同的特点,本节将针对我国35个大中城市房地产行业及市场的发展现状,给予评价和对比。
1各大城市房地产投资总额固定资产投资总额——哪里房地
…………………………………………………………………………………
产投资多
……………
这一指标可以反映用于房地产业的投资占某一地区全部固定资产投资总额的比例,用来说明某一地区当年有多少资金投入到房地产业。
表7152006年35个大中城市房地产投资总额固定资产投资总额排名
(单位:亿元)
排名城市名称生产总值全社会固
定资产投
资额房地产
投资额房地产投资
总额固定资
产投资总额
1北京市77203330863171995573%
2福州市16569469669301184323%
3深圳市568439127226460683621%
4合肥市10738678061280643595%
5南宁市861940775139073411%
6厦门市11623764921213933295%
7广州市606841169638556793282%
8长沙市17906692777303863275%
9成都市275018996619173259%
10上海市10296973925091275593250%
11杭州市344099137324442453222%
12海口市350061582350473190%
13沈阳市248249170108538293164%
14西安市14500297184285762940%
15贵阳市6028837739108542876%
16南京市2774122827351172859%
17武汉市2590129206366152834%
18大连市2569671203633722802%
19重庆市34862229146629632748%
20郑州市2001583996229892737%
续表
排名城市名称生产总值全社会固
定资产投
资额房地产
投资额房地产投资
总额固定资
产投资总额
21乌鲁木齐市654193252742730%
22昆明市120314654021722630%
23银川市335292204557682616%
24长春市17413715717422434%
25天津市433773170966402232353%
26青岛市3206581171926842290%
27西宁市281611339629382193%
28宁波市286449150194313112085%
29哈尔滨市209418048715781961%
30呼和浩特市900150204951892%
31南昌市11845759496110751861%
32兰州市63846290653811852%
33济南市21851940316011703%
34太原市1013384776180321682%
35石家庄206499713151319%
数据来源:搜数网。
图752006年35个大中城市房地产投资总额
固定资产投资总额排名
从表715的计算数据和排名中可以看出,在这些大中城市中,房地产投资占固定资产投资的比重高于国际标准20%~25%的城市有28座,占80%。也就是说,对大中城市而言,如,北京已经达到了5573%,紧随其后的福州、深圳、合肥等城市也都达到了35%以上的投资比率,可见,中国房地产行业存在着局部投资过热的现象,局部地区可能孕育着一定投资泡沫。
2各大城市房屋租售比——哪里租售差别大
…………………………………………………………
前面已经谈到,房屋租售比,即“房价房租” 是国际上常用的又一个衡量房地产泡沫的重要指标,但由于数据获得的限制,房屋租赁价格的相关数据通常难以获得,我们用商品房屋销售价格指数与租赁价格指数之比来代替租售比。房屋销售价格指数与租赁价格指数分别代表着房地产的销售价格的增长速度和租赁价格的增长速度,因此两者之比能够反映房地产销售价格与租赁价格增长的背离程度——这与租售比有异曲同工之处。同时,考虑由于某一年的房屋销售价格指数和租赁价格指数具有随机性,代表性不强,所以本年以2003年为基期,求得2006年销售价格与租赁价格指数之比,以及销售价格累计增幅与租赁价格累计增幅之比,如表716所示。
表7162006年35个大中城市房屋销售价格指数和房屋租赁价格指数之比
房地产销售
价格指数
(2003年=100)房地产租赁
价格指数
(2003年=100)2004~2006年
销售价格累计
增幅(%)2004~2006年
租赁价格累计
增幅(%)销售价格指
数与租赁价
格指数之比销售价格累计
增幅与租赁价
格累计增幅之
比(%)
全国124510482454811951
北京120410902049011023
天津1284102728427125104
石家庄1141101214112113117
太原1167112916712910313
呼和浩特1288112228812211524
沈阳1328102832828129117
大连12679692673113187
长春10371017371710222
哈尔滨113110701317010619
续表
房地产销售
价格指数
(2003年=100)房地产租赁
价格指数
(2003年=100)2004~2006年
销售价格累计
增幅(%)2004~2006年
租赁价格累计
增幅(%)销售价格指
数与租赁价
格指数之比销售价格累计
增幅与租赁价
格累计增幅之
比(%)
上海1255113725513711019
南京130010543005412355
杭州1257111425711411323
宁波1239112323912311019
合肥113610271362711150
福州115410271542711257
厦门124010932409311326
南昌123410532345311744
济南123810572385711742
青岛1367112136712112230
郑州1176100317603117590
武汉1192101219212118160
长沙111810781187810415
广州114210701427010720
深圳125910352593512274
南宁115410591545910926
海口11169861161411383
重庆118710751877511025
成都119110911919110921
贵阳1207101420714119147
昆明10961086968610111
西安113510521355210826
兰州12029752022512381
西宁110510131051310981
银川109711259712509708
乌鲁木齐10281049284909806
数据来源:中经网产业数据库。
表716的结果可以说明大部分城市的租金涨幅大大低于房地产价格的涨幅。正常情况下两者之间不应当长期存在着明显的差距;如果两者走势相背离,且背离值越来越大,则意味着房地产的市场价值已经持续地背离其内在价值,即房地产市场存在着一定的泡沫。2006年,中国主要大城市中,仅有银川、乌鲁木齐两座城市的“房屋销售价格指数房屋租赁价格指数”小于等于1,这说明这两座城市的房价和租金价格变化幅度相当。
图762006年35个大中城市房屋租售比比较
3各大城市房价收入比——哪里居民压力最大
………………………………………………………………
房价收入比可以较为直接地反映居民家庭对住房的支付能力和承受能力。该指标值越高,支付能力就越低。
国际上一般认为,要使普通居民买得起住房,房价收入比要在5(最好是4)以下。发达国家的房价收入比一般在18~55倍之间,发展中国家合理的房价收入比在3~6倍之间。因此,学术界一般认为,房价收入比保持在60以内,就不会出现房地产泡沫。
表7172006年中国35个大中城市房价收入比排名
排名城市名称居民人均可支配
收入(元)商品房价格
(元平方米)房价收入比
(100平米;3
口之家)
1深圳市2256793841386
2北京市1997882801382
3上海市2066871961161
续表
排名城市名称居民人均可支配
收入(元)商品房价格
(元平方米)房价收入比
(100平米;3
口之家)
4厦门市1851363401142
5大连市1335045251130
6天津市1428347741114
7广州市1985165451099
8杭州市1902762221090
9福州市1432143961023
10西安市1090533171014
11太原市1174135651012
12武汉市123603702998
13沈阳市116513376966
14合肥市110133131948
15成都市127893592936
16南昌市112433126927
17兰州市94182614925
18青岛市153284253925
19宁波市196735437921
20昆明市107662908900
21南宁市109382872875
22海口市107122786867
23南京市175384497855
24银川市100682455813
25哈尔滨市112312703802
26郑州市121872874786
27济南市153403495759
28长春市113582572755
29西宁市93352022722
30贵阳市112222338694
续表
排名城市名称居民人均可支配
收入(元)商品房价格
(元平方米)房价收入比
(100平米;3
口之家)
31乌鲁木齐市104322095669
32重庆市115702258651
33长沙市139242644633
34石家庄114952041592
35呼和浩特市140552368562
数据来源:搜数网。
图772006年中国35个大中城市房价收入比比较
从表717的统计结果可以看出,我国35个主要大中型城市中,有33个城市2006年的房价收入比大于警戒线6,也就是说假如该城市某家庭的年收入为1,房价已经达到了该家庭年收入6倍以上。有11个城市甚至达到了10倍以上。深圳和北京的房价收入比达到了13以上。这些城市的居民购房压力要比其他地方的居民大得多。
略
6房地产泡沫程度综合评价
……………………………………
由于房地产市场是一个非常复杂的市场,其价格由多种因素共同决定,因此每一个指标虽然都有一定依据,但都是从某一个方面监测房地产泡沫的程度,有一定局限性。因此,本书在各个主要指标分析的基础上,对房地产泡沫进行全面综合的分析评价。
首先确定各指标权重。房价收入比是国际上通用的监测房地产泡沫的重要指标,故赋以40%的权重;房屋租售比同样是国际上通用的监测房地产泡沫的重要指标,但受数据获得的限制,我们仅能用房价销售指数与租赁销售指数之比来代替这一指标,故赋以较低的20%的权重;由于我国为发展中国家,城市化方兴未艾,这在一定程度上,会使房地产投资增长率GDP增长率、房地产投资总额固定资产投资总额两个指标高于发达国家,因此对上述两个指标赋予较低的15%的权重。最后预售制度在我国商品房房屋销售中很普遍,这在一定程度上削弱了施工面积竣工面积这一指标的科学性,因此赋予其最低的10%的权重。
然后确定泡沫临界值。表720给出的泡沫临界值是国内外相关研究中比较通用的数值。
最后计算综合泡沫程度。以北京市为例,
北京综合泡沫程度=(5573%2250%)15%+(1101)20%+(13856)40%+(3283)10%+(0442)15%=1655
表7202006年中国35个大中城市房地产泡沫程度综合评价比较
排序城市房地产投
资总额
固定资产
投资总额房屋租售比房价收入比
房屋施工
面积竣
工面积房地产投
资增长率
GDP增
长率综合泡沫
程度
泡沫临界值225%16321
权重15%20%40%10%15%100%
全国平均1764%1069543492151243
1北京5573%11013823280441655
2厦门3295%11311426952511627
3深圳3621%12213863680151543
4福州4323%11210234432441525
5大连2802%1311134082181501
6西安2940%10810145962161449
7杭州3222%1131095811071441
8沈阳3164%1299662922981434
9海口3190%113867886157143
10成都3259%1099364042431376
11上海3250%11011613340681373
12合肥3595%1119484571681372
13广州3282%107109949051366
14南宁3411%1098754822081345
15武汉2834%118998329187134
16天津2353%12511142721111324
17郑州2737%1177865482571316
18太原1682%10310127270891302
19昆明2630%10192683071297
20兰州1852%1239255521511284
21青岛2290%1229254211211244
22长春2434%1027554113061236
23南京2859%123855411115123
24宁波2085%119213741271193
续表
排序城市房地产投
资总额
固定资产
投资总额房屋租售比房价收入比
房屋施工
面积竣
工面积房地产投
资增长率
GDP增
长率综合泡沫
程度
25贵阳2876%119694531511182
26南昌1861%11792