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其三，在中国，房地产开发一般程序，先是购买土地，然后用土地向银行进行抵押贷款，建筑商带资进入工地建设，当住宅商品房达到预售标准后，开始向房屋购买者进行预售并办理按揭贷款，房地产开发商依靠银行给购买者按揭贷款，开始套现。其中，影响房地产利润的重要因素是土地受让成本（在多数情况下，它不是一级市场上的土地价格，而是经过多重转手之后的土地价格），但土地受让成本究竟是多少，仍然是一个黑洞。开发商只要能拿到土地，能立项，能编制一个天花乱坠的可行性报告，外加一定的关系保证，就可以拿到资金。最近的一项调查显示，目前大部分房地产开发商自有资金不足，大部分靠银行贷款周转，融资渠道单一，房地产企业平均资产负债率是72％，最高达94％。如果运作得好的话，房地产企业的盈利率就非常高。目前，这种盈利可以达到50％至100％，甚至更高。这也是外行、外来人、外来资金搞房地产的“三外”现象出现的主要原因。
虚幻的“泡沫”（4）
其四，目前在许多管理部门眼中，房地产业仍是一块“大蛋糕”，谁都想管、谁都想切一块。因而，项目审批手续繁多，有的单位在不同的部门需要加盖多个公章，开发企业先后跑几趟，大大降低了办事效率，直接造成开发商非正常交易费用的增加。这种费用，房地产商也计入成本中，在一定程度上推动了房价的上涨。
所以，我认为，重要的不是单纯地争论当前中国的房地产是否有泡沫，因为，这样的争论是没有结果的。我们更应该做的是采取一些符合实际的调节举措。譬如：
明确政府管理市场的范围。按照市场经济的规则，开发什么户型、多大面积，是开发商根据市场自主决定的事情，作为政府难以干预，也不宜干预。对于市场不规范、规则不完善等问题，需要运用政府“有形的手”，下大气力规范市场，完善相应的制度，如推行商品房公开预销售制度，做到房屋销售公开透明；整顿和规范房产中介市场；培育房地产金融市场；促使土地资源的配置真正实现市场化等。
政府要尽可能使信息公开化、透明化，尽可能多地告诉公众一些现实的情况，让公众根据这些信息自己决定怎么做。现在各地开始实行批地公开化，说明政府在向这个方向努力。我们不可能设计出一个什么标准，通过它来准确测算房地产业的风险多大。但是我们应该制定一些规则使一些信息透明化，有了好的规则与信息，民众就能明白怎么回事，然后就可以有一个合理的选择。
2005年6月
工作与闲暇是替代关系吗？（1）
工作与闲暇是替代关系吗？——谈“向后弯曲的劳动供给曲线”的谬误
即使生存条件很一般甚至很恶劣，人们也可能选择不工作，相对应于经济学上的劳动供给原理，就是这些人的劳动供给只体现或符合曲线上的后面那部分，而不存在前面的那半部分。
一天，亚历山大大帝来到哲学家第欧根尼的酒桶前，问道：“你对我有什么要求吗？”第欧根尼答道：“请你让开些，不要挡住我的阳光。”不羡慕富贵，只愿意享受生活的安乐、恬静，确实是很多人追求的理想境界。
古希腊的这个故事，也许是杜撰的，不值得相信。但是，在现实中，这种现象普遍存在。如中国西部一些贫穷落后地区，人们依靠救济生存，他们不愿意去工作（劳动）。一个冬日，某电视台记者去采访的时候，只见他们在明媚而和煦的阳光下，穿着破旧不堪的棉衣，躺在墙角闭目养神。他们为何不去工作？理由是：劳动所得甚少，还要交纳各种税费，而现在这样的生活，吃、穿有政府供应，生活多么安乐！
即使不存在上述这种特殊情况，也有很多人愿意选择安逸的生活。《参考消息》2002年12月12日刊发的《哈萨克斯坦人：快乐与金钱无关》，不啻为良好的证据！该文作者是新华社的驻地记者。他的文章着重描述了三种现象：一是很多人不愿意当“白领”，而愿意去做出租车司机。这些司机当中，有些人甚至是名牌大学毕业生。修理铺的工作人员也有博士出身的。他们为什么不选择当“白领”，是不是因为他们找不到更好的工作？不是的，他们只是喜欢安逸而已，虽然这种工作的收入并不殷实。二是给钱也不愿意加班。哈萨克斯坦人信奉这样的道理：工作归工作，休息归休息。每逢周末，阿拉木图城内总是门庭冷落车马稀，城里最繁华的街道上一个人都没有，但是出城的道路上，车流如织，居民都开车出城享受阳光和大自然。在这个时候，给再多的加班费，他们也不愿意工作。有一位清洁工，上有老母，下有在家待业的孩子，她的收入是家庭的主要经济来源，但是，她在暑期却选择2个周的休假，尽管她开的是破旧的车，吃的是酸黄瓜，但依然很开心。三是哈萨克斯坦人远离现代理财方式。哈萨克斯坦人很少存钱，发了工资就消费掉。炒股与投资房地产的，凤毛麟角。一位哈萨克斯坦人说：“我可以3个月节衣缩食，为自己买一件昂贵的时装，但是我不愿意把我3个月积攒下来的钱投资到股市里，等着赚钱或者亏本。我只在乎眼前的东西。”
在经济学上，人们选择工作还是选择闲暇，有一个广为接受的分析图式：“向后弯曲的劳动供给曲线”，它说的是：当工资增长的时候，人们愿意付出的劳动将增加；当工资增加到一定程度时，人们工作的意愿将减少，替代以闲暇休息。我查阅了国内外的经济学教科书，譬如黎诣远所著《微观经济分析》、汪祥春主编《微观经济学》、HalR。Varian所著《微观经济学》（MicroeconomicAnalysis）、WalterNichlson所著《微观经济理论：基本原理与应用》（MicroeconomicTheory：BasicPrinciplesandExtensions）等，都坚持“向后弯曲的劳动供给曲线”这个看法。但是，前面的故事和事例表明：即使生存条件很一般甚至是很恶劣，人们也可能选择不工作，相对应于经济学上的劳动供给原理，就是这些人的劳动供给，只体现或符合曲线上的后面那部分，而不存在前面的那半部分。具体讲，是劳动这种生产要素的供给，同样遵循供给定律：即在其他条件不变的条件下，劳动的价格（工资）上升，劳动供给量上升；反之，劳动的价格（工资）下降，劳动供给量下降。这个“其他条件不变”的条件非常重要，张五常、汪丁丁等学者持续3年的需求曲线走向的争论之所以会发生，是因为他们都忽视了“其他条件不变”这个前提条件（详见拙作《天下有没有“吉芬商品”？》）。具体到劳动供给曲线问题，当工资上升到一定的水平时，收入水平（预算线）变化了，进而引起偏好的变化，如同马斯洛的需求层次论那样，生存需要满足之后，改为发展需要。这个时候，需求曲线同初始的不一样了，是一条新曲线。也就是说，因为其他条件变化了，导致整个曲线的移动，而不是在“其他条件不变”时供给量在同一条曲线上移动。供给变化和供给量变化，在坐标图上的表现是不一样的。
为什么“向后弯曲的劳动供给曲线”这个错误看法能够持续存在？我认为，原因在于当前的经济学理论对工作与闲暇存在很多的误解。譬如，他们认为工作是负的效用。如此看来，劳动似乎是一种罪恶（譬如HalR。Varian认为，劳动是一种厌恶品，即“Badgoods”）。不可否认，劳动需要我们付出时间、精力，有时候，甚至是在自己比较疲劳的时候，还不得不工作。在这个社会中，辛苦劳作，确实不同程度地存在着。但是，如果你认识到，工作是获取自身生存、发展、幸福的手段，你也许就不会那么简单地思考了。
当然，在继续分析之前，我们需要先讨论人的需要到底是什么。在经济学的分析中，需要往往被当作是既定的，或是作为事实。但是，我们应该承认，需要既可以是行为的起因，也可以是行为的结果。有一种“为生存而工作”的学派认为需要是主要的目的；另有一种“为工作而生存”的学派，认为活动是主要的目的。例如，某人（也许含蓄地）是属于“为生存而工作”学派，像阿尔文·汉森，主要强调现存的需要，把消费者看成是主要的经济实体，把消费函数视为稳定的并且是理解经济的关键，并且乐于接受停滞的观点。在另一方面，某人属于“为工作而生存”学派，像熊彼特，把生产者－创新者视为主要的经济实体，强调创新，并被引向一种动态的经济发展理论。这两种主导观点都有失偏颇。至于马斯洛的需求层次论（生存需要满足之后，发展需要提上日程），同样存在缺陷。
工作与闲暇是替代关系吗？（2）
我认为，人类的需要包括三个方面：生理需要、社会需要和刺激需要。生理需要就是满足肉体的那些需要，包括衣、食、住、性爱等；社会需要就是满足归属感、荣誉感等的需要，类似于马斯洛所说的发展需要；刺激的需要，相比较而言非常不具体，是通过一定的刺激源，让人产生兴奋，譬如吸烟、蹦极等。满足生理、社会需要的工具，也可以成为刺激源。譬如说工作，是人类精力的主要发泄渠道，也是刺激的主要来源之一。因为，不同种类的工作提供了不同程度的紧张、困难、危险、身体上的或者精神上的挑战，进而满足人们对刺激的需要。如果工作的刺激性比较强烈，人们寻找其他刺激的积极性也许弱一些，譬如，专心于学术的人，一般认为研究工作带来的刺激极大，他们对于其他各种娱乐方式的需求就比较小；如果工作的刺激性不足，人们会更多地寻找其他刺激方式，即各种各样的娱乐，譬如体育、旅游、音乐、电影、泡吧等。
这样看来，工作与闲暇不能简单地对立起来。我认为，闲暇是获得刺激感觉的一种方式；工作也是获得刺激的方式之一。对于人类而言，更为重要的是，要合理安排自己有限的时间，毕竟没有人能够永久地活下去。有限的生命，应当充分利用，尽可能多地获得幸福感。获得幸福感，就意味着满足上述三个方面的需要。
人的生存，存在生命周期。也许你30岁以前都是积累阶段，主要是获取书本知识、经验知识，拥有一定的人力资本；积累了一定的资金，可以购房，可以婚嫁乃至生子，也就是说，你主要满足自己的第一个方面的需要，并为满足其他需要做准备。30岁之后，主要满足第二、第三方面的需要，特别是第二方面的需要。这一阶段，在你所选择的专业领域，开拓进取，让事业不断获得突破；人际交往也开始游刃有余；社会地位不断得到提升。退休之后，你主要满足第三方面的需要，因为你不能从工作中获得刺激了，生理需要也退居二线了。退休之后的刺激需要至关重要，你必须找好渠道，找到足够的渠道，否则，你将迷失方向，健康迅速恶化，过早地死亡。
当然，这个周期理论不能固化。譬如年轻人，如果失业了，长时间找不到工作，没有休闲的机会，那么，他们要么上大街喧闹，要么通过犯罪和暴力，使得精力得到发泄，从而获得刺激的满足。
认识到上述这些规律，我们也许需要反省现在的文化休闲产业。更进一步，也许应当反省现在的教育。现在的教育，在某种程度上并没有给学子以正确的幸福观念引导。菲尔兹奖（FieldsMedal）得主、华人数学大师丘成桐指出：“中国的学生，念书的目的只有两个，要么能够赚钱，要么当官，他们普遍有一种学而优则仕的想法，认为只要当官，就可以过舒适的生活，所以，中国的学生，做学问达到一个地步，足够令他们找到一份安定的工作便会停下来，他们追求的东西只此而已，对学问根本没有热诚。”只知道赚钱和当官，这样的人生，很难说是幸福的。至于文化休闲业，我列举一些例子说明：现在的电视剧，有多少有意义的东西呢？要么是返古戏，宣扬一些奴性的东西；要么是现代的情杀、暴力等，健康休闲的东西比较少。
凯恩斯与哈罗德在考虑生产率不断增长的长期影响时，都对大多数人没有准备好使用闲暇的危险及其后果深感忧虑。我想，现在，我们到了应该重视这个问题的时候了。
2005年1月
制度供求分析的困境（1）
制度供求分析的困境——与V。W。拉坦、林毅夫、杨瑞龙等先生商榷
马歇尔在《经济学原理》中警告说，只有那些决定了供给曲线的因素与那些决定了需求曲线的因素相互之间的关联可以忽略不计的时候，供求分析才是正确的。V。W。拉坦、林毅夫、杨瑞龙等学者显然将这个“警告”置之脑后。
阅读新制度经济学文献，我发现，经济学家们将微观经济学中的供求分析框架应用到了制度分析上。如V。W。拉坦在《诱致性制度变迁理论》中提出，对制度变迁需求的转变是由要素与产品的相对价格的变化以及与经济增长相关联的技术变迁所引致的；对制度变迁供给的转变是由社会科学知识及法律、商业、社会服务和计划领域的进步所引致的。林毅夫在《关于制度变迁的经济学理论：诱致性变迁与强制性变迁》中说，制度能提供有用的服务，制度选择及制度变迁可以用“需求－供给”这一经典的理论构架来进行分析。林毅夫教授将制度变迁分为两类：诱发性制度变迁和强制性制度变迁。他认为