000～3000元平方米之间，其余16个城市市场平均房价低于2000元平方米。2004年上半年，全国商品住宅平均销售价格为每平方米2487元，同比上升9。8％；办公楼和商业营业用房平均销售价格分别上涨了23。1％和15。6％；全国商品房销售面积达到1。11亿平方米，同比增长26。3％。
顺便说一句，不仅摩根士丹利，国外其他很多研究机构也曾多次预言中国地产业已经到了泡沫的边缘，即将崩盘。然而，这些预言一次又一次被事实击得粉碎。
无法衡量的“泡沫”
目前学术界对“泡沫”有两种定义：一是，当资产的价格异常膨胀、严重背离其真实价值时，泡沫就产生了。二是，资金的投入量、开发建设量和产品产量，远远超过社会的经济承受能力和社会有效需求而产生了“泡沫”。
这两种观点在本质上是相同的，可以归结为一句话：泡沫就是价格大幅度上涨、脱离价值的行为。但是，“价格”与“价值”之说，以及“价值决定价格”之说，是将近200年以前的古典经济学的范式，它早已被边际学派的价格理论所替代了，特别是1890年马歇尔《经济学原理》的出版，更是标志着现代价格理论的诞生。使用传统的那种价值理论，显然是无法解释与解决问题的。一个明显的例子是，传统的价值理论无法解释“水—钻石”悖论——钻石的价格高昂，但它的使用价值很小；水的价格很低廉，甚至不需要花费金钱去购买，但它的使用价值很大。这个问题，按照现代的解释，简言之，就是水的供给曲线比钻石的供给曲线大幅度地向右偏离。解释这一问题的关键是区分总效用和边际效用。水给人们带来的总效用是巨大的，没有水人类就无法生存。但人们对某种物品消费越多，其最后一单位的边际效用也就越小。人们使用的水的数量是很多的，因此最后一单位水所带来的边际效用就微不足道了。相反，相对于水而言，钻石的总效用并不大，但由于人们所能购买的钻石极少，所以它的边际效用很大……价值悖论反映了以下的事实：价格不反映一件商品的总效用，而是反映它的边际效用。
实际上，在经济学上从来就没有一个可以接受的衡量泡沫的标准。权威的经济学辞典《新帕尔格雷夫经济学大辞典》中关于“泡沫”一词称：“在撰写词条时，理论界尚未达成对泡沫状态的一致同意的看法，至于它是否可能发生，也没有一致看法。”
但是，中国的一些专家为了证明有泡沫，提出或使用了几个指标，下文一一分析：
——房价收入比。中国理论界一般认为，“房价收入比”是20世纪90年代初世界银行亚洲区中国局的首席经济师AndrewHamer在进行中国住房制度改革研究时提出的一个经验比例，即，认为房价应该为居民家庭年收入的4～6倍。许多学者（如谢经荣、易宪容）认为，北京、上海早超过12倍了，因此，泡沫存在是肯定的。但是，“4～6倍”房价收入比这个提法不是AndrewHamer发明的，而是香港大学的BertnandRenand教授于1989年10月的一份研究报告中提出的。BertnandRenand教授说：“在发达国家，房价收入比在1。8～5。5∶1之间……在发展中国家，该数一般在4～6∶1之间。当然，也有例外。”1992年3月，AndrewHamer主持的研究、以世界银行亚洲区中国局名义出版的《中国：城镇住房改革的问题与方案》一书引用了BertnandRenand的观点。然而，这个专家的一家之言，被中国一些学者引用的时候，删掉了发达国家1。8～5。5∶1的论点，删去了“也有例外”这句话，断章取义地抽出“4～6倍”，并说成“国际惯例”。其实，后来联合国发布的一些国家的房价收入比，最高的有30倍，最低的有0。8倍。看来，“4～6倍”说法，很难说是国际惯例，也很难作为有说服力的“参照系”。
虚幻的“泡沫”（2）
——住宅空置率。一般认为，房地产空置的国际公认警戒线为10％。空置率10％～20％为空置危险区，空置率超过20％以上则是商品房严重积压区。中国的商品房空置率已超过26％，积压资金达到2500亿元，居全国各行业不良资产的第一位。依此指标，房地产市场出现泡沫似乎不言而喻。然而，国际商品房空置率和中国商品房空置率计算方法不一样（国际商品房空置率的计算公式：半年以上不住人的空置面积全社会的完工面积；中国商品房空置率计算公式：当期空置面积近三年竣工的总面积），两者不可比（刘正山，2003）。
——房地产投资和房价增长速度。1993的海南、北海房地产泡沫初期，房地产投资和房价大幅度上涨，根据这个直观的经验，房地产投资和房价涨幅也被用来作为衡量房地产市场泡沫的一个重要指标。2000～2002年，房地产开发投资每年有6个百分点的增幅，一些地区的房价超过10％，这个比例似乎太高。然而，什么样的增幅才是正常的呢？仍然缺乏一个值得信赖的标准（刘正山，2003）。
——租售比，就是房子的价格是越来越高，而租金在很多地方越来越低，这两者的背离就像PE值一样，PE值就是反映股票市场有没有泡沫的值，租金和销售市场的价格就能体现目前房地产泡沫有多么严重（傅十和，1999；赵晓，2004）。不过，这种租价比的计算方式也存在两个难以解决的问题。首先，未来若干年的房租收益是一种预期，而这种预期收益与实际情况可能存在较大差距；其次，贴现率的确定非常困难，而且贴现率的微小变化就会导致结果出现很大的差距。
历史上真有“泡沫”这回事？
为了证明泡沫的存在性，人们一般要援引荷兰郁金香狂热的案例。譬如美国经济学家、诺贝尔经济学奖得主萨缪尔森说：“如果你了解经济史的话，你就知道郁金香热、20世纪20年代的股市崩盘、日本80年代的房地产和股市泡沫。虽然我们懂得它们发生的机理——所有人都认为价格会上涨，那么大家都会去买，所以价格就真的上涨，这又使人们确信他们的看法是对的。但是，泡沫会持续多久呢？它可能会再持续一个月，也有可能再持续10年。在经济学中，我们没有好的理论来预测泡沫能持续多久。”
我认为，这种观点属于以讹传讹。追本溯源，最早有记载的经济泡沫是1636年荷兰出现的郁金香泡沫。以一种品种“Gouda”为例，其价格在1634年底仅为每盎司1。5荷兰盾，到1636年底也只不过上升到每盎司2荷兰盾。到1637年1月29日，飞涨至14荷兰盾。1637年1月，连普通品种的郁金香价格也被抬高了25倍多。据说，最狂热的时候，单个郁金香球茎可以卖到5500荷兰盾，相当于现在的33000美元！在这股狂热到达巅峰时，在1637年2月的第一个星期二，价格停止了上升。由于郁金香期货交易的参与者遵循的是目前被称为“博傻理论”（“Greaterfooltheory”，即这些人以极高的投机性价格买进的前提是：会有其他某些蠢人参与进来并愿意以更高价格买进），市场几乎是顷刻之间崩溃了。
使这个故事得以流传开来的一位最重要的人物是查尔斯·麦基（CharlesMackay），他于1841年出版了一本书──《令人吃惊的流行幻觉和疯狂的群众的回忆》（MemoirsofExtraordinaryPopularDelusionsandtheMadnessofCrowds）。现在大家耳熟能详的“（法国）密西西比阴谋”、“（英国）南海泡沫”、“（荷兰）郁金香狂热”乃至中古时期蔚然成风的炼金术（最疯狂时期是术士用蛋黄炼金而达官贵妇及普通百姓纷纷解囊投资！），该书都有细腻的描述。
在经济史上，郁金香的故事占据重要位置，像查尔斯·金德尔伯格（CharlesKindleberger）的《狂热、恐慌与崩溃》以及约翰·肯尼思·加尔布雷斯（JohnKenhGalbraith）的《金融狂热简史》。美国《财富》杂志2001年6月11日的《当泡沫破灭时》一文指出，自1999年初以来，有433篇文章谈到过“郁金香狂热”。
美国布朗大学的经济系教授彼得·嘉柏（PeterGarber），2000年出版了书名为《闻名遐迩的第一泡沫》（TheFamousFirstBubbles）的小册子，研究的是三个泡沫——“郁金香狂潮”、“南海泡沫”和“密西西比阴谋”。他第一个较系统地收集了前人著述。通过考证当时的买卖合同与拍卖记录，他认为郁金香、密西西比阴谋以及南海公司的投资人当时的行为实际上都是很理智的，所谓的狂热之说，不过是少见多怪。
彼得·嘉柏的调查表明，1637年1月，一磅半重的“WitteCroonen”球茎市价64荷兰盾，但到2月5日就达1668荷兰盾！然后直线下跌到起价线以下。看似疯狂的现象，并不疯狂。彼得·嘉柏表示，1636年，一大批非专业人士涌入市场，他们做生意的方式不同于传统规矩：基本没有书面合同；没有公证人；接单无须交纳定金，只须每单付1～3荷兰盾的酒钱（winemoney），对于这些交易，法院不提供履约的法律服务。就是说，这些“风中交易（windtrade）”的喊价是用来撞大运的，买卖双方都不当真。据记载，1637年2月之后，“卖家”要求“买家”按当初定价的3％～10％付账而不被理会的现象很普遍。至于其他的那些中规中矩的生意——主要是名贵球茎的交易，价格下跌的幅度要小得多。彼得·嘉柏的证据显示，几种稀有品种球茎在1642～1643年的市价约为其1637年2月顶峰价的16％～30％。就是说，年度平均跌幅在24％～35％，与后来18世纪郁金香球茎市价的长期变动幅度相似。
虚幻的“泡沫”（3）
但问题在于，为什么“郁金香泡沫”广为流传，并成为经济史上的重要案例？彼得·嘉柏的考证表明，前文所说的查尔斯·麦基的记载是抄袭自他人的传闻。这个传闻来自一个旅行家的假想，再混合了荷兰地方政府编写的一个名为的《G&W》的小册子，而这个小册子旨在规劝人民远离投机活动。
至于“密西西比阴谋”，则是一场大骗局。此事虽发生于法国，但自始至终，主谋是英国的在逃杀人犯约翰·劳。英国的“南海公司”事件，似乎只造成了很少（如果有的话）的经济伤痕。
关键是促使市场良性发展
当前大家非常关心房地产价格问题，特别是相对于普通百姓的购买力而言，房地产的价格偏高，甚至可以说是过高。
不过，最近，北京师范大学教授、博士生导师董藩认为房价特别是北京的房价高是正常现象，是真实需求拉动的结果。董老师的这个观点，我不同意。
房价相对高，供求不对称是一个直接原因，但不是根本原因。而且，不考虑前提条件地直接应用供求理论分析问题，容易得出不符合实际的结论。现在的经济学教科书会告诉我们，供给需求分析是经济学家的看家本领，美国经济学家、1970年诺贝尔经济学奖得主萨缪尔森甚至调侃说：如果将供给与需求教给了鹦鹉，鹦鹉也会成为经济学家。在很多时候，供求分析确实是经济学家的看家本领。但是，提出供求分析框架的新古典经济学的开创者马歇尔在1890年推出的划时代著作《经济学原理》中警告说，只有那些决定了供给曲线的因素与那些决定了需求曲线的因素相互之间的关联可以忽略不计的时候，供求分析才是正确的。原因在于：其一，决定房地产的供求曲线的因素并不互相独立。其二，马歇尔的分析是建立在信息对称、完美假设之上的，而现实世界中，信息并不对称、不完美。所以，2001年度诺贝尔经济学奖得主斯蒂格利茨在其代表作之一的《不完美信息市场中的信贷配给》中论证说，供求法则并非绝对适用，并且它也不能被视为竞争性分析的一个前提假设，倒不如说它是价格既没有甄别作用也没有激励作用这样的潜在假设的一个结果。将这个观点理论化为一般性结论就是：价格使市场出清是一种特殊的情况，而非市场的一般性质。其三，马歇尔和斯蒂格利茨的分析都没有考虑规则不完备或存在缺陷的情况下的情况。
为什么中国的房价相对于普通百姓的购买力而言是如此之高？供不应求只是一个直接的原因。就中国当前的情况而言，房地产业的上游，尚未真正市场化，譬如商品房用地供应，尽管采用了招标、拍卖和挂牌出让（实际上是“出租”）方式，但是，政府垄断了土地的供应，扮演了两种角色——既是裁判员，也是运动员；在房地产金融方面，目前房地产商的主要融资渠道是银行，以至于有的学者说中国不存在房地产金融。这两个至关重要的因素的存在，导致中国的房地产市场畸形化，房地产业不是一个纯粹的产业，而是附加了很多内涵的特殊产业。所以，房价的形成，并非简单的依据市场供求力量博弈而成。
中国房价的相对高昂，原因很复杂，其一，就一般情况而言，作为不完全竞争且存在交易费用的房地产市场而言，本身就不会实现市场的均衡，不会使每个人都有房子可住。所以，出现一定程度的房价高到百姓买不起的现象，在理论上也存在一定程度上的合理性（刘正山，2002）。
其二，中国当前的房地产价格相对于百姓的购买力而言很高，在百姓购买力不足且没有多大幅度增长的情况下，房价不降反升，为什么？以前，城里百姓的房子都由单位或国家供应，开发商建造的住宅，通过关系，由集体或团体购买，百姓不用出钱，单位虽然出钱，但无主的东西，不必珍惜。虽然一栋房子造价可能为100万元，但某些人可以出200万元的价钱，从开发商分得一分好处费，“利人利己”，亏了国家是不做计算的。当前，改革的冲击，将购房集团冲击得七零八落，但表面上搞货币化分房、暗地里搞集团购房实行实物分配的现象依然存在，加上一些“先富起来的”生力军，高价购房市场还在，另外，已经赚足了的房地产商也不在乎等待，即使过了三五年，按照现在的定价，房子还是有高利润可赚；对那些一般单位的普通老百姓而言，被推向市场，买房时面临的市场早已经蜕�